metals-expert.com
В Казахстане складской рынок в последние пять лет
демонстрировал динамичный рост. Если еще в 2017 году в стране наблюдалось
достаточное количество свободных площадей, то на текущий момент общая загрузка
близка к 100% по некоторым категориям объектов. Эксперты консалтинговой компании ASER – директор Олег Ильин и ведущий аналитик Владислав Капоте рассказали о специфике и особенностях
его развития.
- Олег, Владислав, в чем особенность казахстанского рынка складской логистики?
Олег Ильин: Начнем с того, что рынок складской недвижимости в Казахстане по сравнению с иными сегментами рынка недвижимости отличается относительно низкой маржинальностью и высокой зависимостью от заемных кредитных ресурсов. Многие из представленных на рыке игроков имеют весьма ограниченное предложение, не покрывающее весь спектр услуг 3PL (предоставление комплексных логистических услуг — от доставки и хранения до управления заказами и отслеживания движения товаров) – на текущий момент в Казахстане все еще более распространены услуги в формате 2PL.
Конечно, показательным для отражения ведущих трендов в области складской недвижимости Казахстана выступает крупнейший город республики - Алматы. Общая площадь складских помещений в РК оценивается ASER на уровне 4,99 млн кв. метров, а на Алматы приходится 1,01 млн кв. метров или 20,2% от всего рынка.
Уровень загрузки складских помещений в Алматы является крайне высоким и уже с 2018 года превышает 90%. Данный показатель увеличился с 91% в 2018 году до 97% в I квартале 2022 года или на 6 п.п. При этом в настоящий момент уровень загрузки складов класса «A» в Алматы составляет 99,2%.
Следует отметить, что Алматы является перекрестком транснационального сообщения, через который проходит транспортный коридор, связывающий ЕС и Китайскую Народную Республику. И в нынешних геополитических условиях это может помочь Казахстану стать крупнейшим логистическим хабом в Евразийском экономическом союзе.
При этом к основным факторам, оказывающим влияние на развитие складской логистики на макроуровне, относятся динамика населения, рост оптовой и розничной торговли, а также объемы грузооборота.
- А какие тенденции сейчас наблюдаются при строительстве складов?
Владислав Капоте: Среди тенденций в области строительства и устройства складских помещений можно отметить увеличение размера и высоты складских объектов, увеличение популярности строительства формата build-to-suit, а также влияние трендов устойчивого развития.
Так, строительство более крупных складских объектов с приходом на рынок пандемии COVID-19 и активизации онлайн-торговли приобрело существенную популярность. Крупные интернет-магазины на данный момент нуждаются в больших распределительных центрах, способных обеспечивать бесперебойные поставки миллионам потребителей. При этом проблему организации больших складских площадей решают за счет строительства высоких логистических объектов, позволяющих наладить складские процессы на более высоких местах, что благотворно сказывается на увеличении вместимости складов.
Строительство складов под нужды конкретного заказчика (build-to-suit) приобрело значительную популярность на американском и европейском рынках. А в условиях макроэкономической неопределенности данное явление начало активно проявляться и на территории Казахстана.
В свою очередь поиск оптимального расположения отсеков для выполнения складских операций и максимальное использование объема складского здания также позволяет в значительной мере снизить затраты на выполнение операций складирования. Компании, занимающиеся строительством логистических объектов, теперь предлагают своим клиентам проекты складов, которые обеспечивают максимально эффективное использование имеющегося пространства.
Влияние трендов устойчивого развития на строительство складских помещений заключается в организации на крыше, на местах для парковки зеленых зон, а также в сокращении энергопотребления и выбросов парниковых газов за счет реализации энергосберегающих решений. Эти мероприятия, с одной стороны, выгодны для собственников складов, а с другой - достаточно экологичны.
- А какие склады самые востребованные?
Олег Ильин: В Алматы и Алматинской области, так же как и во всей республике, наблюдается активный рост числа инвестиционных проектов по строительству складских помещений высоких классов – «А» и «B». Так, в I квартале 2022 года на данные классы приходились 46% и 39% от общего предложения складов соответственно.
- От чего зависит стоимость складских услуг и какие сейчас на рынке цены?
Владислав Капоте: Стоимость аренды складских помещений и иных складских услуг зависит от множества факторов, в том числе напрямую включает коммунальные услуги, обеспечение работы комплекса, охрану территории, ремонт оборудования и пр. При этом в отличие от услуг аутсорсинга стоимость аренды складского помещения не включает в себя оплату труда части складских сотрудников, расходы, связанные с приемкой и отгрузкой товаров.
