В Казахстане разработали правила финансирования строительства социального жилья

В Казахстане разработали правила финансирования строительства социального жилья. Они размещены на портале «Открытые НПА» для публичного обсуждения до 1 сентября текущего года, передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

Документ разработан в соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан 23 сентября 2022 года № 736, и определяют порядок финансирования строительства или приобретения МИО жилья социального назначения за счет республиканского бюджета и выпуска ГЦБ, мониторинга и реализации жилья через Отбасы банк, реализации жилья по проектам жилищного строительства частных застройщиков, а также финансирования Единым оператором строительства или приобретения жилья социального назначения.

В общем положении предусматривается, что приобретение участником или супругой участника более одной единицы жилья (доли), с учетом ранее действовавших государственных программ льготного кредитования для улучшения жилищных условий, допускаться не будет. Местный исполнительный орган будет снимать очередника с учета граждан Республики Казахстан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном МИО в частном жилищном фонде, в соответствии с жилищным законодательством. Контроль за исполнением данных требований будет осуществляться на основании обязательного согласия заявителя о проверке его участия и справок об отсутствии (наличии) недвижимого имущества, предоставляемых вновь перед заключением договоров купли-продажи.

В правилах прописывается Порядок предоставления из республиканского бюджета средств на строительство, приобретение и реконструкцию и реализации арендного жилья без права выкупа.

Предполагается, что с целью обеспечения МИО необходимым объемом коммунального жилищного фонда средства из республиканского бюджета будут предоставляться на строительство, приобретение или реконструкцию жилья социального назначения согласно нормативу, определенному уполномоченным органом в области архитектуры, градостроительства и строительства, с обязательным софинансированием из местного бюджета.

При этом социальное арендное жилье должно будет соответствовать ІII-IV классам комфортности, согласно требованиям государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства. Общая площадь одной единицы социального жилья не должна превышать 80 квадратных метров с допустимым отклонением не более 5%. Будет допускается строительство (приобретение) жилья с площадями, превышающими допустимое отклонение, при финансировании затрат на их строительство (приобретение) за счет средств местного бюджета.

Расчет затрат из республиканского бюджета за 1 квадратный метр приобретаемого жилья (квартиры) в чистовой отделке (без стоимости инженерных сетей) для города Шымкента и областей будет определяться в размере 70% от Укрупненного показателя стоимости строительства (УПСС) крупнопанельного жилого дома соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике УПСС зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом, оставшиеся 30% - за счет местного бюджета. При этом для расчета целевого индикатора одной единицы жилья будет приниматься средняя площадь квартиры - 60 квадратных метров.

Для расчета финансирования из республиканского бюджета будет учитываться по наименьшей утвержденной стоимости УПСС в сравнении с данными бюро статистики на основании средней стоимости 1 квадратного метра нового жилья по итогам отчетного периода. При превышении стоимости установленных пределов финансирования затраты будут покрываться за счет средств местного бюджета.

Для Астаны, Алматы и Шымкента ценовой параметр реализации 1 квадратного метра социального арендного жилья без права выкупа не должен будет превышать УПСС крупнопанельного жилого дома соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом.

При отсутствии УПСС для крупнопанельного жилого дома до пяти этажей включительно или свыше пяти этажей должны будут использоваться соответственно утвержденные УППС для пяти или девятиэтажного крупнопанельного жилого дома.

Финансирование из республиканского бюджета затрат при реконструкции жилых объектов будет осуществляться на основании положительного заключения вневедомственной комплексной экспертизы за 1 квадратный метр не выше 60% стоимости реконструкции.

С 2024 года будет допускаться приобретение жилья только на первичном рынке.

В свою очередь аренда без права выкупа в Правилах предусматривает:

- заключение договора арендатора с МИО;

- оплату арендатором арендных платежей и расходов на капитальный и текущий ремонт, за содержание имущества, в том числе налога на имущество, земельного налога, коммунальных и прочих эксплуатационных расходов;

- условие выселения арендатора и членов его семьи из арендного жилья в случаях невнесения арендных платежей, а также неисполнения обязательств по договору аренды;

- условие о текущем ремонте арендатором арендного жилья.

