Ташкент – город с многовековой историей – сегодня претерпевает значительные экономические изменения. Смена власти разворачивает политику государства «на север», активно возобновляя экономические и политические связи с ближайшими соседями и внешним миром. Открывая границы экономики страны, новый президент Шавкат Мирзиеев активно поддерживает вложения в Узбекистан как местных, так и иностранных инвесторов, с некоторыми ограничениями в пользу страны.
Площадь Ташкента вдвое меньше территории городов Нур-Султан и Алматы. При этом население составляет более 2,5 млн жителей, что превышает показатели упомянутых городов на 230% и 37% соответственно. Динамично растущее население и умеренный рост доходов населения Ташкента за последние годы не только стимулируют экономику, повышая спрос на товары и услуги, но и дают толчок развитию рынка недвижимости в этой стране.
Одним из первых секторов экономики, ощутивших новые реформы, стал рынок жилой недвижимости. Согласно базе данных Colliers International, за минувшие три года в столице Узбекистана открылись продажи квартир в 27 жилых комплексах. Продолжается строительство семи из них, большинство из которых, по прогнозам, будут сданы в эксплуатацию в течение этого и в начале следующего годов.
Средняя цена жилья на рынке первичной недвижимости Ташкента колеблется в диапазоне от $400 до $1650 за 1 кв. м. Подавляющее большинство обладателей новых квадратных метров – граждане с высоким уровнем дохода, качественно улучшающие свои жилищные условия.
Однако в столице Узбекистана установлен ряд ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Во-первых, сделки необходимо совершать через безналичные транзакции Центрального банка Узбекистана. Во-вторых, для нерезидентов предусмотрен лимит на покупки недвижимости стоимостью менее $150 тыс. В-третьих, условия ипотечного кредитования схожи с теми, которые действуют на казахстанском рынке, средняя ставка по жилищным займам находится в коридоре 14-20%.
По расчетам аналитиков «Colliers International Казахстан», индекс доступности жилья в Ташкенте составляет 5,36. Это говорит о том, что среднестатистической семье потребуется более 5 лет на покупку собственного жилья при условии, что все доходы за исключением расходов в размере прожиточного минимума данное домохозяйство использует для погашения ипотечного кредита. Аналогичный показатель для Алматы и Нур-Султана составляет 8,4 и 7,2 соответственно.
Рынок коммерческой недвижимости развивается в Ташкенте не менее динамично. Ретейлеры, жители и гости столицы находятся в ожидании новых объектов, ввод которых запланирован на ближайший год, – это Samarkand Darvoza и Next, которые не только количественно, но и качественно обновят рынок, предоставляя потенциальным арендатором большой выбор помещений современного типа для успешной торговли.
По оценкам экспертов «Colliers International Казахстан», сегодня рынок торговой недвижимости насчитывает не более 148 тыс. кв. м, что сопоставимо с масштабом одного ТРЦ Mega Alma-Ata или ТРЦ Mega Silk Way в Астане. На арене ретейла в Ташкенте уже присутствуют такие сетевые операторы, как Koton, LC Waikiki, Colin’s, Guess, Celia, Climber. Город также не пропадает с радаров сетевых супер- и гипермаркетов из Казахстана и России, магазинов техники и электроники, игроков фешен-индустрии, операторов сектора развлечений. Спрос, движимый растущим населением с законсервированными доходами, а также разворот Узбекистана в сторону открытия границ экономики создают благоприятную среду для развития девелопмента и ретейла в столице страны.
Сегмент офисной недвижимости в Ташкенте успешно развивается, однако, кульминация спроса на помещения прогнозируется в горизонте 5-7 лет. Высокий спрос на помещения более мелких размеров объясняется тем, что работа иностранных и местных компаний на новом рынке начинается с тестового режима, когда необходимое количество сотрудников для старта и развития деятельности не столь велико. По мере роста бизнес-структур в стране необходимость в помещениях большой площади возрастает. В выигрыше останутся те девелоперы, которые уже сегодня готовы взять на себя риски и подготовиться к нужному моменту. По оценкам экспертов «Colliers International Казахстан», общий объем фонда офисной недвижимости не превышает 150 тыс. кв. м, что на 120% удовлетворяет текущий спрос на рабочее пространство.
Ташкент сегодня сопоставим с Алматы в 2000-х годах, когда бывшая столица Казахстана делала первые шаги в сторону активного прогресса и Казахстан ждали десятилетия бурной застройки, которая активно ведется по сей день. Опыт ближайшего соседа в лице Казахстана полезен для Узбекистана и инвесторов, способных анализировать и правильно оценивать ретроспективный опыт Алматы, избегая ошибок казахстанского бизнеса. Развитие же Ташкента выгодно и Казахстану, поскольку рост экономик сопряженных регионов повышает градус доверия и интерес инвесторов к Центрально-Азиатскому региону. При выборе правильного подхода к освоению емких и малоконкурентных рынков «экономическая оттепель» Ташкента обещает инвесторам высокий уровень возврата вложений и ряд сильных проектов в девелоперских портфелях.
Автор: Шахида Садырова, глава департамента аналитики и консалтинга «Colliers International Казахстан»
