Фото: Руслан Пряников
В 2021 году, по оценкам главы Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, цены на первичную недвижимость выросли на 15%, вторичную – на 10%. Основная причина - пенсионные излишки. Независимый эксперт, экс-глава аналитической службы АО «Ипотечная организация Баспана» Жеңіс Шәріпұлы придерживается аналогичного мнения. Он считает, что пенсионные деньги «не влезли» на рынок недвижимости. О трендах 2021 года аналитики рассказали корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz.
Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов:
Инициатива о досрочном изъятии пенсионных излишков была правильной и своевременной. На самом деле на протяжении последних 10 лет на рынке практически не было каких-то дополнительных инструментов, с помощью которых казахстанцы могли привлечь средства для покупки жилья. Ведь госпрограмм, которые действуют на рынке, недостаточно.
Можно сказать, что в 2021 году произошло «пенсионное цунами», которое вызвало спекулятивную волну на рынке недвижимости, и цены на жилье буквально лихорадило. Застройщики и владельцы вторичной недвижимости, видя, что растет спрос на жилые объекты и на рынок будет «влит» огромный объем пенсионных денег, стали повышать цены. А ведь рынок недвижимости и до «пенсионного цунами» был перегрет: продавцы жилья завышали цены на 20-30%.
Ажиотажный спрос на жилье наблюдался в первые три месяца запуска программы досрочного изъятия излишков из ЕНПФ. Но казахстанцы увидели, что это не краткосрочная программа, и спрос на жилье к лету пошел на убыль.
В 2021 году цены на жилье на первичном рынке Алматы и Нур-Султана экономкласса варьировались от 280 до 350 тыс. тенге за квадратный метр, комфорт-класса - от 440 до 520 тыс. тенге, бизнес-класса - от 530 до 590 тыс. тенге, элит-класса - в среднем от 600 тыс. тенге до 1,5 млн тенге. К концу 2021 года многие застройщики снизили стоимость недвижимости эконом, комфорт-классов и частично бизнес-класса на 10-15%. Они захотели привлечь потенциальных покупателей. В целом же за 2021 год цены на первичную недвижимость выросли на 15%, вторичную – на 10%.
В 2021 году высоким спросом пользовались квартиры экономкласса. Это касается и доступного жилья, которое строится по госпрограммам. Поясню, сейчас около 60% рынка представлено квартирами экономкласса, 20% - комфорт-класса и 20% между собой поделили объекты элит и бизнес-классов.
Более востребованной для покупки жилья экономкласса в Алматы является пригородная зона Наурызбайского, Жетысуского, Турксибского и Медеуского районов. Например, активно идет строительство жилья экономкласса близ Кульджинской трассы. Квартиры комфорт-класса пользовались спросом в Алмалинском и Бостандыкском районах, это жилье, находящееся ближе к старому центру.
В Нур-Султане более востребованной была недвижимость на левом берегу, ближе к Байтереку и Ботаническому саду. Там строятся объекты комфорт и бизнес-классов. В «старом городе» также наблюдается точечный спрос на объекты комфорт и экономклассов.
В 2021 году снова прослеживается тренд на востребованность квартир в 3-4-этажных домах, которые находятся в загородных мини-городках, где у каждого человека есть свой участок и место для парковки машины. Спросом пользуются 3-этажные таунхаусы, где на крышах есть террасы, в подъезде может размещаться 2-3 квартиры.
По моим оценкам, в среднем количество сделок с недвижимостью в 2021 году увеличилось на 30-40%. Рост сделок проходил волнообразно. В декабре после заявления президента Касым-Жомарта Токаева о сохранении порога достаточности спрос на жилье вырос. Позже повышение этого порога перенесли на 1 апреля 2022 года, и в январе 2022 года ситуация на рынке немного выправится.
За год, по нашим оценкам, в среднем цена на арендное жилье в Алматы увеличилась на 70%. В центре города цена за аренду однокомнатных квартир доходила до 150 тыс. тенге в месяц, такое жилье разбирали как горячие пирожки. Так стоила аренда объектов, в которых даже не было ремонта. Можно сказать, что это неадекватные цены. Высоким спросом пользовались 1-2-комнатные квартиры ближе к старому центру. Всплеск цен наблюдался в августе 2021 года, и арендодатели не хотят снижать стоимость аренды до сих пор. И только в единичных случаях арендодатели идут на уступки.