Арендатор будет иметь право обратиться с заявлением в местный исполнительный орган на предоставление жилья меньшей площадью при невозможности оплаты арендных платежей по заключенному договору аренды с выкупом. Он рассматривает возможность предоставления иного жилья за счет имеющегося в наличии жилья в результате выселения предыдущих арендаторов или за счет приобретения жилья в рамках имеющихся средств. Порядок обмена жилья должен будет определяться внутренними документами МИО.

Также регламентируется реализация проектов арендного жилья с правом выкупа. 

Единым оператором будет продолжена реализация проектов арендного жилья с правом выкупа по соответствующим меморандумам (соглашениям) с государственными и негосударственными юридическими лицами, а также в рамках собственных программ Единого оператора.

Предполагается, что отношения с арендаторами будут регламентироваться договорами согласно внутренним документам Единого оператора, в том числе с учетом требований ранее действовавших государственных жилищных программ.

Ценовой параметр за 1 квадратный метр приобретаемого жилья (квартиры) в чистовой отделке не должен превышать УПСС крупнопанельного жилого дома соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом.

При отсутствии УПСС для крупнопанельного жилого дома до пяти этажей включительно или свыше пяти этажей используются соответственно утвержденные УППС для пяти или девятиэтажного крупнопанельного жилого дома.

Для реализации проектов должны использоваться, с правом микширования, поступающие арендные платежи по договорам аренды с выкупом жилых помещений, неиспользованный остаток бюджетных средств, а также средства, привлекаемые на внутреннем и международных рынках капитала на рыночных условиях.

Единый оператор приобретает арендное жилье с правом выкупа, в завершенных и/или строящихся объектах строительства в соответствии с внутренними документами Единого оператора.

Порядок реализации социального кредитного жилья в Правилах указывается следующий: 

Акиматы по согласованию с уполномоченными органами в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, государственного планирования, исполнения бюджета должны будут прогнозировать объем выпуска ГЦБ на финансирование строительства жилья и/или приобретение жилья и/или квартир в объектах долевого участия в жилищном строительстве, в том числе в рамках программ реновации жилищного фонда и завершения проблемных объектов жилищного строительства в соответствии с условиями протоколов Совета по управлению Национальным фондом Республики Казахстан и (или) на рыночных условиях, решений Национального банка Республики Казахстан, а также условий Концепции.

Будет запрещено использование вырученных средств от продажи жилья в период облигационного заимствования на цели, не соответствующие Концепции, решениям Совета по управлению Национальным фондом  и Национального банка РК.

МИО по согласованию с уполномоченным органом получат право осуществлять:

- выпуск ГЦБ в случае частичного досрочного или полного погашения ранее выпущенных ГЦБ;

- повторно использовать полученные от реализации жилья средства в рамках одного выпуска.

Выпущенные МИО государственные ценные бумаги будет приобретать Единый оператор в соответствии с решениями Совета по управлению Национальным фондом Республики Казахстан с правом микширования с привлеченными рыночными средствами на следующих условиях:

- ставка вознаграждения без учета микширования – 0,35% годовых;

- средневзвешенная ставка вознаграждения с учетом микширования – 4,25% (четыре целых двадцать пять сотых процента) годовых;

- срок займа – до двух лет;

- выплата основного долга – в конце срока займа с правом досрочного погашения по инициативе заемщика;

- выплата вознаграждения по займу – один раз в полугодие;

- целевое назначение займа – строительство и (или) приобретение первичного жилья и (или) жилья в объектах долевого строительства, обеспеченных гарантией Единого оператора.

Выпущенные МИО государственные ценные бумаги Единый оператор за счет средств Национального банка РК будет приобретать на следующих условиях:

- ставка вознаграждения – 4,25% (четыре целых двадцать пять сотых процента) годовых;

- срок займа – до 22 месяцев;

- выплата основного долга – в конце срока займа с правом досрочного погашения по инициативе заемщика;

- выплата вознаграждения по займу – один раз в полугодие;

- целевое назначение займа – строительство и (или) приобретение первичного жилья и (или) жилья в объектах долевого строительства, обеспеченных гарантией Единого оператора.

