«Как получается, что люди владеют 80 тыс. гектаров сельскохозяйственных угодий?» – юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву Бакытжан Базарбек знает ответ на этот вопрос. Проблема, по его мнению, в том, что действующее земельное законодательство, в частности Земельный кодекс РК, имеет множество слабых мест. Его легко обойти. Но в то же время интересы инвесторов, решивших вложить средства в землю, очень плохо защищены. Это если кратко, подробнее – в интервью эксперта корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz.
– В обществе бытует мнение, что казахстанское земельное законодательство слабое. Вы согласны с этим утверждением?
– Проблем достаточно много. Вообще хочу сказать, что если инвестор, вне зависимости от того, казахстанский он или иностранный, решил вкладывать свои средства в природные ресурсы Казахстана, то одним из нормативных документов, гарантирующих защиту и приумножение его инвестиций, должен быть Земельный кодекс РК.
К сожалению, недостатков в этом документе предостаточно. Слабость Земельного кодекса вкупе с отсутствием разъяснения его положений населению и бизнесу-сегменту на региональном уровне создает огромные проблемы. Грош цена многолетним законопроектным усилиям с затратами на них, если это не работает. Более того, не просто не работает, а разрушает. Я скажу так: Земельный кодекс в сегодняшней редакции разрушает инвестиционный климат в земельных отношениях.
– Вы хотите сказать, что Земельный кодекс не защищает интересы предпринимателей?
– Приведу пример. Физические лица приобрели на аукционе право аренды участка земли для того, чтобы спроектировать и построить на нем малые жилые комплексы (коттеджного типа) стоимостью несколько миллионов тенге, срок аренды – 18 месяцев. Участок не обеспечен инженерными сетями, нет линий электропередачи, дорог. Как инвестор будет строить жилой комплекс в том месте, в котором ничего нет, только степь кругом?
По статье 44-1 Земельного кодекса, если такой участок все-таки был выдан, государственные органы указывают сроки ввода в эксплуатацию инженерных сетей и точки подключения к ним. Инвесторы ждут информацию. Но новостей нет, а сроки аренды тем временем идут! В итоге с инвесторами не продлевают договор аренды из-за того, что они не освоили земельный участок. И деньги им при этом не возвращают. Как можно назвать такую ситуацию?
Мы никогда не дождемся потоков инвестиций, пока не предусмотрим защиту инвестиций в землю на законодательном уровне, в положениях Земельного кодекса. Может быть, кто-то мне на это возразит: есть же Предпринимательский кодекс, Гражданский кодекс, инвестиционное законодательство Казахстана – там все предусмотрено. Я отвечу так: все, что касается приобретения права частной собственности на землю и права землепользования вне зависимости от категорий земель и целевого назначения, – это инвестиции, и они должны быть защищены. И все это должно быть предусмотрено в Земельном кодексе, поскольку речь идет об инвестициях в землю.
– Вы как-то говорили о проблеме рейдерства в бизнесе, который связан с землей. Поясните, что вы имели в виду.
– Поясню на примере лесоразведения и предоставления земельных участков под эти цели. Кто-нибудь из отечественных инвесторов желает этим заниматься? Нет. Потенциальные инвесторы не могут рассчитать объем вложений на долгосрочный период. Почему? Потому что нормы Земельного кодекса не только не способствуют развитию лесоразведения, но и создают угрозу для инвестиций в лес.
Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса негосударственным юридическим лицам в частную собственность земля предоставляется. При этом в Лесном кодексе первоначально землепользователю, который выращивает лес, участок выдается на праве долгосрочного лесопользования сроком от 10 до 49 лет.
А теперь представьте. Вы 20 лет выращиваете лес, но гарантий, что никто не положит на него глаз, у вас нет никаких! Одними только внеплановыми проверками в рамках Предпринимательского кодекса можно вмешаться в чужую собственность. При этом в Земельном кодексе нет норм, которые запрещали бы изъятие выращиваемого десятилетиями леса, нет норм, гарантирующих защиту инвестиций. Но зато есть статьи 92 (Принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного участка, не используемого по назначению и не освоенного, – прим. ред.) и 93 (Принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного участка, используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан, – прим. ред.).
А потом, когда дело доходит до судебных разбирательств, зачастую никто не разбирается, надуманные доводы против землевладельца или землепользователя или нет. Земельные участки выставляются на аукционы, кому они продаются – другой вопрос. Чем не рейдерство?
