Зачастую при изъятии земельного участка самый главный вопрос, который становится камнем преткновения, – определение суммы возмещения. Обычно размер компенсации не устраивает владельца недвижимости и в основном это оправданно. В беседе с корреспондентом центра деловой информации Kapital.kz юрист, эксперт по земельному праву Бакытжан Базарбек рассказал о том, как можно опротестовать сумму возмещения при изъятии участка и другие земельные вопросы.
- Бакытжан, могут ли собственники участков при изъятии у них земель для государственных нужд опротестовать решение акиматов, других госорганов?
- Если изъятие участка осуществляется в рамках Закона РК «О государственном имуществе», то опротестовать решение будет очень сложно. Для этого у вас должны быть доказательства. В частности, если изъятие земельного участка происходит с грубым нарушением закона, то Постановление о принудительном отчуждении земли в связи с изъятием участка для госнужд можно обжаловать. Например, если основанием для изъятия земельного участка является исполнение Генерального плана, то в самом Генплане и Проекте детальной планировки и застройки (ПДП) это должно быть отражено, обозначены условия (схема, трасса, протяженность, площадь объекта, который будет возведен на участке), сроки исполнения Генплана. Например, если земельный участок изымается для строительства дороги, а ее в Генплане и выполненного на его основе ПДП не предусмотрено, то изъятие участка будет считаться неправомерным.
- Как собственнику участка можно получить доступ к Генплану и к ПДП?
- Информация о схемах Генпланов населенного пункта, ПДП согласно пункта 2 статьи 44-1 Земельного кодекса, размещаются на интернет-ресурсе и специальных информационных стендах в общедоступных местах.
При этом, каждый собственник земельного участка согласно Закону «О доступ к информации» может запросить в Управлении архитектуры акимата города (в Алматы это Управление городского планирования и урбанистики) выкопировку с ПДП с приложением к нему градостроительного регламента и указанием функциональных зон использования территории. В выкопировке с ПДП (это несколько документов) четко обозначено, где проходят границы рекреационных зон, санитарно-охранных зон, жилых зон, границы зон градостроительной планировки, зоны промышленных объектов и других функциональных зон. То есть, если на участке планируется построить линию ливневой канализации, то в градостроительных документах должны быть указаны ее основные трассы, границы, протяженность, расстояние от близ расположенных объектов и другие важные сведения.
- Когда Управление архитектуры должно дать ответ по получению этих документов?
- Согласно Закона РК «О доступе к информации», выкопировка с ПДП должна быть предоставлена в течение 15 рабочих дней. Управление (отдел) не может отказать в предоставлении этого документа, если запрос подается собственником участка. Повторюсь, изъятие земель может происходить только тогда, когда государство планирует изъять землю для нужд государства либо на этой территории реализовать какие-то проекты, предусмотренные статьей 84 Земельного кодекса.
Например, согласно Земельному кодексу РК, есть такие основания именуемые как исключительные случаи, когда акиматы вправе изъять участок для государственных нужд.
Во-первых, это международные обязательства, которые вытекают из международных договоров. То есть участок могут изъять, если у Казахстана есть какие-то международные обязательства перед какой-то страной. Во-вторых, участок может быть изъят для нужд обороны и национальной безопасности, под особо охраняемые природные территории, для создания специальной экономической зоны (СЭЗ). В-третьих, участок может быть изъят, если на участке обнаружили месторождение полезных ископаемых и требуется его разработка. Также допускается изъятие участка при строительстве транспортной, энергетической инфраструктуры, автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, тоннелей, метро, линий связи, НПЗ, объектов космоса и множества других стратегических сооружений и строений и для реализации Генерального плана.
В прошлом году мы дополнили основания для предоставления участков под ИЖС и массивов для выпаса скота местным населением. Но в процессе своей работы сталкивался со случаями, когда акиматы изымали земельные участки для госнужд, когда указанный объект не соответствовал Генплану и все это осуществлялось в условиях отсутствия утвержденного ПДП. Между тем, согласно Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» строительство, реконструкция зданий и сооружений осуществляются на основе утвержденного ПДП, выполненного на основе утвержденного Генплана. То есть, ПДП должен соответствовать Генплану, а если имеет место существенное несоответствие и нестыковки, то это вы можете использовать в свою пользу. При этом, прежде чем осуществлять снос домов и строений и последующее строительство, градостроительная документация населенного пункта должна быть приведена в надлежащий порядок, должен быть утвержден ПДП и иная градостроительная документация, и после акиматы могут выносить постановление об изъятии земельного участка, которое позже публикуется в СМИ.
