Многих беспокоит проблема изменения целевого назначения земли. Вопрос достаточно важный, актуальный и местами проблемный.
Проблемным данный вопрос стал не сейчас и берет начало с того момента, как был принят действующий Земельный кодекс в 2003 году.
Согласно статье 49-1 Земельного кодекса Республики Казахстан заинтересованные граждане и негосударственные юридические лица могут подать ходатайства об изменении целевого назначения. Мы должны понимать, что ходатайство подается не просто в местный исполнительный орган (далее – МИО), а в МИО по месту нахождения земельного участка. Вместе с тем необходимо отметить, физические и юридические лица могут выбрать форму подачи ходатайства (заявления), то есть подать заявление на бумажном носителе либо посредством веб-портала «электронного правительства» или Государственной корпорации, другими словами - через ЦОНы. Срок рассмотрения заявления составлеют 30 календарных дней.
Я акцентирую проблему оправданно, так как во многом заинтересованные граждане подают заявления не по адресу, этим они теряют время, заявления возвращаются либо вообще теряются. А в заявлении вы должны указать кадастровый номер вашего участка, запрашиваемое целевое назначение, площадь, номер и дату правоустанавливающего и идентификационного документа. Скажем, забыли указать запрашиваемое целевое назначение или кадастровый номер участка, заявление может быть оставлено без рассмотрения и возвращено заявителю.
После регистрации вашего заявления в акимате документ направляется в орган по земельным отношениям и орган архитектуры и градостроительства на предмет определения возможности удовлетворения ходатайства, то есть изменения целевого назначения земли. Вышеуказанные органы рассматривают данный вопрос, исходя из утвержденной градостроительной документации. Другими словами, если в генеральном плане населенного пункта, проектах детальной планировки и проектах застроек на указанной территории не предусмотрены запрашиваемые вами виды деятельности, у вас с изменением целевки (целевое назначение. - Авт.) ничего не получится.
При этом мы должны понимать еще одну важную деталь. Согласно п. 5 ст. 9 Земельного кодекса Республики Казахстан при изменении целевого назначения земельного участка собственник земельного участка обязан выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения. Это, конечно, не касается участков, отведенных для целей строительства объектов, предусмотренных генеральным планом населенных пунктов. В остальных случаях физическим и юридическим лицам придется раскошелится. Другими словами, собственник земельного участка выплачивает разницу между кадастровой (оценочной) стоимостью, предусмотренной законодательством для измененного целевого назначения, и ценой, по которой этот участок ранее был приобретен у государства. Это чистый доход государства, который идет напрямую в республиканский и местные бюджеты.
Кстати, согласно Стандартам государственной услуги утвержденные приказом МНЭ РК от 27 марта 2015 года № 272 прилагается акт кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка в случае необходимости выкупа земельного участка для последующего оформления идентификационного документа на измененное назначение земельного участка.
После проведения расчетов ходатайство направляется на рассмотрение земельной комиссии акимата и согласование его территориальных органов.
При этом в соответствии с подп. 3 п. 1 статьи 49-1 Земельного кодекса Республики Казахстан заявление об изменении целевого назначения земельного участка проходит согласование в государственных органах посредством государственных информационных систем. В частности, к информационным системам в этом случае относятся информационные системы государственного земельного кадастра и градостроительного кадастра. Необходимо отметить, если у согласующих органов отсутствуют эти системы, согласование проводится на бумажных носителях. Кстати, отметим, согласование проводится в органах архитектуры и градостроительства и органах земельных отношений.
В частности, уполномоченные органы архитектуры рассматривают и направляют в 7-дневный срок в уполномоченный орган по земельным отношениям свое заключение о возможности удовлетворения ходатайства. Заключение о соответствии либо несоответствии испрашиваемого целевого назначения строго проверяется по градостроительной документации.
Вместе с тем согласно Правилам организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных Приказом Министра МНЭ от 30 ноября 2015 года № 750, основным градостроительным документом, определяющим комплексное планирование развития населенного пункта, является утвержденный генеральный план населенного пункта.
После этого уполномоченный орган по земельным отношениям в 7-дневный срок после получения заключения от органов архитектуры готовит и вносит материалы по земельному участку на земельную комиссию для рассмотрения.
Если заключением органов архитектуры и градостроительства изменение целевого назначения земельного участка не представляется возможным либо не соответствует градостроительной документации, то, несмотря на заключение органов земельных отношений, решение земельной комиссии будет отрицательным.
Здесь нужно отметить интересную деталь. Уполномоченным органом, который определяет возможность использования земельного участка по заявленному целевому назначению, является не орган по земельным отношениям, а органы архитектуры и градостроительства, что само по себе считаем неверным.
Итак, после всех этапов согласования земельная комиссия дает заключение о возможности либо невозможности удовлетворения запрашиваемого изменения целевого назначения земельного участка. Необходимо отметить, вынесение земельной комиссии заключения является основанием вынесением акиматом соответствующего постановления об изменении либо отказе в изменении целевого назначения земельного участка. Если, несмотря на положительное заключение земельной комиссии, акимат вынес отрицательное постановление, что тоже возможно, оно обжалуется.
Еще важная деталь. Для определения территории земельного участка, подлежащего изменению целевого назначения, на основе заключения земельной комиссии составляется земельно-кадастровый план земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, для целей строительства. Данный план вносится в органы архитектуры и градостроительства с заключением земельной комиссии для подготовки проекта решения местного исполнительного органа в пределах компетенции об изменении целевого назначения земельного участка.
В частности, уполномоченный орган по земельным отношениям после подписания протокола земельной комиссии в 7-дневный срок подготавливает и вносит на утверждение в акимат проект соответствующего постановления акимата.
Необходимо отметить, вынесение акиматом постановления об изменении целевого назначения является основанием изготовления идентификационного документа на землю. В этом случае орган по земельным отношениям совместно со специализированным государственным предприятием, а в народе их именуют Гипроземом, переоформляет идентификационный документ – государственный акт на землю с измененным целевым назначением.
В целом считаю необходимым совершенствовать нормы земельного законодательства, ограничивающие перечень категорий земель, где допускается изменение целевого назначения. При этом будет разумным определить перечень оснований, допускающий изменение целевого назначения на землях населенных пунктов. К сожалению, нет такого перечня, нет ограничивающих норм, нет механизмов, определяющих, какие земли не могут вообще подвергаться изменению целевого назначения. Вместе с тем требуется разработка правовых механизмов, запрещающих изменение целевого назначения на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Казахстан.
Все помнят, когда некие умные граждане под предлогом сельскохозяйственной деятельности приобретали огромные сельскохозяйственные угодья, позже усилиями районных территориальных органов сегментировали, меняли целевые назначения для дачного строительства и продавали гражданам под застройку. Так мы получили незапланированные селитебные жилые зоны, где проживают не сотни, а тысячи людей, требующие проведения инженерных сетей, строительства дорог и социальных объектов.
Эти события в пригородной черте столицы, Алматы, да и в других регионах страны, наглядно демонстрируют, что существующий механизм изменения целевого назначения земли несовершенен и требует новой методики, новых механизмов, ограничений.
Только так мы можем обеспечить соблюдение норм законодательства и совершенствовать рыночные основы земельных отношений в стране.
Автор: эксперт земельного права, юрист по земельно-правовым спорам Бакытжан Базарбек.
