Развитию рынка арендного жилья мешает законодательство
В ближайшее время в Казахстане будут введены в эксплуатацию арендные жилые дома. Сейчас этот рынок характеризуется непрозрачностью, и права как арендаторов, так и арендодателей не защищены, поскольку законодательная база не готова к развитию этой отрасли. О том, сколько будет стоить аренда в новых домах, можно ли выкупить эти квартиры и как в дальнейшем будет развиваться рынок арендного жилья – в эксклюзивном интервью «Капитал.k» рассказал Нурдаулет Турлыбеков, управляющий директор АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
– Как Вы можете охарактеризовать ситуацию, сложившуюся на рынке арендного жилья?
– На данный момент рынок аренды жилой недвижимости представлен в основном жильем, которое сдается в аренду частными лицами-собственниками. Рынок характеризуется непрозрачностью, и права как арендаторов, так и арендодателей не защищены. Доля рынка арендного жилья по отношению к общей доле рынка оценочно не превышает 5%, при этом для формирования эффективной структуры рынка жилья необходимо, чтобы доля арендного сектора составила в нем не менее 30%.
В сложившихся условиях назрела необходимость совершенствования законодательной базы в области регулирования арендных отношений по частному жилому фонду. Существует много вопросов, по которым необходимо принятие соответствующих правовых норм, либо должна быть произведена корректировка действующих норм. Например, еще не приняты изменения в Закон РК «О жилищных отношениях», которые регулируют взаимоотношения в области аренды недвижимости. Нет регламентирующих норм в отношении недобросовестных арендаторов. Вследствие всех этих факторов рынок арендного жилья плохо развит в Казахстане, а соответственно и малопривлекателен для крупных инвесторов.
– Какой объем работ выполнил Фонд за 2008-2009 год? Сколько, какие объекты и на какую сумму они были профинансированы?
– Фонд недвижимости существует с марта 2009 года. По состоянию на 1 августа Фонд работает с 61 компанией (50 – по Астане; 11 – по Алматы). Общий объем средств, необходимых на выкуп данных объектов – более 150 млрд. тенге, включая около 54 млрд. по Алматы, и 103 млрд. тенге по Астане. Завершение строительства данных объектов позволит ввести в эксплуатацию более 12 тыс. квартир, решить проблемы около 10 тыс. дольщиков и ввести в экономический оборот более 1200 тыс. квадратных метров.
Фонд недвижимости уже заключил 8 договоров с компаниями «Корпорация «Базис-А» (объекты «На Водно-зеленом бульваре», «Северное сияние», «Городской романс», «Изумрудный квартал»), ТОО «Аруана Хан-Тенгри» (Хан-Тенгри), ТОО «Astana Capital Bilding Projeсt» («Астана Жулдызы»), ТОО «Концерн Строймонолит-Астана» (ЖК «Мария»), ТОО «Лад Строй» («Ишим»). Все вышеуказанные объекты находятся в Астане. Общая сумма выкупа квартир в этих объектах составляет около 38,1 млрд. тенге.
– Как Фонд реализует политику сотрудничества с застройщиками и поставщиками товаров и услуг?
– Сотрудничать с Фондом недвижимости может любая компания (застройщик, поставщик товаров и услуг), отвечающая его требованиям.
Основными требованиями Фонда недвижимости к застройщику являются: наличие полного объема разрешительных документов, согласие на продажу по установленной цене, квалифицированный менеджмент, наличие аудированной проектно-сметной документации, предоставление моратория от кредиторов на период строительства. Что касается объекта, то он должен соответствовать стандартам качества, а также иметь завершенный нулевой цикл.
Кроме того, застройщик должен подтвердить отсутствие лиц, имеющих право претендовать на объект, который должен перейти в собственность Фонда. Земельный участок, на котором стоит объект, не должен находиться в обременении.
После предоставления финансирования застройщик обязуется расходовать выделенные средства на строительство объекта. Деньги не могут быть направлены на погашение собственных обязательств застройщика перед третьими лицами. Застройщик должен согласовывать с Фондом генерального подрядчика и субподрядчиков, а также повышать казахстанское содержание при строительстве. Фонд недвижимости контролирует весь процесс строительства через систему специальных счетов, согласно которой платежи производятся на еженедельной основе по результатам проделанной работы. Рассматриваются варианты авансирования в случае, если поставщик (или производитель) является надежным партнером, зарекомендовавшим себя на рынке Казахстана.
Основное обязательство поставщика строительных материалов – в период 2009-2010 гг. заключать договоры на поставку материалов по цене, не превышающей верхний предел, который позволит фиксированной цене выкупа недвижимости, установленной Правительством РК, оставаться рентабельной. Со стратегическими партнерами Фонд недвижимости заключает меморандумы. При этом основное обязательство Фонда – обеспечить поставщика объемом заказов с разбивкой по срокам и видам материалов, необходимых для строительства объектов недвижимости. При невыполнении или нарушении основных условий поставщик может быть исключен из базы контрагентов Фонда недвижимости, а, следовательно, лишиться крупного и стабильного канала сбыта.