Социальное кредитное жилье должно будет соответствовать ІII-IV классам комфортности согласно требованиям государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства. Общая площадь одной единицы социального жилья не должна превышать 80 квадратных метров с допустимым отклонением не более 5%.

Допускается строительство (приобретения) жилья с площадями, превышающими допустимое отклонение, при возмещении затрат на их строительство (приобретение) за счет средств местного бюджета.

Финансирование предельной стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилища (квартиры) в чистовой отделке (без стоимости инженерных сетей) и/или приобретения жилья и/или квартир в объектах долевого участия в жилищном строительстве, в том числе в рамках программ реновации жилищного фонда и завершения проблемных объектов жилищного строительства для города Шымкента и областей будет определяться в размере 70% от УПСС жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом, оставшиеся 30% - за счет местного бюджета. При отсутствии в регионах жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона ценовой параметр реализации 1 квадратного метра жилья не должен превышать УПСС крупнопанельного жилого дома, утвержденного в сборнике по соответствующим регионам.

Для Астаны и Алматы ценовой параметр реализации 1 квадратного метра социального кредитного жилья будет определяться в размере 100% от УПСС жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом.

Ценовые параметры реализации 1 квадратного метра кредитного жилья определяются МИО по согласованию с АО «Отбасы банк», но не более пределов финансирования строительства (приобретения) за счет ГЦБ.

Для расчета финансирования МИО, полученного за счет выпуска ГЦБ, из Национального фонда Республики Казахстан и Национального банка Республики Казахстан будет учитываться по наименьшей утвержденной стоимости УПСС в сравнении с данными бюро статистики на основании средней стоимости 1 квадратного метра нового жилья по итогам отчетного периода.

При отсутствии УПСС в городе Шымкенте и областях для крупнопанельного жилого дома или жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона до 5 этажей включительно или свыше 5 этажей, используются соответственно утвержденные УППС для 5-ти или 9-тиэтажного для крупнопанельного жилого дома или жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона.

При отсутствии УПСС в городах Астане и Алматы для жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона до 5 этажей включительно или свыше 5 этажей используются соответственно утвержденные УППС для 5–ти или 9-тиэтажного жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона.

При превышении стоимости установленных пределов финансирования затраты покрываются за счет средств местного бюджета.

Строящиеся жилые объекты должны оснащаться видеонаблюдением. МИО обязаны обеспечить еженедельный ввод данных (сведения об освоении средств, ходе строительства и реализации жилья) для мониторинга хода строительства жилья в информационную систему Единого оператора.

Местные исполнительные органы должны будут обеспечивать достоверность и своевременность заполнения данных в информационной системе Единого оператора. При неисполнении МИО данного требования Единый оператор, по согласованию с уполномоченным органом, вправе отказать в дальнейшем предоставлении облигационных займов для финансирования жилищного строительства.

Для выкупа очередниками кредитного жилья МИО Отбасы банк будет финансироваться в пределах возможностей республиканского и местных бюджетов:

- сроком на 25 лет по ставке вознаграждения 0,01% годовых для предоставления предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 2% годовых;

- сроком на 20 лет по ставке вознаграждения 0,15% годовых для предоставления предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 5% годовых.

Отбасы банк в пределах средств, предусматриваемых в местных и (или) республиканском бюджетах, облигационных займов и поступающих кредитных платежей (возвратных средств), будет обеспечивать предоставление:

1) предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 2% годовых для категорий лиц, определенных подпунктами 1-1), 1-2) пункта 1 статьи 67, подпунктами 2), 3) статьи 68 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (Закон), имеющих совокупный семейный доход от трудовой и (или) предпринимательской деятельности за последние шесть месяцев. Допускается отсутствие указанного дохода у данной категории лиц, при условии привлечения гаранта – при оформлении ипотечного займа, либо при условии полного выкупа жилья без оформления ипотечного займа. Лица, привлекаемые гарантами, определяются внутренними документами Отбасы банка.