Независимый эксперт, экс-глава аналитической службы АО «Ипотечная организация Баспана» Жеңіс Шәріпұлы
Считаю, что мера по изъятию пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий негативно повлияла на рынок недвижимости, так как существенно выросли цены. Если взять 2020 год и январь-ноябрь 2021 года, то суммарно за два этих периода новостройки подорожали почти на 20%. Цены на вторичное жилье выросли на 34%. Таковы данные Бюро национальной статистики.
Такая динамика связана с тем, что пенсионные деньги «не влезли» в текущий рынок недвижимости. Например, количество граждан, которые напрямую выкупили жилье за счет пенсионных накоплений (без ипотеки), на 9 декабря 2021 года составило 174 тыс. человек. Если добавить количество выданных ипотечных займов за 11 месяцев 2021 года (около 90 тыс. кредитов), то совокупный спрос на жилье в этом году составил около 264 тыс. Это в 2,6 раза больше ежегодного ввода квартир в многоквартирных домах (2020 год) и в два раза больше текущих объявлений по квартирам на сайте Krisha.kz.
Если в январе-декабре 2020 года было выдано ипотечных кредитов на сумму около 1 трлн тенге, в январе-ноябре 2021 года с учетом пенсионных средств, изъятых на покупку жилья, этот показатель вырос до 3 трлн тенге. Единственным инструментом утилизации этих ипотечных и пенсионных денег являются новые квартиры, так как они увеличивают предложение на рынке жилья. Избыток денежных средств на рынке недвижимости у нас составляет около 1,1 трлн тенге: за 11 месяцев в жилищное строительство было инвестировано 1,9 трлн тенге. Это, безусловно, повлияет на рынок недвижимости в 2022 году, спрос на жилье не упадет.
Помимо того что ошеломляющий спрос на жилье в 2021 году привел к росту цен на недвижимость, он практически обесценил на 30% пенсионные накопления вкладчиков при покупке жилья. Например, если на вторичном рынке квартиры до предоставления вкладчикам права изымать излишки пенсионных накоплений в среднем стоили 13 млн тенге, то в 2021 году они подорожали до 17 млн тенге. Кто выиграл от этой ситуации? Возможно, те, у кого были ипотечные займы, и они смогли их погасить за счет пенсионных излишков.
Можно ли говорить о том, что выиграли застройщики? Возможно, в краткосрочном периоде они выиграли, но из-за инфляции, роста цен на строительные материалы, зарплат рабочих им приходится корректировать свои цены. С моей точки зрения, если посмотреть в целом на ситуацию, выигравших от инициативы по досрочному изъятию пенсионных излишков на покупку квартиры нет. Ведь те, кто изымал часть средств из ЕНПФ для покупки жилья, де-факто потеряли 20-30% от суммы пенсионных накоплений за счет роста цен на недвижимость.
Текущая ситуация невыгодна и Нацбанку, который хочет «обуздать» инфляцию. В связи с этим и были приняты меры по сворачиванию государственных жилищных программ. В 2021 году приостановлена программа «Баспана Хит». Сейчас же государство пытается отслеживать ситуацию на рынке, в том числе по изъятию пенсионных излишков, которые граждане продолжают использовать.
Из-за превышения спроса над предложением всегда быстрее растут цены на вторичное жилье, что мы и наблюдали в 2020 и в 2021 годах. Это связано с тем, что жилье на вторичном рынке дешевле, чем в новостройках. И при дефиците квартир цены на жилые объекты на вторичном рынке начинают приближаться по ценам к новым квартирам. Вообще, при выбросе на рынок больших денег всегда дорожает именно жилье, которое ниже по стоимости.
В 2021 году в Казахстане при изъятиях пенсионных накоплений сильнее дорожали однокомнатные квартиры. Например, цена на некоторые малогабаритные квартиры в Алматы (25-30 квадратных метров) выросла на 50%, в основном такой тренд прослеживался в экономрайонах города. Такая же картина наблюдается в столице. Например, из-за того что в Нур-Султане высокий уровень строительства жилья, там оно доступнее, чем в Алматы.
