Фото: Руслан Пряников
Автор: юрист ТОО «Юридическая фирма «GRATA» Гани Сагимбеков
В Казахстане действует принцип приоритета земель сельскохозяйственного назначения. Земля в нашей стране находится в государственной собственности, а также может быть в частной, на условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом. Если про реализацию права частной собственности на землю более-менее понятно (владение, пользование, распоряжение), то с передачей права аренды есть некоторые особенности.
Так, право краткосрочной аренды не подлежит отчуждению (до 5 лет).
Земельные участки, которые находятся на праве временного возмездного долгосрочного землепользования, можно отчуждать (дарить, продавать и т.д.) при условии выкупа этого права аренды у государства (есть некоторые исключения в виде залога, передачи права в уставный капитал, передачи управляющей компанией индустриальной или специальной экономической зоны во вторичное землепользование и т.д.).
Также по землям сельскохозяйственного назначения (для ведения крестьянского и фермерского хозяйства), находящимся у землепользователей на праве долгосрочной аренды (от пяти лет и выше), данное требование исключили в результате изменений в законодательство в 2021 году. То есть для продажи своего земельного участка (долгосрочная аренда, СХ назначение) правообладателю не требуется больше выкупать право у государства и платить соответствующий процент базовой ставки платы в бюджет.
Однако законодатель ввел по данным землям ограничения.
Так, согласно абзацу второму подпункту 5-1) части 1 статьи 33 Земельного кодекса, отчуждение права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе гражданско-правовых сделок по истечении пятилетнего срока аренды с момента предоставления права землепользования, если иное не установлено настоящим кодексом.
То есть землепользователь с момента получения соответствующего права на землю для крестьянского или фермерского хозяйства обязан выждать 5 лет (конечно, используя землю по целевому назначению) и только потом продать/подарить свое право аренды на участок на оставшийся срок.
Полагается, что законодатель исключил требования по выкупу права аренды на землях сельскохозяйственного назначения с целью облегчить землепользователям передачу своего права аренды (площади земель СХ назначения, как правило, значительны, и сумма выкупа права аренды может оказаться высокой). Но также для исключения возможности спекуляции землями сельскохозяйственного назначения был установлен этот пятилетний мораторий. То есть, раз гражданин (или юридическое лицо) изъявил желание получить у государства землю для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, то должен как минимум в течение пяти лет производить на полученной земле соответствующие работы (пашня, выпас скота и т.д.).
Однако в этом случае остался неясным вопрос, действует ли данное ограничение с момента первичного предоставления от государства, либо оно также распространяется и на предоставление участка сельскохозяйственного назначения на новый срок (в быту – продление срока аренды).
Право землепользования (аренды) - это вещное право, и к нему также могут применены нормы гражданского законодательства об имущественном найме.
В случае права землепользования со стороны арендодателя выступает государство в лице уполномоченного органа (управления либо отдела земельных отношений соответствующей административно-территориальной единицы).
Статья 557 Гражданского кодекса предусматривает право нанимателя на заключение договора имущественного найма на новый срок.
Аналогичная норма предусмотрена в части 2 статьи 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой временный возмездный землепользователь (арендатор), надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законами Республики Казахстан или договором аренды, право на заключение договора на новый срок в порядке, предусмотренном статьей 43 настоящего кодекса, за исключением требований, установленных подпунктами 2), 3), 4), 5) и 8) пункта 1 статьи 43 настоящего кодекса, при условии неизменности границ земельного участка, а для земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства, - также при наличии результатов мониторинга использования земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства.
Таким образом, при предоставлении права землепользования на новый срок за арендатором сохраняется право на земельный участок, с тем же целевым назначением, при неизменности границ земельного участка.
В данном контексте законодатель различает понятия первичного предоставления права землепользования (в частности, для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено предоставление путем проведения конкурса) и заключения договора аренды на новый срок (на основании соответствующего заявления землепользователя в предусмотренный договором аренды срок).
Особенности земельного законодательства заключаются в том, что при заключении договора аренды земельного участка на новый срок необходимо вынесение местным исполнительным органом соответствующего постановления, как основания для заключения договора аренды между уполномоченным органом и землепользователем.
В этом случае применимы ли ограничения, предусмотренные подпунктом 5-1) части 1 статьи 33 Земельного кодекса (запрет на отчуждение в течение 5 лет с момента предоставления права землепользования) к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, по которым заключены договоры аренды на новый срок (продлено право аренды).
То есть, если, к примеру, у землепользователя ранее имелось право аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения более 5 лет. Срок этой аренды истек, и с землепользователем заключен договор аренды на новый срок на последующие 10 лет на основании нового постановления акимата (где предусмотрено предоставление права землепользования на новый срок из земель, ранее предоставленных во временное землепользование).
Исходя из буквального толкования указанной нормы, при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок (при продлении права долгосрочного землепользования) ограничения в виде пятилетнего моратория к землепользователю не применяются, так как в этом случае это не считается первичным предоставлением земли от государства, а его продление.
Аналогичной позиции придерживается Комитет по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан, являющийся центральным уполномоченным органом.
Комитет полагает, что пятилетний срок аренды исчисляется с первичного предоставления земельного участка, поскольку земельный участок предоставлен на новый срок без изменений собственника, целевого назначения, границ, которое ранее было предоставлено во временное землепользование.
То есть при продлении права аренды (заключении договора на новый срок) землепользователь имеет право на отчуждение земельного участка, не дожидаясь пятилетнего срока (право аренды отчуждается на срок, указанный в договоре).
Однако землепользователь обязан соблюсти ряд условий: с момента первичного предоставления должно пройти пять и более лет; в установленный договором аренды срок уведомить уполномоченный орган о намерении заключить такой договор на новый срок; границы, площадь, целевое назначение участка должны быть неизменными, использовать землю в соответствии с целевым назначением (осваивать), так как земли сельскохозяйственного назначения подлежат мониторингу; в течение трех рабочих дней после совершения гражданско-правовой сделки уведомить уполномоченный орган по месту нахождения земельного участка.
