Несмотря на то что рынок коммерческой недвижимости Казахстана пережил несколько «шоков», он все еще не является транспарентным. Владельцы офисов по-прежнему устанавливают арендные ставки, не ориентируясь на параметры помещения. Понятие классовости объектов полностью размылось. Как считает председатель правления Estate Management Company (EMC) Аскар Билисбеков, ситуацию можно изменить за счет сертификации коммерческих объектов и налаживания обмена информацией между игроками рынка. Корреспондент центра деловой информации Kapital.kz также узнал у эксперта, какие еще тренды есть на рынке аренды, почему «офисы мечты» от Google не всегда востребованы и влияет ли курс доллара на стоимость аренды.
— Аскар, EMC в основном занимается сдачей в аренду коммерческих объектов. Компания работает по модели фондов недвижимости на Западе, известной как Real Estate Investment Trust (REIT). Почему решили выбрать этот формат?
— Фонды недвижимости, которые работают по формату REIT, обычно аккумулируют в своем портфеле различную недвижимость, которую сдают в аренду. Доходность подобных фондов, например, в секторе жилой недвижимости в США составляет 20−40%, в офисном секторе 10−35%. Наша компания была создана по классическим принципам REIT. Конечно, такой доходности, как в США, пока у нас нет, но мы идем к этому. Львиная доля нашего портфеля, около 80% , — это коммерческая недвижимость. Также в портфеле есть жилая недвижимость и коворкинг-пространство, всего 18 объектов.
Когда мы в 2016 году решили работать на рынке недвижимости, заметили, что он совершенно нетранспарантен. Многие арендаторы не имели представления об объеме рынка, по каким законам он живет. Мы приняли решение изменить ситуацию, стали выстраивать более прозрачные отношения с нашими арендаторами. Можно сказать, что у нас был свежий взгляд на проблемы рынка. Было понимание, что казахстанские инвесторы воспринимают недвижимость как «тихую гавань». Они думали, что, направив туда средства, можно получать стабильный доход. Но о том, насколько доходность от сдачи в аренду объектов адекватна рынку, мало кто задумывался.
Офис компании Estate Management Company
— Каков объем рынка коммерческой недвижимости?
— За второй квартал 2018 года в Алматы в эксплуатацию было введено порядка 40 тыс. кв. метров. К 2022 году будет запущен достаточно крупный объект площадью 112 тыс. кв. метров — Esentai City. Так, на каждого алматинца приходится около 1 кв. метра коммерческих площадей. Выходит, что на таком высококонкурентном рынке некоторые игроки демпингуют. Учитывая, что в нашей компании нет заемного капитала, мы тоже бы могли обрушить рынок и сильно понизить цены за аренду. Но мы этого не делаем, потому что ведем бизнес цивилизованно.
— Участники рынка ранее говорили о том, что в Казахстане коммерческие объекты не соответствуют обозначенному классу. Эта проблема еще существует?
— Многие участники рынка арендной недвижимости РК не имеют никакого представления о классах жилья и какие критерии имеет каждый из них. Некоторые арендодатели присваивают класс своим объектам самостоятельно, основываясь исключительно на своем субъективизме. К примеру, если бизнес-центр находится на пересечении проспекта Аль-Фараби и пр. Достык, то есть в центре города, то многие владельцы офисов автоматически присваивают объекту класс «А» или «А+». Они устанавливают ставки так, потому что хотят как можно быстрее окупить инвестиции, вложенные в объект. А то, что конъюнктура рынка и спрос на недвижимость меняются, это для них не имеет значения.
Если же оценивать бизнес-центры по американской системе классификации, признанной во всем мире, то объект класса «А+» должен соответствовать 29 критериям. И, знаете, это не только требования к локации объекта, его внешней отделке. Здание должно соответствовать особым требованиям по высоте потолков, расположению кабинетов. Так, у бизнес-центра класса «А» высота потолков должна быть не менее 2,8 метра, у него обязательно должны быть фальшь-потолок и фальшь-полы. При этом глубина помещения здания должна быть не более 15 метров.
