На сегодняшний день Фонд проблемных кредитов управляет самым крупным портфелем проблемных активов в стране. В 2019 году он начал полномасштабную работу по реализации объектов, выкупленных в рамках оздоровления банковского сектора. О том, насколько открыто проходит данный процесс и какие «неработающие» активы находятся на балансе у Фонда в интервью корреспонденту «Капитал.kz» рассказал директор департамента реализации активов АО «Фонд проблемных кредитов» Нурсеит Мукашев.
- Нурсеит Адилович, расскажите, пожалуйста, как Фонд реализует неработающие активы банков и какими методами?
- Мы реализуем активы на сайте реестра госимущества Информационно-учетного центра при Министерстве финансов РК.
Торги проводятся в форме аукциона либо тендера методами как на повышение, так и на понижение цены. Это дает возможность реализовать активы Фонда по реальной рыночной цене.
В большей степени мы применяем аукцион, и здесь превалирующим фактором является цена.
Вместе с тем участие в торгах может принять любое юридическое или физическое лицо, изъявившее такое желание.
- Существуют ли какие-то преференции для отдельных участников, например, в целях поддержания реального сектора экономики?
- Только в случае ходатайства местного исполнительного органа. Допустим, если акимат видит перспективу в том или ином предприятии, то он вправе обратиться к нам с просьбой – применить в торгах дополнительные параметры, указывающие на социальную значимость объекта. Например, сохранение градообразующего предприятия по текущему профилю деятельности. Если объект соответствует таким условиям, мы организовываем тендер, где прописываем все соответствующие параметры, по которым приобретающая компания будет нести социальные обязательства.
В других случаях у Фонда при реализации имущества нет социальных обязательств.
- Какие активы сейчас находятся на балансе Фонда?
- Если посмотреть на структуру наших активов, основная ее часть это земельные участки, преимущественно крестьянские хозяйства. В целом пул активов Фонда к реализации представлен коммерческой недвижимостью, жилыми фондами и имущественными комплексами, а также движимым имуществом.
Также у нас есть в активах старые заводы, некоторые производственные площади, например, недавно была реализована линия типографии.
- Сколько неработающих активов уже реализовано Фондом и за какой период?
- Хочу отметить, что реализация началась только с февраля текущего года, главным образом активов БТА банка. До этого момента Фонд проводил подготовку объектов имущества. Вместе с тем оживленная фаза продаж произошла в августе-сентябре, когда мы запустили колл-центр для информационной поддержки потенциальных покупателей и новую версию сайта, ориентированную на продажи.
С того момента Фондом уже реализовано 108 лотов, состоящих из 226 объектов, на сумму порядка 4 млрд тенге.
- А как происходит сам процесс торгов?
- После принятия решения о реализации некоторой группы активов независимой оценочной компанией проводится их оценка. По ее завершению мы выставляем объявление о реализации объекта на электронной торговой площадке реестра госимущества министерства финансов.
Вообще предусмотрено 5 этапов торгов английским или голландским методами. На первом этапе торги проводятся на повышение цены, на втором этапе – на понижение цены до минус 20% от оценочной стоимости, третий этап проводится снова на повышение, но с возможностью приобретения объекта в рассрочку сроком до трех лет. Если на этом этапе объект не реализуется, то на четвертом торги проводятся на понижение цены до 50% от оценочной. Ну и на пятом, последнем этапе торги опять проводятся на понижение цены до 50% от оценочной, но с возможностью приобретения объекта в рассрочку сроком до трех лет. Для наглядности мы разработали инфографику по этапам торгов.
Следует также отметить, что до участия в торгах потенциальному покупателю Фонд предоставляет возможность осмотреть интересующий объект. Поскольку объекты Фонда находятся на всей территории страны, электронные торги позволяют централизованно обеспечить процесс реализации с охватом заинтересованной аудитории.
- Из каких источников потенциальные покупатели узнают о торгах?
- Данная информация доступна на сайте госреестра, а также на сайте нашего фонда fpl.kz или по номеру телефона +7 (727) 355 01 11.
Дополнительно для охвата большей аудитории потенциальных покупателей мы проводим маркетинговые мероприятия, прибегаем к таргетированной рекламе в социальных сетях.
Так, по имеющимся данным на сайте госреестра зарегистрировано уже более 80 тыс. пользователей – потенциальных участников торгов.
- Интересно, а иностранцы могут участвовать в аукционе?
- В торгах принимают участие лица, зарегистрированные на данном ресурсе и допущенные к торгам, со стороны Фонда ограничений нет. Этот вопрос регулируется регламентом сайта госреестра. Однако пока по фактически реализованным активам мы не наблюдали иностранных участников.
- Насколько прозрачен процесс торгов?
- Фонд несет ответственность за корректное внесение данных об объекте торгов на торговой площадке, за правоустанавливающие документы, технические параметры и оценку. При этом мы не имеем возможности вмешиваться в торги, проверять потенциальных покупателей. Следовательно, до момента завершения торгов нам неизвестно ни количество участников торгов, ни тем более кто они. Также и сами участники аукциона, наравне с Фондом, не имеют доступа к этой информации.
Только после завершения торгов Фонду становятся доступны данные победителя, мы получаем его реквизиты и заключаем с ним договор в электронном формате.
Кроме того, я бы отметил, что аукцион, проведенный на сайте госреестра, не может быть отменен, так как объект уже считается реализованным, и наша задача – оказать содействие в его перерегистрации на победителя.
- А какие сроки устанавливаются для перерегистрации?
- По договору купли-продажи определен месячный срок.
- Кто участвует в оценке активов?
- По закону – независимые оценочные компании, то есть сторонние организации, у которых есть соответствующая лицензия на проведение такой деятельности. Как правило, они применяют один из трех методов оценки: доходный, затратный или сравнительный, и на этот выбор мы тоже не имеем права влиять. Следовательно, такая компания самостоятельно несет все риски по своему «оценочному» отчету.
Однако любая оценка имеет действие только 6 месяцев с даты ее предоставления.
- Существуют ли на сегодняшний день успешные примеры реализации активов?
- Да, как один из примеров – кирпичный завод в городе Тараз – он не был в идеальном состоянии, но инвестор посчитал его привлекательным и купил с аукциона. Сегодня владелец намеревается реанимировать производство и создать новые рабочие места, он уверен, что у него это получится.
Ко всему сказанному я бы добавил, что мы делаем все, чтобы процесс не стоял, то есть каждый актив у нас находится в обороте: либо на этапе оценки, либо на этапах его реализации. Ведь пока этот процесс идет, Фонд несет затраты на содержание (охрана, коммунальные платежи и др.). Поэтому сейчас мы форсируем задачу по вовлечению выкупленных активов в экономический оборот.
