Нехватка информации порой может демонстрировать весьма печальные последствия. События на фоне поправок в Земельный кодекс еще раз убедили – народ должен быть не просто осведомлен, он должен понимать, что происходит в стране. Политические, экономические и особенно юридические ликбезы здесь необходимы остро. Корреспондент центра деловой информации Kapital.kz вместе со специалистом в области земельного права Бекжаном Кимановым еще раз обозначили самые важные изменения, внесенные в документ 2 ноября 2015 года.
- Бекжан, давайте начнем с общей оценки. Что в целом думаете об обновленном 2 ноября прошлого года Земельном кодексе?
- В целом логика поправок в Земельный кодекс направлена на активизацию земельного рынка в области сельскохозяйственных земель и упрощение инвестиций в сельское хозяйство. Например, значительно упрощена процедура сделок с землями, ныне находящимися в аренде. Теперь право аренды можно без каких-либо ограничений перепродавать, без согласия отделов земельных отношений и так далее. Также текущим арендаторам предоставлена возможность выкупа в частную собственность земель по более дешевой стоимости - 50% от кадастровой стоимости, а это значительно ниже, чем рыночная стоимость, и в рассрочку на 10 лет. То есть земля теперь активно вступает в хозяйственный оборот. Без этого условия полноценное развитие земельного и сельскохозяйственного рынка, инвестиции в эту сферу выглядят затруднительно. В целом логика такая.
- А как вы оцениваете действующие инструменты по продаже участков, я говорю о конкурсах и аукционах?
- Аукционы – это одна из форм торгов. Вторым способом является конкурс. Что касается аукционов, то это очевидно, здесь в рамках открытого состязания претенденты предоставляют цену либо на повышение, либо на понижение. А конкурс это, когда помимо цены, критерием также является еще и инвестиционное обязательство. Порядок проведения торгов путем аукциона или конкурса предусмотрен специальными правилами, они периодически корректируются, меняются. Последние корректировки, принятые приказом министра национальной экономики от 31 марта 2015 года. В целом это эффективная форма предоставления земельных участков. Более того, по новым, еще не вступившим правилам, особенно для иностранных инвесторов, которые получают землю в аренду, а не в собственность, заложены такие требования, как обязательное предоставление бизнес-плана, обязательная оценка по критериям количества создаваемых рабочих мест. Ну и там много положительных моментов, которые еще не заработали, но они направлены на соблюдение интересов республики.
- Давайте с вами еще раз проведем четкую градацию – что государство может продать, а что нет. Чем может владеть гражданин Казахстана и что доступно иностранцам?
- Нужно разделять виды земель. В данном случае мы разделяем на сельхоз- и несельхозназначения. Также нужно понимать, что купить или продать можно как право собственности, так и право аренды. Значит, если речь идет об объектах недвижимости и занятых под ними землях, то это логично, что здесь нет ограничений для иностранных компаний или для иностранных граждан. Например, иностранец покупает ресторан в Казахстане, под ним расположен земельный участок, естественно, он является здесь частным собственником. Если же речь идет о земле сельскохозяйственного назначения, то здесь да, имеются ограничения. Иностранные граждане и компании не имеют права покупать такие участки. Они могут брать их только в аренду на 25 лет. Также есть ограничение, что никто вообще, ни граждане нашей республики, ни иностранцы, не может покупать земли водного фонда - прибрежные, береговые земли, запрещено покупать земли и в приграничной зоне. То есть категорий земель очень много, и правила для всех разные. Сейчас мы больше говорим о землях сельхозназначения, так вот, здесь все однозначно - иностранцы могут брать ее только в аренду.
- А что касается срока аренды. Много разговоров вокруг цифры – 25 лет. На ваш взгляд, это много или мало?
