Человек и Закон
Подсчитывать убытки рынка коммерческой недвижимости после введения в стране режима ЧП и карантина в городах-миллионниках в настоящее время эксперты не решаются. Кроме того, подорожавший доллар только усугубил ситуацию. Очевидным остается одно: ретейлеры, владельцы складов, торговых и офисных площадей не смогут быстро и безболезненно восстановить бизнес после снятия режима ЧП. Для некоторых вариантом существования останутся интернет-продажи, для других – критическое снижение арендной платы, для третьих – максимальное сокращение сотрудников и операционных затрат.
Наиболее болезненно режим карантина и самоизоляции населения в Казахстане отразился на торговой недвижимости. Управляющие компании и девелоперы лишились доходов сверх фиксированной аренды, зависящих напрямую от уровня товарооборота арендаторов. Ограничения и закрытие торговых объектов, делятся наблюдениями эксперты, сократили обороты ретейлеров до уровня онлайн-продаж, либо до полного его отсутствия.
С временным ГЭПом на период ЧП могут столкнуться и склады. Это связано с массовой продажей провианта и невозможностью или отсрочками ввоза новых товаров и продуктов на территорию страны, прогнозирует эксперт в сфере девелопмента и управления недвижимостью Шахида Садырова. «В случае с нашей экономикой зависимость от импорта достаточно высока. В связи с этим могут возникнуть временные вакантные помещения на складах, если ограничения ЧП могут распространиться на ввозимые товары и продукты», – говорит она.
Колоссальное снижение испытывает и рынок гостеприимства. Как на внутристрановом, так и на международном уровнях он на грани остановки любых потоков передвижения и, соответственно, спроса. Объекты пустуют, не получая как прямого дохода от сдачи номеров, так и косвенной выручки от сдачи в аренду конференц-залов и заведений общественного питания. По словам аналитика-консультанта рынка недвижимости ТОО «Оценка собственности» Анны Шацкой, в связи с закрытием границ заполняемость складских комплексов и гостиниц снизилась уже на 20-30%. Авиакомпании, турфирмы и отели сообщают о резких падениях в бронировании, тысячи людей делают возвраты путевок. В свою очередь из-за закрытия крупных торговых и торгово-развлекательных центров обороты многих ретейлеров упали на 70-100%.
«Потребительский поток перенаправлен в пользу магазинов микрорайонного значения и интернет-магазинов. Чтобы максимально снизить риски убыточности ТЦ, на мой взгляд, арендная плата должна зависеть от дохода ретейлера. При этом в сегменте офисной недвижимости нарастает тенденция использования удаленной работы. Как результат: некоторые управляющие бизнес-центров сообщают о том, что арендаторы закрыли свои офисы», – отмечает Анна Шацкая.
Договор дороже денег
Владельцы коммерческой недвижимости и арендаторы ищут решения, способные обеспечить взаимовыгодные условия сотрудничества на период ЧП. Юристы предлагают изучить варианты одностороннего расторжения, обоюдного приостановления действия договора при отсутствии вины обеих сторон, переход на другие способы расчета арендной платы, соразмерного уменьшения арендной платы на период действия ЧП, либо пока арендатор реально не может пользоваться нанимаемым помещением по назначению.
«Сегодня все участники договоров могут сесть за стол переговоров для достижения льготных условий и разработки плана по минимизации тяжести последствий ситуации. При этом обе стороны должны понимать, что данная ситуация подпадает под прописанные в договорах аренды форс-мажорные обстоятельства и/или обстоятельства непреодолимой силы, повлиять на которые ни одна из них не в состоянии», – отмечает Шахида Садырова.
Договариваться призывает и управляющий партнер юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» Андрей Артюшенко. По его мнению, «обстоятельства непреодолимой силы» могут освободить сторону от ответственности, но никак не освободят от выполнения основного обязательства. Другими словами, штрафы и пени за просрочку никто платить не должен, если несвоевременно оплатил арендную плату из-за действия обстоятельств непреодолимой силы.
