Рынок офисной недвижимости эволюционирует. «После резкого роста общего предложения офисных зданий, который произошел до 2007 года, таких скачков больше не наблюдалось. Сегодня на смену старых зданий поколения 1997−2005 годов приходят новые. Идет постоянное движение, которое в итоге несильно влияет на общее предложение офисов определенного сегмента. С вводом в эксплуатацию новых зданий объекты, ранее позиционируемые как класс А, переходят в категорию В, здания класса В в свою очередь „превращаются“ в здания класса С, а здания класса С изживают себя — их либо будут сносить, либо капитально перестраивать и менять профиль, чтобы они соответствовали требованиям рынка», — Миргуль Омурзакова, управляющий директор Capital Partners, представляет свое видение рынка офисной недвижимости в Казахстане.
Опытные собственники ждут качественных арендаторов
«В любые времена недвижимость всегда будет востребована, просто меняются условия, при которых участникам рынка интересно работать. На данный момент правила диктует арендатор», — продолжает собеседница.
За последние годы было построено большое количество офисных зданий. Многие из них, к слову, являются точечной застройкой и не входят в состав какого-либо многофункционального комплекса. «Девальвация национальной валюты и ввод в эксплуатацию новых зданий повлекли за собой снижение арендных ставок. Во время кризисов компании оптимизируют бизнес, сокращают расходы. Стоимость аренды офиса — это то, что пересматривают в первую очередь. В условиях конкуренции мы видим, многие собственники зданий идут на уступки, иногда в ущерб себе, снижают ставку аренды, возмещают ремонтные работы, сокращают расходы на содержание здания», — обрисовывает ситуацию эксперт.
Эта модель, по ее словам, применяется прежде всего теми игроками, которые присутствуют на рынке сравнительно недавно — например, владельцы или управляющие компании абсолютно новых зданий. Либо игроки, временно являющиеся участниками рынка. К примеру, банки, у которых есть временный излишек офисных помещений, могут в краткосрочной перспективе сдавать в аренду по самым мягким условиям, но как только собственные нужды вырастут, они с легкостью разорвут отношения с арендаторами в пользу собственных потребностей.
Более опытные собственники, по словам эксперта, занимают выжидательную позицию — у них уже есть качественный пул арендаторов, с долгосрочными контрактами, который позволяет выждать некоторое время. Или же они заключают короткие контракты, позволяющие им отыграть позиции в случае роста рынка.
Мигрирующие арендаторы формируют спрос
Говоря об Алматы, Шахид Вани, генеральный директор Kassanov Estate Management, отмечает, что конкуренция между офисными зданиями растет, и это объясняет увеличивающимся предложением: определенное количество бизнес-центров — разных по площади — уже введено в эксплуатацию, и также строятся новые офисные помещения. «Рынок коммерческой недвижимости в Алматы уже близок к переполнению: предложение существенно выросло, и оно перестает соответствовать спросу», — комментирует собеседник.
«Если раньше спрос формировался частично за счет прихода на рынок новых компаний и частично за счет роста действующих арендаторов, то сейчас ситуация меняется. Сегодня спрос сформирован в основном за счет миграции арендаторов из одного здания в другое, из одного класса в другой, из менее перспективного района в более перспективный», — говорит Миргуль Омурзакова.
По ее мнению, сейчас лучшее время для переездов компаний: арендодатели проявляют гибкость в отношении потенциальных арендаторов. Вместе с тем, считает эксперт, нужно быть осторожным в принятии решений. Главная ошибка в подборе офисного пространства — сравнение одного здания против другого сугубо по стоимости аренды за один квадратный метр. «Однако не всегда офис в 2000 кв. м по ставке 5 копеек за кв. м будет эффективнее, чем офис в 1000 кв. м по цене 10 копеек за кв. м. Рассадить и в то, и в другое помещение можно, допустим, 100 человек. Но вопрос в том, какова реальная эффективность помещения — насколько эргономично пространство, продуманы ли детали, облегчающие жизнь современного человека,
Арендаторы сокращают площади
В Алматы сокращаются площади арендуемых офисных помещений, это стало заметно по итогам прошлого года и прошедшему периоду этого года, обозначает тенденцию Шахид Вани.
«Ввиду того, что последний год оказался непростым практически для всего бизнеса в Казахстане, предложение на рынке офисной недвижимости, как уже отмечалось, превышает спрос. Именно поэтому незанятых площадей в бизнес-центрах становится больше. Многие компании, особенно представители сектора МСБ, закрывают офисы либо уменьшают их площадь», — говорит эксперт.
Шахид Вани рассматривает ситуацию на конкретных бизнес-центрах, управлением которых занимается компания, которую он возглавляет, — Ambassador, Ambassador Plus, Ambassador Towers. «Во второй половине прошлого года и в прошедшем периоде этого года 28% арендаторов переехали в офисы площадью меньше в полтора-два раза по сравнению с той площадью, которую они занимали ранее. А 12% арендаторов отказались от арендуемых офисных помещений», — иллюстрирует собеседник. Однако, отмечает он, есть и арендаторы, которые заинтересованы в больших площадях.
Предложение в регионах превышает спрос
«Если говорить о том, достаточно ли в крупных городах офисной недвижимости, то в Актау и Атырау (наша компания имеет недвижимость именно в этих городах) предложение превышает спрос», — оценивает Миргуль Омурзакова.
В частности, в Актау перенасыщенность особенно заметна по офисной недвижимости класса А: свободных помещений в этом сегменте рынка — около 30%. В классе Б вакантные площади составляют 15%. В классе С их немного — всего 2%.
«В Атырау ситуация лучше, чем в Актау: доля свободных помещений составляет 10% по всему рынку. Стоит отметить, что предложение в Атырау почти в 2,5 раза больше, чем в Актау», — делится информацией эксперт.
Чем выше сегмент, тем меньше колебаний
Ставки аренды на офисную недвижимость в прошлом году упали до самых низких значений, резких колебаний не наблюдалось. «Если не будет каких-либо потрясений, мы ожидаем небольшой рост. Особенно в тех объектах, где собственники снижали расценки до минимума. В классе А, который представляет наша компания, больших колебаний ставок аренды никогда не было и не будет. Это уже третий большой кризис, который мы переживаем», — комментирует ситуацию с ценами Миргуль Омурзакова.
По оценке Шахида Вани, в прошлом году по сравнению с предыдущим годом цены на офисную недвижимость практически не изменились. «Можно сказать, цены остановились и остаются стабильными. Значительных изменений ставок арендной платы в ближайший год не ожидается, колебания будут не более 5%», — прогнозирует собеседник.
