Цены на жилье в Казахстане растут во всех сегментах

Автор: главный аналитик Аналитического центра Halyk Finance Салтанат Игенбекова

Рынок жилья демонстрирует ускорение темпов роста цен во всех сегментах с июля 2025 года, что обусловлено комплексом факторов: сезонностью, инфляцией, волатильностью курса тенге, а также изменениями в правилах регулирования.

Наиболее уверенная динамика наблюдается на первичном рынке, где цены за девять месяцев 2025 года выросли на 11,4%, опередив инфляцию (Рис. 1). Цены в данном сегменте подвергаются существенным изменениям под воздействием ряда факторов. Одним из ключевых стало изменение правил регулирования. Первый пакет поправок вступил в силу с 12 июля, второй - с 30 августа, третий планируется к реализации с 2026 года. Особенно значимым можно считать ужесточение правил долевого строительства (сделки только по договору долевого участия, реклама жилья строго при наличии гарантии/разрешения, контроль застройщиков акиматами и инжиниринговыми компаниями), введенных с 30 августа. Эти ограничения формируют тенденцию к росту цен на первичном рынке.

Кроме того, ослабление курса тенге, а также ожидаемое в 2026 году повышение НДС ведут к корректировке стоимости жилья в сторону повышения. Рост цен отмечается во всех регионах, наиболее высокие темпы удорожания нового жилья зафиксированы в крупных городах - Алматы, Астана и Шымкент, что обусловлено высокой активностью спроса.

Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья с начала 2025 года

Источник: БНС

На вторичном рынке жилья наблюдается более умеренный рост цен по сравнению с сегментом первичного жилья: с начала года рост составил 9,2% после небольшого замедления темпов роста в мае. В числе ключевых драйверов роста - инфляция, устойчивая покупательская активность, поддерживаемая доступностью данного вида жилья. Рост цен был отмечен во всех регионах, лидерами по удорожанию являются Алматы (+19,1%) и Туркестан (+14,3%).

Рынок арендного жилья демонстрировал сравнительно умеренную динамику по сравнению с тенденциями роста цен на покупку жилья. С начала года стоимость выросла на 6,9%, показав заметное ускорение с июля. Более умеренный рост цен в данном сегменте может свидетельствовать о замедленной реакции рынка на инфляционные процессы и изменение стоимости недвижимости.

Динамика количества сделок купли-продажи в августе 2025 года (данные за сентябрь будут готовы позже) также демонстрирует сезонное повышение активности: количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 41,4 тыс., увеличившись на 4,1% по сравнению с июльскими показателями (Рис. 2). Лидерами по количеству сделок традиционно остаются города Астана (+22,9%) и Алматы (+20,3%), а также Карагандинская область (+7,1%). Меньше всего сделок вновь проведено в области Ұлытау – 283 (+0,7%). Традиционно к концу года количество сделок растет, мы ожидаем, что в текущем году данная тенденция также будет реализована.

Рис. 2. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы

Источник: БНС

Рынок жилья Казахстана демонстрирует заметный сезонный рост: отмечено ускорение темпов роста цен во всех сегментах. Мы ожидаем, что рынок останется в режиме роста в последнем квартале 2025 года, когда традиционно наблюдается рост спроса на жильё, связанный с сезонными факторами и активизацией сделок, что может стать причиной дальнейшего повышения цен на рынке жилья. Основные изменения цен будут фиксироваться в сегменте первичного жилья. При этом спрос будет превышать прошлогодние показатели, что будет связано с сезонными акциями, стремлением покупателей зафиксировать цены до налоговых изменений и приобрести жилье по текущим ценам. При этом ужесточение условий по ипотеке может немного охладить активность на рынке при сохранении тренда на рост стоимости.

Читайте также

Недвижимость10.10.2025 · 12:10

Незначительный спад активности зарегистрирован на рынке жилья Казахстана

В сентябре совершено 41 313 сделок купли-продажи недвижимости