Несомненно, перед тем как приобрести земельный участок, у многих возникает вопрос: как не попасть в ловушку мошенников. Ведь зачастую бывает так, что границы земельного участка не совпадают с документами, либо на участке вовсе нельзя строить высотное здание. О том, в каком случае участок может быть изъят, как определить его точные границы и о многом другом, корреспондент центра деловой информации Kapital.kz побеседовал с экспертом в области земельных отношений Бекжаном Кимановым.
Перед тем как приобрести земельный участок, нужно определиться с его целевым использованием. Это может быть участок для сельскохозяйственных нужд, под строительство частного или многоквартирного дома или для каких-то бизнес-целей.
Если земельный участок приобретается для дальнейшего строительства на нем дома, то у уполномоченных госорганов нужно запросить информацию об отсутствии запретов на строительство на этом участке. Так, нужно исключить риск того, что участок имеет водоохранные зоны и другие риски.
Также нужно запросить в уполномоченном госоргане схему расположения участка. В частности, выкопировку из земельно-кадастровой карты государственного Научно-производственного центра земельного кадастра (ГосНПЦзем) с указанием границ приобретаемого и смежных участков и их кадастровых номеров.
«Для этого нужно получить от продавца расписку о намерении продать участок и доверенность на получение информации. Следом следует направить заявление в отдел земельных отношений и ГосНПЦзем о предоставлении схемы расположения земельного участка. И, конечно, нужно получить официальный ответ от госорганов с графическим приложением. Этот ответ должен быть заверен подписью руководителя и печатью», - отмечает Бекжан Киманов.
Определяем точные границы
Собеседник отмечает, что до получения официальной схемы расположения участка нужно составить предварительную (неофициальную) схему участка. В ней должны быть обозначены границы участка, его привязки к местности.
«Для определения координат участка нужно использовать обычный GPS-навигатор или карту Google. После нужно распечатать схему участка с использованием карты Google, с указанием ведомости географических координат. Также необходимо заверить схему продавцом. После необходимо направить официальный запрос в РГП ГосНПЦзем и ознакомиться с земельно-кадастровым делом, снять с него фотокопии (на обычный сотовый телефон), чтобы проверить законность первичного предоставления участка. Для того чтобы быть уверенным в «чистоте» участка, нужно запросить через ЦОН справку об изменениях собственников участка и об отсутствии обременений по участку. Важно, чтобы участок был не под арестом и не под залогом. К тому же необходимо получить официальное подтверждение законности первичного предоставления участка», - считает Бекжан Киманов.
Кстати, для определения точных границ участка нужно приглашать техника из РГП «НПЦзем».
«Также можно запросить географические координаты участка и проверить данные по GPS-навигатору. Лучше сделать обе эти процедуры. Дело в том, что бывает, техник в сговоре с продавцом, якобы допускает техническую ошибку, и потом (на суде) выясняется, что ваш участок оказывается расположен совсем не в том месте, где показал техник, или его границы чуть-чуть сдвинуты. И в итоге границы участка оказываются в пользу вашего соседа», - подчеркивает собеседник.
Нужно знать предысторию участка
Перед тем как принять решение о покупке земельного участка, обязательно нужно узнать историю участка. «Для этого нужно запросить земельно-кадастровое дело в РГП ГосНПЦЗем. И в первую очередь следует проанализировать законность и правильность первичного предоставления земельного участка. Так, следует задать прямые вопросы в профильные органы, – законно ли предоставление земельного участка с таким-то кадастровым номером. Через Egov необходимо запросить справку обо всех юридических действиях с земельным участком – эта услуга бесплатна. Для того чтобы запросить земельно-кадастровое дело и сделать его анализ, нужно обращаться к юристам, имеющим опыт в этом деле. На рынке такие услуги стоят от 100 тыс. до 2-3 млн тенге и выше. Не стоит на этом экономить, потому что иначе потери будут в сотни раз больше», - отмечает собеседник.
Когда участок могут изъять?
Как оказалось, земельный участок могут изъять в случае государственной необходимости, по договоренности с собственником либо через суд.
«В этом случае будет определена некая выкупная стоимость. Обычно все споры идут вокруг этой стоимости. Хотя цены на участок часто предлагают адекватные, но собственников они, как правило, не устраивают, потому что запросы по ценам продажи у нас психологически очень высокие. Все еще у тех, кто продает земельные участки, не забыты цены былого строительного бума», - подчеркивает Бекжан Киманов.
Также участок может быть изъят, если он используется не по назначению. «Также участок может быть изъят, если он простаивает или были нарушены какие-то санитарные нормы, экологические нормы. Изъять участок не так просто, но если вы «попали под эту машину», то, скорее всего, все закончится печально. Вообще, все эти риски нужно прописывать в договоре купли-продажи земли и даже в договоре задатка», - советует эксперт.