Уровень класса характеризуется не только техническими параметрами, важны также и сопутствующие услуги: услуги консьержа, кофе-леди, услуг по доставке почты, такси.
Цена бизнес-центра класса «А» варьируется от 20−35 долларов за квадрат, «А+»: от 40−50 долларов. Такие цены заявляются арендодателями, но зачастую они не соответствуют заявленному классу. Это связано с тем, что обычно в зданиях «А» класса размещаются крупные корпорации, которые являются якорными арендаторами. И, естественно, для них предлагаются особенные условия. Объекты класса «А» сдаются по 20−35 долларов за квадрат.
Аренда коммерческой недвижимости класса «B» стоит от 3,5−6,5 тыс. тенге.
Бизнес-центры класса «С» в основном представлены зданиями советской постройки, кабинетно-коридорного типа. Уточню, это объекты с длинным коридором, и от него уже по обе стороны идут кабинеты. В этом сегменте цены колеблются от 3,0−4,5 тыс. тенге за квадрат, включая эксплуатационные расходы.
Мини-библиотека
— А о чем говорят данные Комитета РК по статистике?
— Данные по ценам за аренду коммерческой недвижимости Комитета по статистике МНЭ РК ниже рыночных. В Алматы класс «С» оценивается в 1,5−2,5 тыс. тенге, «B» — в 2,5−3,5 тыс. тенге, «А» в 4,5−6,5 тыс. тенге за квадрат. Разница в арендных ставках связана с тем, что большинство владельцев бизнес-центров присваивают класс объектам на свое усмотрение, не опираясь на какие-то критерии. К тому же ощутимая доля объектов находится в залогах у банков. Банки вынуждены сильно повышать арендные ставки, чтобы хоть как-то отбить свои кредиты. В итоге рынок непрозрачен и перекошен.
— Как можно сформировать транспарентный рынок?
— Уверен, ситуацию можно изменить, если все участники рынка будут обмениваться между собой информацией о конъюнктуре рынка, арендных ставках. Эти данные может аккумулировать отдельная ассоциация. Как-то мы на круглом столе в Астане призывали рынок сесть за круглый стол и обмениваться информацией, формировать цены за аренду адекватные классу объекта. Надеемся, нас услышали.
Самое главное, нужно, чтобы каждый класс недвижимости подтверждался каким-то документом, сертификатом. Желательно, чтобы международные стандарты по классификации бизнес-центров были адаптированы под казахстанские реалии. В Алматы всего несколько объектов, которые полностью отвечают международной классификации. Например, проекты Esentai Tower и БЦ Talan Towers в Астане соответствуют классу «А».
Очень важно выстраивать с участниками рынка дружеские отношения. Когда к нам обращается клиент с просьбой подобрать ему офис, а у нас нет подходящих площадей, мы направляем их к другим участникам рынка. Поэтому клиенты тянутся к нам, потому что мы в любом случае найдем для них запрашиваемый офис. Наши бизнес-центры заполнены на 70%.
Кстати, сейчас практически не регулируются отношения риелторов и продавцов бизнес-центров, их работа нелицензируема — это огромная проблема. Получается, что за свои услуги риелторы берут ощутимую сумму, при этом никак не подтверждая свои знания. Большинство риелторов не смогут проконсультировать по ситуации на рынке, дать экспертное заключение по объекту. На Западе специалисты, чтобы иметь право называться риелторами, должны вступить в Ассоциацию риелторов, пройти обучение, сертификацию и доказать, что они достойны получить лицензию. Когда есть лицензия, специалисты боятся ее потерять, повышают свою компетенцию.
Мы работаем над тем, чтобы внести изменения в законодательство, которое бы регулировало бы работу риелторов. Это поможет избежать мошеннических схем, демпинга.
Конференц зал
— Бизнес-центры какого класса более востребованы?
— 70% наших продаж составляют объекты «B» и «С» классов. То есть бизнес-центры, находящиеся в среднем сегменте, более востребованы.