– На ваш взгляд, действующая редакция Земельного кодекса несет риски сосредоточения огромных участков земли в одних руках?
– Это очень важный вопрос! Как получается, что люди владеют 80 тыс. гектаров сельскохозяйственных угодий? Ведь о таких предельных или максимальных размерах участков в законодательстве речи не идет. Значит, есть проблема.
Пункт 3 статьи 50 Земельного кодекса определяет предельные размеры сельскохозяйственных участков, предоставляемых в частную собственность. Однако предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве временного землепользования, Земельным кодексом не прописаны.
Другими словами, предельные (максимальные) размеры земель, предоставляемых в частную собственность, могут устанавливаться для физлиц (для крестьянских (фермерских) хозяйств) и юрлиц (для товарного сельхозпроизводства). А земли, находящиеся во временном возмездном землепользовании, не входят в этот предел.
Так что же, можно оформлять в пользование столько земель, сколько душа пожелает? Здесь-то и начинается самое интересное. Юридические лица для видимости оформляют в частную собственность небольшой участок земли, который по размерам «укладывается» в предельные нормы, а все остальные участки оформляют во временное возмездное землепользование.
Таким образом, отсутствие предельных и максимальных норм на земельные участки, находящиеся во временном землепользовании, дает возможность физическим и юридическим лицам сосредотачивать огромные участки земли в одних руках.
– Получается, временное землепользование выгоднее и удобнее собственности на землю, и это вытекает из самого земельного законодательства?
– Если хорошенько разобраться в вещных правах, разница между собственностью и землепользованием заключается только в правомочии владельца решать юридическую судьбу земли – в праве отчуждать землю. Других отличии нет. Поэтому землепользователь, по сути, – это временный владелец земельного участка. При этом сроки землепользования позволяют свободно хозяйствовать на участке достаточно длительный период. Это выгодно предпринимателям: вроде и хозяин земли, и дешево обходится.
Тем более, Земельный кодекс с прописанными в нем сроками отбивает интерес инвесторов к собственности – 49 лет для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Вопрос – что выгоднее. Выкупить участок в собственность, имея смутные представления о том, что будет, скажем, через 10 лет, и получая в придачу множество обязательств, налагаемых на собственника. Или оформить участок во временное землепользование на столь длительный срок с минимальной арендой, понимая, что через 20 лет этот участок уже не будет в прежнем «свежем» состоянии? Ответ очевиден, достаточно только посмотреть на статистику: более 95% земель сельскохозяйственного назначения находятся во временном землепользовании, только менее 5% – в частной собственности. Тем более, как я уже говорил, норм и пределов нет.
Если ситуация не изменится, мы вообще можем «проснуться» в феодализме! Лично мое профессиональное мнение: вне зависимости от разновидности вещных прав на землю, будь это временное возмездное или безвозмездное, постоянное землепользование, частная собственность, все должно быть ограничено нормами и пределами. Иначе, страну купить можно. При желании.
– Если вернуться к теме сосредоточения огромных участков земли в одних руках, проблема аффилированности, наверняка, также существует…
– Да, такая проблема существует. В Земельном кодексе, в подзаконных нормативных актах не разъясняется, как именно уполномоченные органы и органы земельной инспекции должны проверять аффилированность каких-либо негосударственных юридических лиц к заявителю при предоставлении права на землю. Будут ли запрашивать через органы юстиции сведения, проверять учредительные документы – не понятно. То есть получай участок и, главное, оформляй так, чтобы учредитель компании не был твоим родственником по фамилии! На деле получается именно так. Возникает вопрос: может, степень аффилированности вообще не проверяется?
Есть и такая проблема. Участки земли предельного размера оформляются на предпринимателя – отдельно, на аффилированных с ним лиц – отдельно. Земельный кодекс не предусматривает общий размер в совокупности для заявителя и его аффилированных лиц по всей стране. Каждый предельный размер местные исполнительные и представительные органы утверждают у себя в регионе. Получается, можно подать документы на земельные участки в одном административном районе, в другом, в третьем – и так просто и быстро обойти пределы. Думаю, законодатели не могут не замечать этого вечность.
– Бакытжан, спасибо за интервью! Надеемся, Земельный кодекс РК и земельное законодательство будут совершенствоваться и рано или поздно начнут по-настоящему защищать интересы инвесторов и предпринимателей.