При распределении жилья среди участников программы на получение предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 2% годовых, категориям, указанным в подпунктах 2), 3) статьи 68 Закона, будет установлен приоритет перед участниками других категорий;

2) предварительных или промежуточных жилищных займов по ставке вознаграждения не более 5% годовых категориям лиц, определенных пунктом 1 статьи 67, за исключением лиц, определенных подпунктом 4) данной статьи, статьей 68 Закона, имеющих совокупный семейный доход от трудовой и (или) предпринимательской деятельности за последние шесть месяцев. Допускается отсутствие указанного дохода у данной категории лиц, при условии привлечения гаранта – при оформлении ипотечного займа, либо при условии полного выкупа жилья без оформления ипотечного займа. Лица, привлекаемые гарантами, определяются внутренними документами АО «Отбасы банк».

Обязательными условиями кредитования будут являться:

- срок кредитования – до 20 (двадцать) лет;

- цель займа – приобретение социального кредитного жилья, в том числе построенного в рамках механизмов государственно-частного партнерства;

- наличие на жилищном строительном сберегательном счете суммы первоначального взноса в размере не менее 10% (десять процентов) от договорной суммы предварительного жилищного займа или в размере, определенном Законом Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», для промежуточного жилищного займа. Часть размера первоначального взноса может покрываться жилищным сертификатом, выдаваемым МИО;

- максимальная сумма кредитования определяется на основании информации МИО о реализуемом объекте, содержащей стоимость реализации 1 квадратного метра жилища, и фактической площади приобретаемого жилья.

Требования для участия в Программе через Отбасы банк:

1) гражданство Республики Казахстан или статус кандаса;

2) отсутствие у заявителя и членов его семьи (супруг (а), совершеннолетних и несовершеннолетних детей), арендного жилья с правом выкупа или жилья на праве собственности (общей совместной собственности, доли в долевой собственности, составляющей общую совместную (долевую) собственность указанных членов семьи, как единицу жилья);

3) отсутствие у очередника и членов его семьи (супруг (а), совершеннолетних и несовершеннолетних детей), ипотечных жилищных займов, выданных на приобретение жилища или строительство жилища;

4) подтверждение дохода (без учета пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и иных обязательных отчислений). Данное требование не распространяется на категорию лиц, определенных подпунктом 2) статьи 68 Закона, которым допускается привлечение доходов супругов и/или близких родственников, определенных законодательством о браке и семье.

При неподтверждении доходов допускается участие при наличии суммы собственных средств (в том числе жилищных строительных сбережений) для выкупа социального кредитного жилья по полной стоимости (без оформления займа).

5) подтверждение постановки на учет нуждающегося в жилище в соответствии с Законом.

Подтверждение постановки на учет нуждающихся в жилье и наличие соответствующего статуса Отбасы банк будут определяться посредством цифровой информационной системы учета очередников.

Заявления на получение займов для приобретения социального кредитного жилья, построенных МИО, можно будет подавать с личных кабинетов на платформе Отбасы банка - otbasybank.kz. При этом приобретение социального кредитного жилья будет осуществлятья по месту постановки на учет заявителя в пределах области, города республиканского значения, столицы.

Процедуры отбора участников и распределение жилья проводятся Отбасы банком в порядке, определенном его внутренними документами.

Отбор потенциальных участников среди заявителей будет осуществляться по следующему принципу:

1) первоочередность даты постановки на учет нуждающихся в жилище, с учетом абзаца второго подпункта 1) пункта 6 настоящих Правил;

2) при совпадении даты постановки на учет - дата и время подачи заявления через платформу (подпункты 1) и 2) настоящего пункта действуют до 01.01.2024 года);

3) балльной системы, исходя из срока постановки на учет в месяцах и тысячной доли суммы вознаграждения, начисленной на вкладе в жилищные строительные сбережения (подпункт 3) настоящего пункта вводится в действие с 01.01.2024 года).

При этом по выделенным средствам на реализацию направления «Кредитование малообеспеченных семей», а также возвратных средств Отбасы банк будет обеспечиваться кредитование очередников, в том числе по заявлениям на участие, принятым до введения в действие Концепции, исключительно на приобретение социального кредитного жилья МИО.

Социальное кредитное жилье местных исполнительных органов должно будет реализовываться в течение шести месяцев очередникам через Отбасы банк. По истечении этого срока при отсутствии спроса на объект, а также отсутствия следующих по списку заявителей – будет приниматься решение о возврате жилья в МИО. Решение о возврате нераспределенного жилья или дальнейшей его реализации принимается в рамках заключенных соглашений о сотрудничестве между МИО и Отбасы банком.

