Что ждет рынок жилой недвижимости в 2025 году

Спрос на жилье в Казахстане перманентный, но по большей части он продолжает оставаться неплатежеспособным. Проблему с доступностью недвижимости усугубляют инфляционные процессы, которые сказываются на фактических доходах населения. Это основной сдерживающий рост рынка фактор. В 2024 году для стимулирования продаж застройщики запускали новые механизмы реализации жилых площадей, также работали льготные программы. По всей видимости, это в определенной степени позволило поддержать сектор. В минувшем году наблюдалось восстановление активности по сделкам купли-продажи. Так, если опираться на данные Бюро национальной статистики, по итогам января-ноября прошедшего года их количество увеличилось на 15% по сравнению с 2023 годом - до 382 тыс. сделок. Но о стабилизации ситуации говорить рано, отмечают профильные специалисты. Об итогах сектора в ушедшем году и ожиданиях от наступившего отраслевые эксперты поделились с корреспондентом центра деловой информации Kapital.kz. 

Председатель комитета по этике Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Александр Пак

В 2024 году активность на рынке недвижимости восстановилась с точки зрения количества сделок купли-продажи. Цены колебались в пределах 5%. Нельзя сказать, что это рост рынка, так как в 2023 году количество сделок купли-продажи жилой недвижимости снизилось на 25%, а в минувшем году оно восстановилось. В Алматы 7 тыс. сделок проведено, в регионах - около 45 тыс. сделок.

Что будет в 2025 году, сложно судить, потому что неизвестно примут ли новый Налоговый кодекс, в котором предусматривается отмена льготы по НДС при продаже жилья. Если введут этот налог, застройщики переложат это бремя на покупателей - повысят цены. На рынке начали отмечаться положительные сдвиги, но из-за НДС все может откатиться. Застройщики будут применять льготные программы, рассрочки, чтобы сохранить очереди продаж, потому что сейчас очереди не стоят за недвижимостью, а в случае удорожания квадратных метров совсем положение ухудшится.

Что касается снижения курса тенге к доллару, то мы уже не первый раз такое падение национальной валюты переживаем. Исходя из того опыта, который есть, можно ожидать, что и на этот раз собственники поднимут цены на квадратные метры. Но новые ценники только 2-3 месяца продержатся, потому что объективных причин для роста стоимости жилья в Казахстане нет. Ипотека «Умай» будет финансировать приобретение домов, введенных в эксплуатацию только с 2016 года. 80% вторичного рынка не попадает под эту ипотеку, то есть для вторичного сегмента остается доступной только коммерческая ипотека. Но здесь стоит отметить, что в 2024 году доля коммерческой ипотеки увеличилась до 42% - то есть рост составил примерно 8%. Это хороший тренд, свидетельствующий об оздоровлении рынка - то есть цены на квадратные метры стали больше соответствовать реалиям, а также люди начали привыкать к коммерческой ипотеке со ставками 17-19%. 

Советник президента ОАРК Нина Лукьяненко

Факторов, которые оказывают влияние на ситуацию на рынке жилой недвижимости довольно много. Я отмечу не совсем факторы, а назовем это событиями. Первое событие в 2024 году – ожидание вначале года запуска льготных ипотечных программ со сниженной ставкой кредитования для всех категорий граждан. Это формировало отложенный спрос, но такой ипотеки рынок не увидел. Льготные ипотечные программы были запущены, но коснулись они только определенных категорий граждан. Второй важный момент – появления доступных механизмов покупки от застройщиков - совместные льготные программы кредитования на определенные объекты от определенных банков, длительные рассрочки, снижение первоначального взноса. Появились программы trade-in, где фактически можно обменять старое жилье на новое или машину на квадратные метры. И третье событие, повлиявшее на рынок почти в самом конце года, – это инфошум по поводу повышения цен в связи со скачком курса доллара. Кроме событий, уже мной указанных, отмечу повышенное внимание госорганов к застройкам и застройщикам, снос 69 объектов в Алматы, что затронуло и область. Сносились уже возведенные многоэтажки. Такое было впервые в городе.

Что касается цен, то они изменялись вслед за инфляцией. Это заметно было и на первичном, и на вторичном рынке.

От предстоящего года стоит ожидать трансформаций и новых предложений. Ждать стоит и снижения числа новых предложений в связи с ужесточением требований, как к самому строительству, так и к форме заключения договоров. Менее устойчивые игроки вынуждены будут уйти с рынка. При сохранении спроса, что произойдет? Да, ответ очевиден. Ждать новые условия программ от Отбасы банка для тех, кто приобретает первую недвижимость – снижение первоначального взноса до 10%, если объект в чистовой отделке. Эти условия уже объявлены. Также ожидается возврат программы аренды с последующим выкупом для очередников.

А еще ждать совершенно новых и неожиданных предложений для тех, кто ищет недвижимость не для жизни, а для получения пассивного/активного дохода. Будет масса новых предложений для людей, имеющих свободные средства: и покупка права аренды и предложения по формату коллективного финансирования - аналог краудфандинга, и привлечение денег инвесторов для реконструкции или реновации объекта и варианты совместного освоения объектов. 

Ведущий специалист агентства недвижимости RIALIGHT Денис Вайншток

В 2024 году мы наблюдали снижение цены в целом по всему рынку недвижимости. Это и новостройки, и вторичное жилье, и дома с участками. Связано это было в основном с двумя факторами. Первый - закончились так называемые «пенсионные» деньги, на которые в предыдущие годы люди покупали недвижимость. Когда такая возможность появилась, многие стали вытаскивать накопления из ЕНПФ на покупку жилья. Соответственно спросу сразу же стали повышаться цены на недвижимость. Это продолжалось в течение последних двух лет.

С начала 2024 года из-за падения спроса, цены постепенно с каждым месяцем снижались на тот уровень, который был до начала истории с открытием доступа населению к пенсионным средствам. Второй причиной снижения цен, опять же из-за отсутствия спроса, является прекращение действия выгодных ипотечных программ. Таким образом взять деньги со счетов в пенсионном фонде возможности нет, равно как и взять ипотеку под выгодный процент и на лояльных условиях.

В следующем году, если ничего глобально не изменится, если не появятся новые ипотечные программы, выгодные покупателю, если государство не поддержит банки и застройщиков, особенно с учетом новых цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, который наблюдался в конце года, то мы продолжим наблюдать дальнейшее снижение цен.

Но на цену в секторе новостроек также могут повлиять новые поправки, обязывающие покупателей жилья платить 12% НДС при оформлении новой квартиры, если они будут утверждены. 

В заключении могу сказать только одно, если вам нужно продавать - продавайте, если нужно покупать - покупайте! Не стоит рассматривать покупку или продажу жилья как игру в казино или покупку акций на бирже. Если так подходить к вопросу, всегда можно быть или «проигравшим», или «победителем». Рынок недвижимости также как и любой другой подвластен стандартным экономическим правилам. Спрос рождает предложение. Не будут брать, цену будут снижаться. Начнут покупать в большом количестве, конечно, продавцы будут поднимать цены.