По расчетам Казахстанской ассоциации управляющих и сервисных компаний Qaz property, рынок коммерческой недвижимости потерял порядка 20 млрд тенге дохода за каждый месяц карантина. Поэтому очень важно, чтобы государство предоставляло льготы сначала арендодателям, а они будут содействовать конечному арендатору, сказал в интервью корреспонденту «Капитал.kz» председатель Qaz property Кайрат Кокенов.
- Кайрат Нурадинович, какую поддержку государство оказало владельцам коммерческой недвижимости во время пандемии?
- В марте этого года ассоциация обратилась к правительству с просьбой поддержать сектор коммерческой недвижимости. В апреле состоялась видеоконференция с вице-министром национальной экономики, в которой участвовали представители НПП «Атамекен», Ассоциации финансистов Казахстана и крупного бизнеса. Мы озвучили идею предоставить арендодателям льготы в части выплаты ИПН, налога на имущество и землю, социального налога, социальных и пенсионных отчислений, а также дать отсрочку по коммунальным платежам, кредитам.
Управляющие компании сдают помещения в торговых и бизнес-центрах в аренду малому и среднему бизнесу, поэтому мы и акцентировали внимание на том, что запрашиваемые льготы окажут прямое влияние на снижение арендной платы, так как в наших интересах удержать арендаторов.
В итоге на текущий момент отменены взносы в фонд заработной платы, но только по 1 коду экономической деятельности из четырех – по аренде и управлению собственной и арендуемой недвижимостью. Остальные виды деятельности в сфере коммерческой недвижимости: операции с недвижимым имуществом за вознаграждение, комплексное обслуживание объектов, деятельность по уборке, в области административного и вспомогательного обслуживания так и остались без какой-либо поддержки. Но в любом случае арендодатели благодарны государству за оказанную помощь. Если, к примеру, взять бизнес-центр класса Б в Нур-Султане площадью 10 тыс. кв. м, то в результате государственных преференций выходит экономия средств около 1 млн тенге в месяц.
- Каким образом
государство стимулирует развитие отрасли?
- Здесь можно говорить
о стимулировании отрасли через госпрограммы поддержки «Дорожная карта бизнеса-2025»,
«Экономика простых вещей». Сейчас есть возможность кредитоваться под конечную
ставку для заемщиков 6% годовых. Это очень хорошие программы, недорогие кредиты
в тенге. Также есть такое направление, как гарантирование со стороны ФРП «Даму». Если недостаточно залога под
строительство или приобретение недвижимости, то «Даму» готов частично
предоставлять свою гарантию. Эти меры, конечно, стимулируют развитие отрасли.
Однако налоговое стимулирование в секторе коммерческой недвижимости в Казахстане не предусмотрено. К примеру, в США имеется такого рода опыт: если инвестор в сфере коммерческой недвижимости реинвестирует накопленную прибыль в новый проект, к примеру, в строительство другого объекта и т.д., то эта прибыль не облагается КПН. Поэтому я считаю, что в Казахстане назрел вопрос о преференциях по налогам. Президент в своем недавнем послании предложил пересмотреть Налоговый кодекс, особенно в отношении МСБ. В этом направлении предстоит большая работа для НПП, нашей ассоциации в части разработки предложений и изменений в налоговое законодательство. А пока государство оказывает поддержку в сфере коммерческой недвижимости только в части кредитования. На данном этапе нельзя сказать, что созданы все необходимые условия для привлечения инвесторов.
- Что необходимо предпринять, чтобы повысить инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости?
- В коммерческой недвижимости риски небольшие, потому что здание не украдут, это не производственный цех, в котором выручка может колебаться от 0 до 100%. В коммерческой недвижимости доход идет от аренды, а контракты арендаторов, как правило, заключаются на 3-5 лет. При этом доходность в сфере коммерческой недвижимости находится в пределах 10-15% годовых, это пассивные инвестиции.
Доходность коммерческой недвижимости в Казахстане выше, чем в Европе или Америке, где этот показатель находится на уровне 4-5%. Но когда инвесторы инвестируют в долларах, то и доход получают в долларах. А если тенге обесценился, то они заработают меньше. Для инвесторов это невыгодно, поскольку инвестиции в коммерческую недвижимость рассчитаны минимум на 3-7 лет. К сожалению, на текущий момент бизнес имеет возможность кредитоваться только в банках, поэтому укрепление национальной валюты и выработка механизма по выходу инвесторов на наш рынок коммерческой недвижимости станут большим стимулом для развития отрасли. Наша задача, как ассоциации, способствовать этому.
- Какие дополнительные меры государственной поддержки необходимы вашему сектору?
- Коммерческая недвижимость – это не какой-то привилегированный вид бизнеса, это такой же бизнес, как и любой другой. Со стороны государства будет существенной поддержкой, если к уже действующим программ добавить освобождение от налога на землю и имущество для офисной и складской недвижимости, применение коэффициента «0» к ставкам соцналога, ИПН, пенсионных, социальных взносов для субъектов предпринимательства, занимающихся управлением и обслуживанием нежилой недвижимости, предоставление отсрочки по коммунальным платежам. Все это мы просим применить только в течение текущего года.
- Насколько в период пандемии были снижены арендные ставки?
- Самым тяжелым был первый этап жесткого карантина, в марте-мае члены ассоциации взимали оплату с арендаторов только для оплаты эксплуатационных расходов, за исключением компаний, деятельность которых не была запрещена. А рестораны и точки общепита вообще ничего не платили.
Управляющие компании снижали арендные ставки до 50%, а также предоставляли отсрочку по арендным платежам. Например, есть, проектные компании, которые в период пандемии потеряли все контракты. Мы даем им преференции, чтобы они могли остаться на плаву. Есть компании, которые уже открылись и начали работать, у них, соответственно, стопроцентная арендная плата, а есть и те, которые, к сожалению, так и не возобновили свою деятельность.
- Прогнозируете ли банкротства в сфере коммерческой недвижимости?
- На самом деле уровень банкротства в этой сфере низкий. В период второй волны пандемии все будет зависеть от карантинных мер. Я предполагаю, что в условиях жесткого карантина на 2-3 месяца какие-то игроки рынка коммерческой недвижимости будут признаны банкротами. В первую очередь ситуация сильно ударит по торгово-развлекательным центрам, так как они простаивали дольше всех. Гостиницы также в трудном положении, ведь сейчас нет ни внутреннего, ни внешнего туризма.
- Президент поручил освободить МСБ от оплаты аренды в зданиях, принадлежащих государству. Как это отразится на арендодателях коммерческой недвижимости?
- Если государство введет эту меру лишь до конца текущего года, то это некритично, так как на краткосрочный период арендаторы не будут переезжать из одного объекта в другой. В случае продления срока такого рода послабления серьезно ударят по офисной недвижимости, находящейся в частной собственности по всему Казахстану. Произойдет ценовой демпинг на рынке, многие объекты офисных помещений будут вынуждены приостановить деятельность.
По моему мнению, у государственных органов другая задача и они введут эту меру лишь до конца текущего года.