- Можете рассказать, какие бывают мошеннические схемы у госорганов при изъятии ими земель?
- Когда изымают землю под предлогом «государственной нужды». Например, в Петропавловске у предпринимателей пытаются изъять земельные участки под предлогом реконструкции (строительства) ливневой канализации в привокзальной площади города. Местные органы власти решили, что бизнес-сообщество не будет копаться в деталях проектной документации и суды без проблем примут решение в пользу госорганов. Но предприниматели стали скурпулезно изучать проектно-сметную документацию и начали защищать свои интересы. Они подали иск в суд о признании постановления акимата об изъятии земельных участков - незаконным. В результате в суде выяснилось, что согласно Генплана и ПДП, первично заложенная в проекте трасса ливневой канализации проходила в 20 метрах от земельных участков, которые планировались изъять. Так выясняется, что на участке, где власти хотят изъять землю, уже есть ливневая канализация. Эту информацию власти города скрывали. То есть, существует альтернативный вариант удовлетворения госнужд без изъятия земель.
Оказалось, что проект по реконструкции ливневой канализации не был вообще утвержден и существовал на тот момент в форме рабочего неутвержденного проекта, по-сути на уровне черновика. В ходе судебных слушаний, представители отдела архитектуры несколько раз меняли координаты трассы ливневой канализации, в аккурат чтобы в суде не возникли дополнительные вопросы. Не ответили представители властей этого города на вопрос было ли на него (ливневку) выделены бюджетные средства.
Чтобы выйти из ситуации акимат Петропавловска практически в суде подгоняют координаты трассы канализации под Генплан, и суд выносит решение об изъятии участков у предпринимателей. Во-первых, проект так быстро не готовится, проект не подгоняется под Генплан и в конце концов на стадии суда власти должны иметь готовый согласованный и утвержденный проект. В суде акимат должен обосновать, почему было принято решение провести ливневую канализацию именно вдоль этого участка (понимая что есть другая ливневка), какова эффективность этого проекта, отсутствуют ли альтернативные маршруты и в чем в конце концов заключается «государственная нужда». В нашем же случае, не было ПСД, никого экономического обоснования проекта и бюджета на проект выделено не было. Проект не был утвержден.
Всем собственникам земель, которые столкнулись с подобной ситуацией, рекомендую копаться во всех документах, градостроительной документации и проектно-сметной документации и добиваться истины.
Есть другой пример. Снова рассмотрим Петропавловск, но теперь уже район улицы Интернациональная, где проектируют сеть уличного освещения. Из-за того, что нужно было обеспечить реконструкцию линии энергоснабжения улицы власти города изымают земли, где расположены торговые павильоны. Предприниматели покопались в проекте, в переписке и выяснили, что трасса где будет в будущем пролегать сеть уличного освещения не проходит по их землям вообще. Вдобавок, предприниматели запросили в Минэнерго официальное подтверждение, что сеть уличного освещения не относится к линиям энергоснабжения. Вот так, можно копаясь в деталях проектов можно дойти до истины. Применяйте эти примеры, как инсайды и используете их на практике.
Знайте, если действительно выяснится, что по вашему земельному участку будет проходить, к примеру, парковая зона, то нужно в первую очередь запросить выкопировку с ПДП, регламент с функциональными зонами, проектную документацию организации, которая разрабатывает для градостроительной планировки проект размещения парковой зоны. И парк там должен быть указан. И, конечно, нужно узнать для чего именно расширяется эта парковая зона, каковы основания для этой инициативы.
При этом обязательно нужно запросить копии всей проектной документации. Без этого никак. Эти копии документов вы можете передать независимым проектировщикам, НИИ, опытным архитекторам, чтобы они сделали независимую для вас экспертизу, подготовили экспертное заключение по проекту и подтвердили или опровергли обоснованность доводов акимата по изъятию участка. Это экспертное заключение нужно приобщить к материалам судебного дела. Уверяю, если суд первой инстанции и аппеляционный суд не учли ваши аргументы, которые вы успели приобщить на стадии подготовки к суду первой инстанции, то не опускайте руки. Они могут быть учтены на стадии кассационного обжалования в Верховном суде. Кстати, рекомендую не дожидаться того момента, когда на вас акимат подаст в суд акимат, идите на опережение и первым подайте иск о признании постановления об изьятии земельного участка для госнужд незаконным. Но при этом на руках у собственника должна быть доказательная база о незаконности изъятия земли для госнужд.
