Казахстан пока отстает от основных мировых тенденций в сфере офисной недвижимости. Скоро компании начнут пересматривать те площади, которые они арендуют для работы своих сотрудников, замеряя время, которое те проводят на рабочем месте и оптимизируя свои затраты на аренду. Так уже происходит в Евросоюзе и на Западе. Об этом во время интервью корреспонденту делового еженедельника «Капитал.kz» рассказал председатель правления Estate Management Company Аскар Билисбеков. Эта компания является одним из крупных отечественных держателей офисной недвижимости.
– Аскар, я знаю, что вы советуете бизнесменам сейчас возводить бизнес-центры класса А. Они-то готовы к таким нешуточным инвестициям?
– Готовы однозначно. В Казахстане на сегодняшний день бизнес-центр класса А+ только один – это Talan Towers в Нур-Султане, соответствующий самым последним тенденциям в строительстве, настоящее украшение столицы. У нас есть одна важная проблема: бизнесмены считают, что если они построили бизнес-центр за большие деньги, с отличной локацией, красивым фасадом, то здание уже соответствует классу А. Но идти в полный формат – заниматься вопросами кондиционирования, пожарной безопасности – не хотят. А там ведь у класса А порядка 27 критериев, которым должно соответствовать здание. Например, это высота потолков не менее 2,8 метра, должны быть фальшполы, должны быть применены энергоэффективные технологии.
– Так почему все же нужно строить?
– Качественных бизнес-центров в Алматы всего два, а клиенты хотят высший класс. К тому же сейчас можно построить бизнес-центры класса А дешевле, чем 5 лет назад, потому что огромное количество техники, земля стала дешевле. К тому же уже к локации нет таких требований, как раньше, – когда все, что располагалось ниже Аль-Фараби, не котировалось. Теперь смотрят на качество. Для крупных арендаторов вопрос номер один – это безопасность, на втором месте – цена.
– Выходит, что цена для них важнее классовости?
– Когда мы говорим о качественном бизнес-центре, то нужно понимать, сколько их строить и какую стоимость аренды установить. У нас есть качественные бизнес-центры, но там цена сумасшедшая, а можно построить качественно, но сдавать по адекватной цене.
Я сам лично видел, что некоторые дома советской постройки внутри превратились в бизнес-центры, хотя снаружи и не догадаешься. Там сидит вахтер, он же охранник, он же администратор, управляющий, менеджер по аренде. Но это ведь жилое здание и вообще не предназначено для офисов. Зато там цена аренды по 1,5 тыс. за кв. м. И как с ним конкурировать?
До Казахстана еще не дошел тренд, когда при аренде офисов будет оптимизировано все. В Европе и США компании уже замеряют продолжительность нахождения сотрудников в офисе и, исходя из этого, рассчитывают, какие площади им нужны. Работодатели задумываются о том, зачем тратить на это деньги, лучше сделать flexible desk, чтобы во время отсутствия человека на его месте мог кто угодно в течение дня работать.
Что уж говорить, коворкинги только сейчас приходят в нашу страну. В США они появились в середине 60-х годов, и говорят, что именно Америка является прародительницей этого формата. На самом деле это произошло в Германии, где в послевоенное время старались оптимизировать все что было можно.
Но это для смелых, для тех, кто готов рисковать, понимает рынок офисной недвижимости и знает, как он будет меняться, и готов смотреть в сторону длинных инвестиций.
– Получается, что раньше 10 лет проекты не окупаются?
– Однозначно. Но на рынке есть проблема, с которой мы пытаемся работать. Предположим, вам нужно найти офисное здание, как вы будете это делать? Пойдете, скорее всего, на сайт krisha.kz, хотя у нас есть крупные компании, которые занимаются тем, что сдают офисы в аренду, но кто из арендаторов их знает? А на сайтах по недвижимости куча мошенников. Я был крайне удивлен тем, что там висят фотографии наших площадей, их даже пытаются продавать.
– Это какой-то дикий рынок.
– Совершенно верно, потому что построили огромное количество бизнес-центров, конвертировали все административные здания советской постройки в бизнес-центры, как и некоторые жилые дома. И для компаний мошеннического толка, тех же финансовых пирамид, это очень удобно: не приходится заключать долгосрочные договоры аренды – они приходят на какую-то квартиру, засядут там и начинают свою деятельность.
Сейчас рынок настолько кривой, что мы вступили в Ассоциацию управляющих сервисных компаний Казахстана, потому что необходимо объединяться и создавать правильный рынок. Ассоциация существует давно, но теперь мы начали менять ее формат, там сейчас новый председатель. Когда рынок будет работать по принципу open book, арендаторы будут понимать, где класс А, как формируется стоимость аренды, и многие вопросы отпадут, все будут готовы платить.
– С тех пор, как вы пришли работать в ЕМС в 2016 году, как изменились арендные ставки?
– Во-первых, тогда аренда была в иностранной валюте. Во-вторых, большинство договоров офисной недвижимости класса В заключалось по стоимости $40-45 за квадрат. Сейчас цены от 5 тыс. до 9 тыс. тенге.
– При таких ставках строительство новых площадей можно считать выгодным бизнесом?
– Да, с точки зрения создания фонда жилой недвижимости.
– Вы упоминали коворкинги. У вас же есть такой проект – ALPHArabius, и он второй по размеру в мире. Первый – это коворкинг WeWork в Лондоне. Как решились на такой масштабный проект?
– В 2016 году, когда я пришел в ЕМС, компания активно двигалась в сторону выкупа у «Казкома» залоговых бизнес-центров, и мы стали рассматривать разные концепции, как их использовать. Основная идея была в том, чтобы создать компанию, которая могла бы удержать максимальное число арендаторов, циркулирующих в одном портфеле. На начальном этапе проект запускался в партнерстве с основателем Parmigiano Group Алмасом Абдыгаппаровым и основателем коворкинга Astana Multispace Эмилем Малджановым. Мы защитили проект перед акционерами банка и стали заниматься строительством. Я бы хотел пояснить очень важный момент. ЕМС как был стопроцентным собственником этого помещения, так им и остается до того момента, как мы примем решение о реализации. Никогда и никому мы это помещение не передавали. У нас есть партнеры по этому проекту, потому что мы понимали, что для него нужна отдельная команда. Огромное количество людей ждет запуска этого коворкинг-центра, среди которых юристы, фермеры, СПК.
– Сколько средств в него инвестировано?
– Покупка здания обошлась в 12 млрд тенге и еще 816 млн тенге вложено в ремонт.
– А вы сами хотели бы там работать?
– Однозначно, да. Помимо того, там прекрасная инфраструктура – рестораны Parmigiano, Starbucks хотел там находиться – у центра удобная локация, наземный, подземный паркинги. Коворкингов сейчас не хватает. И скоро все придет к тому, что крупные компании будут в них переезжать. Во-первых, их туда влечет оптимизация затрат. А во-вторых, это создание комьюнити-сообщества.