- 25 лет – это оптимальный срок. Во-первых, наше сельское хозяйство является рискованным. То есть у нас раз в три года может быть неурожай - засуха или еще что-нибудь. Представьте, если аренда на 10 лет, из них 3 года – это неурожай. Это значит, что еще 3 года нужно этот неурожай компенсировать. Получается, остается всего 3-4 года для получения дохода. А кто будет вкладывать длинные деньги в сельское хозяйство, если он будет получать доход только 3-4 года? Понятно, что этот срок нужно увеличивать. Что касается в целом самого срока, то здесь вообще опасения излишни. Будь то аренда на 2 года или на 25 лет, если мы говорим, что это долго, то долго все. Потому что есть такие положения, что государство, если оно хочет продлить срок аренды кому-либо, обязано продлить в первую очередь текущему арендатору. Если он отказывается, то только тогда предложить кому-нибудь другому. Либо оно должно отказаться и вообще никому не продлевать. Но это невозможно сделать, потому что сельскохозяйственные земли не должны пустовать. Это нерациональное использование земель. Другое дело, что наши земельно-охранные органы должны четко следить за тем, чтобы собственность казахстанцев или аренда иностранцев осуществлялась по правилам. Они должны рационально использовать землю, не вредить, земля, повторюсь, не должна простаивать, чтобы не ухудшалась экологическая система. Если есть определенные нарушения, то в идеале она подлежит изъятию. Такие нормы тоже есть, поэтому очень важно, чтобы ответственные органы работали эффективно.
- Известно ли вам, насколько успешно используются сегодня те земли сельхозназначения, которые уже отданы в аренду?
- Как и везде, практика бывает разной. Есть компании, которые можно назвать гордостью нашей экономики. Это такие компании, как хозяйство «Родина», руководитель Иван Сауэр, «Ижевский» с Ибрагимом Жангуразовым, они с самого начала, с момента получения независимости нашей республикой, взяли в свои крепкие хозяйственные руки это дело, и я считаю, что это гордость нашего сельского хозяйства, всем остальным нужно брать с них пример. Есть также менее известные, но тоже эффективные хозяйства. Они не на слуху, но они ежедневно демонстрируют успех. Есть, к сожалению, и те, кто только делает вид, что они работают. Здесь, конечно, нужно принимать меры, изымать земли и передавать эффективным собственникам. В принципе, на это и направлены частично новые поправки.
- Один из наиболее распространенных вопросов, которые волнуют казахстанцев: могут ли жители нашей страны, купив землю сельхозназначения, перепродать ее иностранцу? И вообще, можем ли мы исключить наличие каких-либо юридических лазеек в кодексе, позволяющих нерезидентам республики приобретать землю в частную собственность?
- Если это земля сельскохозяйственного назначения и это ваша частная собственность, которую вы хотите продать иностранцу, то сделка будет следующей: вы продаете только право аренды, земля перестает числиться как частная собственность и теперь числится как земля, находящаяся в аренде. Хотя и такие сделки маловероятны, они сразу же любым судом, любой прокуратурой будут признаны недействительными, да ее просто не зарегистрирует управление юстиции, это абсолютно невозможно.
- Что касается информационной работы с населением, не только по поправкам в Земельный кодекс, но и по любому другому документу, на ваш взгляд, есть ли в этом толк?
- Конечно. Это важно. К примеру, если говорить о выдуманных послаблениях для иностранцев в части получения земель от государства, то текущие поправки таких послаблений вообще не предусматривают. Напротив, они предполагают некое ужесточение в части условий конкурса. Все послабления на самом деле были сделаны в прежних поправках, с середины 2014 года увеличили аренду с 10 до 25 лет, а, например, с 2003 по 2011 год вообще не было никаких ограничений для покупки земель сельхозназначения иностранными компаниями. Но почему-то тогда никто не возмущался, то, что сейчас народ недопонимает, я считаю, это чистой воды информационная атака. В такой ситуации очень важно проводить разъяснительную работу, более того, я считаю, что нужно отслеживать такие информационные вбросы и вовремя на них реагировать.