«Могу сказать точно, что работы у юристов и адвокатов прибавится. В кризисное время это судебные споры и арбитраж, банкротства и рейдерство. Главное вовремя начинать готовиться к этим вариантам, прогнозировать и подстелить «соломку» там и тогда, когда это возможно. Соломкой можно считать как подушку из какой-то суммы денег, так и своевременно и правильно поданное уведомление, либо претензию. Но за все время своей двадцатилетней практики я ни разу не видел в договорах условия, которые позволяли бы арендатору в случае действия обстоятельств непреодолимой силы не платить арендную плату, например», - считает Андрей Артюшенко.
Достаточно распространенной практикой в условиях ЧП и карантина становится сохранение части арендных платежей, покрывающей расходы девелоперов по эксплуатации и содержанию объектов, поскольку сервисное обслуживание объектов является непрерывным процессом, в особенности качественных и концептуально сильных объектов, считают эксперты. «Вполне оправданным сроком для разного рода послаблений является как непосредственный срок ЧП, так и первые месяцы после него на период восстановления равновесия на рынке, предшествовавшего последним событиям», – говорит Шахида Садырова.
В сложившейся ситуации исключительно юридические решения могут только повысить градус во взаимоотношениях сторон. По законодательству Казахстана, в условиях ЧП стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств. Но здесь необходимы доказательства того, что должник принял все меры для их исполнения или нужно доказать прямую связь обстоятельств непреодолимой силы с обязательством, которое не выполнено.
«Есть большая вероятность, что идеального варианта нет ни для кого. Рекомендуем обеим сторонам посмотреть на несколько месяцев вперед. Идет финансовый кризис, и дальше будет только хуже. Арендодателям надо задуматься, что, возможно, лучше иметь хоть какой-то финансовый поток сейчас и в ближайшие кризисные месяцы, чем тратить время и деньги на поиск нового арендатора, которого арендодатель не знает совсем», – отметил Андрей Артюшенко.
Прогноз: бег с препятствиями
Режим онлайн-продаж может стать неплохим решением для многих ретейлеров, готовых работать на минимальных оборотах, чтобы выйти на безубыточность по текущим обязательствам как по аренде, так и по оплате труда сотрудникам. На данный момент онлайн-продажи в стране достаточно высоки в крупных городах, таких как Алматы, Нур-Султан, Караганда. «Введенные ограничения на повседневную жизнь населения внесли колоссальные перемены, и здесь стоит понимать, что ретейлеры, в особенности в фешен-ретейле, могут мало рассчитывать на сохранение прежних темпов интернет или instagram-торговли. Спрос на товары вне потребительской корзины первой необходимости резко упал в связи со значительным снижением как активности населения, так и его доходов на период карантинных мероприятий», – отмечает эксперт в сфере девелопмента и управления недвижимостью Шахида Садырова.
Но Всемирная сеть и онлайн-продажи мало чем помогут рынку застройщиков страны. Сейчас, отмечают эксперты, сама ситуация ограничений по эпидемиологическим причинам может отразиться на темпах стройки, если ограничения на ввоз товаров коснутся и рынка строительных материалов. К тому же колебания курса тенге приведут к удорожанию стоимости строительства и перебоям с финансированием, что может как отсрочить, так и приостановить реализацию некоторых проектов.
«С учетом удорожания доллара рост цен на импортные товары составит 30-40%, что неизбежно ударит по доходности предпринимателей и граждан и сократит потребительский спрос и спрос на офисную и торговую недвижимость», – считает аналитик-консультант рынка недвижимости ТОО «Оценка собственности» Анна Шацкая.
Шахида Садырова отмечает, что если карантинные мероприятия носят временный, не более 3-4-месячный характер, то курс доллара не обещает вернуться на прошлые отметки. Несмотря на то, что после девальваций 2015-2016 годов договоры не заключаются в прямой корреляции к курсу доллара, тем не менее индексация имеет место быть и тенговые ставки также подлежат корректировке.
«Однако прогнозов на то, что во время ограничений режима работы торговых объектов собственники активно будут поднимать и индексировать ставки, нет. Рынок страны достаточно мал и сегодня его будущее зависит от адекватных условий, которые никто из участников не намерен нарушать. Попытки усугубить и без того сложное положение ретейлеров со стороны собственников являются весьма недальновидными и неизбежно скажутся на качестве многолетних отношений между арендаторами и арендодателями. Среди крупных профессионалов рынка такая тактика маловероятна», – говорит эксперт.