— Какие интересные жилые объекты у вас есть?
— Один из бэнчмарков на рынке жилой недвижимости — ЖК Esentai Apartments на Аль-Фараби. В ЖК Esentai Apartments мы выкупили все квартиры в блоке «B» и 42 квартиры в блоке «А». Размещая компании в наших бизнес-центрах, мы для их работников из-за рубежа предлагаем разместиться в квартирах ЖК Esentai Apartments. Так как они уже являются клиентами наших бизнес-центров, то мы предлагаем специальные условия для них. Этот формат работы очень удобен для наших арендаторов.
Наша компания гибко подходит ко всем арендаторам. Так, если у компании появились трудности, снизились доходы, то она может передислоцироваться в офис, который ниже по классу. Один из важных принципов нашей работы — создать максимально комфортные условия для арендаторов. Клиент приходит к нам не искать офис, а выбирать его согласно их бюджету и требованиям.
— Что посоветуете: арендовать офис или выкупить его?
— В Алматы нет смысла приобретать недвижимость под офис. Во-первых, стоимость строительства достаточно высока, потому что нужно учитывать сейсмику мегаполиса. Во-вторых, нет гарантии, что бизнес будет развиваться в одном и том же векторе долгие годы. Даже у Apple часть офисов в аренде и часть в собственности. Дело в том, что аренда — это всегда гибкость, при возникновении трудностей в компании или расширении всегда можно поменять локацию. Нужно иметь в виду, что собственнику недвижимости придется постоянно нести какие-то затраты на амортизацию, ремонт. Поэтому лучше доверить управление недвижимостью управляющей компании, которая подберет комфортный офис.
— Еще в 2012—2013 годах арендные ставки исчислялись в валюте. Есть ли сейчас привязка к доллару?
— Прямой индексации арендных ставок на курс, как это было ранее, сейчас нет. Все цены за аренду выражены в тенге, это закреплено законодательно. Учитывая скачки курса, мы стараемся быть более гибкими с нашими арендаторами. К примеру, в компании приняли целую программу поддержки МСБ. В рамках нее для арендаторов, испытывающих трудности, устанавливаем льготную арендную ставку на определенный период времени.
— На Западе набирают популярность нестандартные офисы. В офисах Google и Yandex можно не только работать, но и отдыхать. Там есть гамаки, необычные комнаты отдыха, душевые. Есть ли спрос на такие офисы в Казахстане?
— Спрос на такие офисы есть. Подобные локации стали популяризироваться через соцсети. Соответственно, работодатели стали внедрять какие-то элементы нестандартного офиса. Так, одни из наших арендаторов установили столы для пинг-понга, там есть комнаты для релаксации, терраса с зелеными насаждениями.
— Как много у нас таких офисов?
— Единицы. Сейчас даже на Западе стали понимать, что такие офисы не всегда способствуют увеличению производительности сотрудников. В Facebook даже можно увидеть видеоблоги с репортажем из офисов Google. Посмотрев репортаж, складывается ощущение, что там никто не работает, все только отдыхают. Кстати, аналитики из Harvard Business Review выяснили, что производительность сотрудников, которые работали в нестандартных офисах, подобных Google, Yandex, снизилась. Поэтому стоит находить баланс, проектируя офисы.
— Как будет развиваться рынок?
— Предполагаю, что в ближайшие 3−5 лет арендодатели будут стараться выстраивать более прозрачные отношения. Этот тренд коснется как арендных ставок, так и качества предоставляемых арендодателями услуг. Многие компании, занимающиеся арендой, уже пытаются выйти на KASE, рассматривается вопрос по созданию фондов недвижимости.
Одновременно цены на аренду будут продолжать корректироваться как в сторону роста, так и в строну падения. Есть мнение, что экономика РК растет и цены на коммерческую недвижимость могут сильно взлететь. Предполагаю, что арендные ставки вряд ли достигнут отметки 2007−2008 годов.