МИО распределяет нереализованное жилье очередникам из числа социально уязвимых слоев населения, нуждающихся в жилье, и предоставляет информацию о распределении в уполномоченный орган.

По окончании процедур отбора Отбасы банк предоставляет в МИО окончательные списки участников с указанием идентификационных сведений и адреса предоставляемого жилья для последующего оформления договоров купли-продажи.

МИО в течение одного месяца с даты получения от Отбасы банка информации о результатах отбора участников заключает с очередниками МИО, прошедшими отбор участников, договоры купли-продажи жилья, обеспечивает их государственную регистрацию.

Площадь квартир, реализованная очередникам МИО, должна соответствовать заявленной площади квартир, согласно проектно-сметной документации, с положительной комплексной вневедомственной экспертизой при получении финансирования.

Акиматы смогут за счет выпуска ГЦБ осуществлять финансирование уполномоченных организаций для завершения проблемных объектов жилищного строительства посредством бюджетного кредитования в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством Республики Казахстан.  

При использовании средств, привлеченных МИО путем выпуска ГЦБ для финансирования строительства жилой части объектов реновации жилищного фонда, будет предусмотрена реализация жилья очередникам МИО соразмерно объему финансирования. 

Прописывается и порядок реализации жилья по проектам жилищного строительства частных застройщиков.

При подведении коммуникаций за счет республиканского бюджета к объектам жилья частного застройщика (за исключением благоустройства) на основании договора МИО может приобретать не менее 50% объема жилья для социального назначения согласно Правилам.

Обязательным условием подведения инженерно-коммуникационной инфраструктуры к объектам частных застройщиков будет встречное обязательство:

- заключение договора с МИО, определяющего порядок и условия реализации жилья и проведения мониторинга;

- реализация не менее 50% объема жилья от общей площади по фиксированной цене за 1 квадратный метр по нормативу, утвержденному уполномоченным органом в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Для проведения мониторинга исполнения о реализации жилья будет направляться отчет МИО в адрес Единого оператора и администратора бюджетной программы.

При реализации частным застройщиком построенного жилья возмещению подлежит стоимость внутриплощадочных сетей и благоустройства пропорционально приобретаемому жилью.

При субсидировании части ставки вознаграждения по кредитам частных застройщиков, полученным на строительство жилья, частный застройщик предлагает не менее 50% жилья в расчете от суммы кредита, выданной финансовыми институтами, по цене реализации за 1 квадратный метр в чистовой отделке не более УПСС жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом.

При отсутствии УПСС для жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона до 5 этажей включительно или свыше пяти этажей, используются соответственно утвержденные УППС для пяти или девятиэтажного жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона.

Мониторинг реализации жилищных проектов будет осуществляться посредством информационной системы Единого оператора.

Порядок финансирования строительства жилья Единым оператором жилищного строительства в рамках комплексной застройки территорий:

Для обеспечения очередников в местных исполнительных органах социальным жильем Единый оператор будет финансировать частных застройщиков по принципу государственно-частного партнерства для строительства жилья в рамках комплексной застройки территорий. Порядок и условия реализации проектов будут определяться Единым оператором исходя из рентабельности проектов и возвратности средств.

Частные застройщики в свою очередь должны принимать на себя обязательства по реализации части жилья в чистовой отделке для очередников МИО по ценовому параметру 1 квадратного метра жилья, не превышающему УПСС жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона соответствующей этажности, предусматриваемого для каждого региона в сборнике укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений, ежегодно утверждаемых уполномоченным органом. При отсутствии в УПСС региона жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона, ценовой параметр реализации 1 квадратного метра жилья не должен превышать УПСС крупнопанельного жилого дома, утвержденного в сборнике по соответствующим регионам.

При отсутствии УПСС для крупнопанельного жилого дома или жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона до пяти этажей включительно или свыше пяти этажей, используются соответственно утвержденные УППС для пяти или девятиэтажного для крупнопанельного жилого дома или жилого дома с несущим каркасом из монолитного железобетона.

Мониторинг реализации жилищных проектов будет осуществляться посредством информационной системы Единого оператора.