– Сколько планируется профинансировать объектов и на протяжении какого времени?
– На нынешнем этапе в задачу Фонда недвижимости входит финансирование процесса окончания объектов незавершенного строительства. В сложившихся условиях начинать строительство новых объектов Фонд недвижимости считает нецелесообразным.
Сейчас на стадии рассмотрения несколько объектов, ввод в эксплуатацию которых позволит разрядить социальную напряженность и решить проблемы многих дольщиков. К примеру, в ближайшее время Фонд недвижимости через договор целевого депозита планирует начать финансирование жилых объектов ТОО «АльянсСтройИнвест» («Инфинити 1, 2», «Грация 2, 4» и «АСИ 33/23») с общим количеством дольщиков более 900 человек. Сумма выкупа квартир в этих объектах составляет 6,6 млрд. тенге.
В течение месяца планируется заключить договоры с ТОО «СК Айкен» («Аль-арка»), ТОО «ГражданПромстрой» («Сана 3»), ТОО «ЭлитСтрой Девелопмент» («Хан-Тенгри»), ТОО «Омирузак и Ко» (ЖК «Омирузак»), общая стоимость выкупа по которым составит 20,6 млрд. тенге. В связи с этим стоит сказать, что Фонд недвижимости ведет работу с застройщиками на непрерывной основе. Поэтому список компаний и финансируемых объектов будет расширяться. Срок сдачи вышеназванных объектов – 2010-2011 гг. Завершение строительства позволит решить вопрос жилья более 950 дольщиков и ввести в экономический оборот около 1900 квартир.
– Назовите сроки завершения строительства недвижимости?
– Сейчас Фонд недвижимости ведет работу по объектам, которые находятся на разной стадии завершенности. Ввод в эксплуатацию большинства объектов планируется в 2009 – 2010 годах, при этом 6 объектов планируются к сдаче уже к концу 2009 года.
– Какие будут цены и условия покупки на выкупленные квартиры у застройщиков?
– В настоящее время Фондом недвижимости разрабатываются правила и порядок реализации жилья и коммерческой недвижимости. Среди всех условий предоставления недвижимости особо следует отметить механизм аренды с последующим выкупом. Эта схема предусматривает сдачу помещений в срочное владение и пользование с переходом права собственности на помещения по истечении срока аренды. Это своего рода «ноу-хау» Казахстана.
Ежемесячная оплата за аренду с выкупом предусматривает капитальные затраты арендатора (стоимость помещения в течение срока аренды, ставка погашения затрат на операционные, амортизационные и эксплуатационные расходы). Ежемесячный арендный платеж будет составлять от 700 до 2000 тенге за квадратный метр в зависимости от класса жилья и города. Предполагается, что стоимость аренды с правом выкупа будет фиксированной на весь период аренды. Стоимость аренды без выкупа может меняться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, однако она будет однозначно ниже стоимости аренды с правом выкупа.
– Кто может стать арендатором?
– Арендатором может стать любой гражданин Казахстана, отвечающий требованиям Фонда недвижимости. Что касается критериев, то в первую очередь мы будем оценивать платежеспособность потенциального арендатора. Также будут учитываться наличие/отсутствие обособленного жилья и социальный статус, что позволит соблюсти принципы социальной справедливости.
Перепродавать недвижимость, полученную в аренду с выкупом, нельзя, пока не будет погашена большая часть стоимости. Также для предотвращения спекуляций на рынке будет установлен и срок, до истечения которого арендатор не сможет выкупить арендуемую недвижимость.
– Где будут расположены арендные дома?
– Фонд недвижимости финансирует завершение строительных объектов в Астане, Алматы и Алматинской области. Недвижимость (как жилая, так и коммерческая) в этих объектах будет предоставляться на следующих условиях: аренда, аренда с выкупом, прямая продажа. Кроме того, Фонд планирует в будущем расширить свои горизонты и финансировать строительство в других регионах Казахстана.
– Каковы принципы разделения недвижимости по классам?
– Фонд планирует реализовывать недвижимость трех категорий: бизнес, эконом и социал-класса (2, 3 и 4 классы жилья по СНиПам). Также мы выдвигаем дополнительные требования, которые базируются на принципах комфортности и безопасности жилья, а также экономии в его последующей эксплуатации.
– Назовите принципы формирования стоимости на недвижимость и ее параметры (зональность, класс, новые технологии)?
– Базовая стоимость выкупа недвижимости у застройщика составляет 120 тыс. тенге по Алматы и 96 тыс. тенге по Астане плюс поправочный коэффициент. Поправочный коэффициент зависит от месторасположения, категорий и прочих параметров (энергосберегающие технологии, автоматизация управления объектов жилищного строительства). Максимальные цены применения поправочных коэффициентов по Алматы составляют 132 тыс. тенге, по Астане – 105 тыс. тенге. Такая максимальная цена была установлена в зависимости от платежеспособности среднестатистического жителя данного региона. Кроме того, установленная цена выкупа позволяет застройщику достроить объект и получить доход.