- Насколько мне известно, порядок изъятия земель для госнужд изменился…
- В настоящее время порядок изъятия земельного участка выглядит следующим образом. Сначала акимат выносит постановление об изъятии участка. Далее это постановление публикуется в СМИ в течение трех рабочих дней. После публикации в течение трех календарных дней собственнику земельного участка должно быть направлено уведомление об изъятии земельного участка.
Ранее, согласно законодательству, к такому уведомлению также прилагался Проект договора выкупа земельного участка. Согласно новым поправкам в законодательстве, теперь к уведомлению не будет прилагаться Проект договора выкупа участка. По действующим нормам, уведомление собственнику участка будет направляться почтой.
Если раньше после получения уведомления проводилась независимая оценка участка, то по новым требованиям законодательства, теперь в течение не менее 15 календарных дней после того, как собственник участка получил уведомление он должен направить копии правоустанавливающих и идентификационных документов на участок в Управление или отдел земельных отношений акимата города. И уже на основе этих документов Управление (отдел) будет принимать решение о расчете компенсации при изъятии участка, характеристики участка. Местный исполнительный орган в течение одного месяца должен будет провести оценку земельного участка. После проведения оценки в течение 10 дней местный исполнительный орган должен подготовить Проект договора выкупа земельного участка и заложить в этот договор сумму оценки.
Уточню, ранее порядок изъятия земель был иной. В Проекте договора выкупа земельного участка не указывалась сумма оценки. В этой графе был прочерк.
В течение 20-ти календарных дней собственник участка имеет право внести свои предложения в Договор выкупа земельного участка. То есть собственник участка может в письменном формате указать, к примеру, что не оценены какие-то насаждения на земельном участке, или не учтены наличие канализации или электросетей. Между тем, право собственника участка о внесении своих предложений в Договор пока декларативно, на практике эти права не всегда работают. Так, де-факто акиматы не принимают предложения собственников участков.
- Но, в этом случае, как вы сказали ранее, собственник может обратиться в суд…
- В суде каждый собственник земельного участка имеет ряд возможностей изменить ход событий. Во-первых, он может инициировать судебно-товароведческую экспертизу. И в процессе экспертизы должно быть оценено все имущество на участке: зеленые насаждения, все строения и конструкции на участке (канализация, электросети, водопровод, инженерные сети). Так, например, если собственник участка покупал пустой участок и потом в него инвестировал: в посадку деревьев и в проведение инженерных коммуникаций, то ему нужно компенсировать эти затраты.
Зачастую получается так, что Управление (отдел) земельных отношений акимата ставит перед фактом собственника участка, в какую сумму оценивается земельный участок и в дальнейшем не идет на диалог при обсуждении стоимости оценки.
Согласительные процедуры зачастую в регионах проходят формально. Мы добились того, чтобы согласительные процедуры проходили с учетом интересов собственников земель и землепользователей. И для того, чтобы собственник мог доказать, сколько средств он потратил на проведение, к примеру, системы водоснабжения, он должен предоставить документальные аргументы подтверждающие затраты.
Повторюсь, каждый собственник земельного участка имеет право изменить сумму компенсации за земельный участок. Для этого ему нужно обосновать затраты и при наличии подтверждений инициировать судебно-товароведческую экспертизу.
- А если чеков нет…
- Есть нормативное Постановление Верховного суда 2006 года, по практическому применению судами законодательства по изъятию земельных участков. Согласно которой предусматривается, что документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы, и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу. Другими словами, суд по своему усмотрению принимая во внимание материалы по оценки, не исключает возможность оценки других доказательств. В частности, затраты помимо оценочных документов нужно подтвердить другими материалами.
Допустим, если человек построил на участке дом, то в качестве доказательств его реальных затрат на строительство, приобретение строительных материалов, наем работников он должен приложить к материалам судебного дела материалы подтверждающие затраты: договор, фискальные документы, счет-фактуры, акты выполненных работ, чеки.
Между тем, повторюсь, зачастую суды не удовлетворяют предложения собственников земельных участков по корректировке стоимости компенсации – исполнительная власть давлеет над судебной властью. Но как я говорил ранее, лучше использовать любую возможность обжалования решения суда, вплоть до обжалования решения суда в Верховном суде и подачи ходатайства на принесение кассационного протеста. Если у собственника встает вопрос о сумме компенсации за земельный участок, то в суд нужно предоставить альтернативную оценку. Кстати, поправка по альтернативной оценке была внесена недавно – ранее этой поправки не было.