Уточним, до изъятия земельного участка, если он, к примеру, используется не по назначению владельца участка могут привлечь к административной ответственности – штрафу. «Это некое предупреждение владельца участка до изъятия участка. Так, собственнику участка как бы предоставляется срок одуматься и исправить ситуацию. Но зачастую так бывает, что ситуацию невозможно исправить», - отмечает Бекжан Киманов.
Как избежать риска сноса?
Предположим, что на земельном участке вы планируете возвести жилой дом, как же избежать риск того, что этот дом через какой-то период времени подпадет под снос? «Риск сноса есть, и он достаточно часто реализуется. Особенно в пригородах Алматы: вдоль Талгарской трассы и вдоль магистралей в других направлениях. Где-то местные власти могут планировать расширять дорогу, где-то намерены построить развязку. В будущем эти риски исключить невозможно. Чтобы проверить текущие планы властей по сносу какого-то здания, нужно направить заявление (запрос на информацию) в акимат района (города) и задать соответствующие вопросы. В течение 30 дней должен быть предоставлен ответ. Нюанс заключается в том, что вопросы нужно формулировать предельно четко и точно. Тогда риск отписки будет минимальным», - отмечает Бекжан Киманов.
Кроме того, запрос в местные органы власти должен очень хорошо продуман. «Нужно четко знать, что спрашивать. Специфика оформления документов очень сложная, и понять, какие у властей планы, можно только, если вопросы будут конкретными. Например: заложены ли ранее или на ближайшие годы (2018-2025 годы) бюджетные денежные средства на проектирование или работы по строительству дорог, развязок и прочих общественно значимых объектов на территории, в зону которой попадает мой земельный участок? Планируется ли выкуп земельных участков со сносом текущих строений на данной территории? И так далее. Вопросов может быть очень много, и нужно задавать их как можно больше. Потому что на обычный запрос будет обычная отписка. Неоднозначно ответить на прямой вопрос чиновники вряд ли решатся, потому что за это им грозит увольнением без права восстановления на госслужбе. Есть такая санкция по закону о государственной службе», - советует собеседник.
Мошенники не спят
Предполагаем, что многие сталкивались с тем, что при покупке земельного участка с документами было все в порядке, а позже выяснялось, что не все так радужно.
«Мошеннических схем по земельным сделкам очень много. Самый яркий случай, который мне запомнился, произошел в поселке Косшы, когда в 2016 году прокуратура Целиноградского района подала в суд против более чем 300 владельцев, законно купивших участки. После продажи всех участков у суда почему-то возникли вопросы к законности первичного предоставления участков. И в результате суд решил вернуть все эти земли в собственность государства. Между тем в момент разбирательств владельцы участков уже построили на этих участках дома. Была настолько социально напряженная ситуация, что вмешались общественники, генеральный прокурор и аким области. В итоге все решилось в пользу людей. Но это скорее исключение, чем правило.
Такие схемы очень распространены, особенно в южных и северных пристоличных районах. Таких как Талгарский, Илийский и Карасайский районы Алматинской области, Целиноградский, Аршалынский районы Акмолинской области», - делится Бекжан Киманов.
Наверняка покупатели земельных участок сталкивались с такими ситуациями, когда после начала строительных работ позже выяснялось, что грунт не подходит под застройку. К примеру, наличие подземных вод, которые могут способствовать накренению дома, или сейсмоопасная территория. И чтобы избежать этих рисков, нужно понять фактическое геологическое состояние земельного участка.
«Для этого нужно провести геологические исследования участка. Эти услуги предоставляют компании в области инженерной геологии и гидрогеологии. Их услуги в среднем стоят от 1 млн тенге и выше. Цена геологического исследования участка зависит от площади участка, сложности работ и других нюансов. Кстати, также при покупке земельного участка покупателю нужно быть уверенным, что участок не находится в водоохранной зоне. Если же приобретенный участок окажется в водоохранной зоне, то невозможно будет получить разрешение на строительно-монтажные работы, ввести здание в эксплуатацию или оформить на него право собственности (если он, к примеру, в аренде)», - отмечает Бекжан Киманов.
Как понять, что участок не перепродавался много раз
Информацию о том, как часто перепродавался земельный участок, можно узнать, запросив справку через eGov. Также сделки купли-продажи отражаются в земельно-кадастровом деле. Его нужно запрашивать по специальному запросу в территориальных подразделениях РГП «НПЦзем».
«Нужно обращать внимание на правоустанавливающие документы. Насколько они законны, насколько представители имели право подписывать договора. Зона риска – договора, оформленные по доверенности и договора, подписанные супругами без согласия второго супруга, правообладатели по наследству, по договорам приватизации. Особая зона риска – первичное предоставление земельного участка от государства. В таких сделках очень часто внезапно обнаруживаются какие-то нарушения, которые отменяют всю последующую цепочку сделок», - замел собеседник.
Подытожим: при покупке земельного участка много рисков, и желательно при этом закладывать гарантии продавца в договоре купли-продажи условия. Так, в договоре нужно указывать информацию о том, что продавец участка несет ответственность за возникновение в будущем каких-то форс-мажорных ситуаций.