Так, средняя арендная ставка для складских помещений в Алматы составляла в I квартале 2022 года около 2,6 тыс. тенге за кв. метр в месяц. Для складов класса «А» данный показатель находился на отметке в 3,9 тыс. тенге за кв. метр в месяц (+36% к предыдущему году), складов класса «B» – 2,3 тыс. тенге за кв. метр в месяц (+37%), складов класса «C» и «D» – 1,5 тыс. тенге за кв. метр в месяц (+29%). Цены на аутсорсинг складских услуг на рынке Алматы преимущественно находятся в диапазоне от 3,5 тыс. до 6,5 тыс. тенге за палето-место в месяц.
Нужно отметить, что активный рост цен в начале 2022 года был вызван значительным дефицитом складских помещений, в первую очередь, высокого класса. Так, средний рост цен на складские помещения в рассматриваемом регионе в I кварлате 2022 года составил 35%.
- Как много складских площадей высокого класса сейчас на рынке?
Олег Ильин: Если говорить о рынке Алматы, то тут можно сказать, что из-за различий в классификациях складских помещений отсутствует единое понимание объема складских площадей высокого класса. По оценкам различных компаний, на рынке представлено 350-465 тыс. кв. метров помещений высокого класса. Однако результаты анализа рынка с нашей стороны позволили определить объем рынка складских помещений класса «B+» и выше в Алматы на уровне в 375 тыс. кв. метров. Это данные по состоянию на I квартал 2022 года.
- А что по поводу конкуренции на рынке?
Владислав Капоте: Мы наблюдаем достаточно парадоксальную ситуацию – несмотря на большое число игроков, имеющих склады класса «А», конкуренция на рынке не очень высокая. Все это вызвано тем, что в данный момент спрос на высококачественные склады превышает предложение. Однако игроки рынка в большинстве случаев не могут воспользоваться такой благоприятной ситуацией, так как с арендодателями чаще всего заключены долгосрочные контракты.
Среди ключевых игроков сегмента складов класса «B+» и «А» необходимо отметить такие компании, как «Damu Logistics» (126 тыс. кв. м складских площадей подобного класса), «ILP Group» (126 тыс. кв. м), «ALG Company» (48 тыс. кв. м), «USKO International» (32 тыс. кв. м), «Free Line» (23 тыс. кв. м), «EuroTransit Terminal» (20 тыс. кв. м), «Тау Адмирал» (15 тыс. кв. м), «Iceberg Almaty» (14 тыс. кв. м), «DanKo Commerce» (10 тыс. кв. м).
- А кто чаще всего выступает клиентом складских комплексов?
Олег Ильин: Фармацевтические и химические компании являются одними из ключевых клиентов компаний складской логистики – на них приходится 27%. Также высокий спрос наблюдается со стороны производителей и поставщиков строительных материалов, мясной продукции, товаров повседневного спроса, косметики, парфюмерии, личной гигиены, бытовой химии, алкогольных и безалкогольных напитков.
Наши исследования показывают, что большая часть клиентов складских комплексов удовлетворена текущим уровнем обслуживания. А к наиболее важным факторам, на которые обращают внимание компании при выборе склада, конечно же, относятся стоимость складских услуг, расположение объекта, его безопасность и наличие транспортных коммуникаций.
- Каких изменений стоит ожидать на рынке в ближайшие годы?
Владислав Капоте: В течение ближайших нескольких лет запланировано строительство множества транспортно-логистических объектов. Так, только общая стоимость заявленных инвестиционных проектов по строительству логистических объектов (центров, складов, хабов) в Алматинской области и Алматы в ближайшие несколько лет оценивается на сумму более 170,2 млрд тенге или в 400-450 тыс. кв. метров. По мнению аналитиков ASER, объемы прироста спроса на складскую недвижимость на рынке Алматы и Алматинской области в 2022-2025 гг. оцениваются на уровне 52-76 тыс. кв. метров ежегодно.
Такие объемы строительства по имеющимся инвестиционным проектам могут привести к значительному увеличению вакантности складских помещений высокого класса (нивелирование данного фактора возможно с помощью разработки и реализации эффективной маркетинговой стратегии). При этом существует высокая вероятность, что реализация части существующих инвестиционных проектов в сфере складской недвижимости будет растянута на более длительный срок.
По нашим оценкам, в настоящий момент из-за проблем с финансированием строительство многих складских комплексов на территории Алматы и Алматинской области затруднено. При этом общая нехватка складских площадей высокого класса («B+» и выше) оценивается на уровне 140 тыс. кв. метров. Данный объем спроса в основном формируется со стороны компаний интернет-торговли, а также игроков, которые покидают рынок Российской Федерации и начинают или расширяют свой бизнес в Казахстане.
