Строительство всегда занимало особое положение в экономике Казахстана, оставаясь основным локомотивом роста с магическим мультипликативным эффектом. Кажется, что скоро это станет якорем, а весь позитив «превратится в тыкву».
Прошлый год, не самый хороший для экономики, оказался удачным для строительного сектора - именно он вырос больше всего, сразу на 11,2%. Благодаря этому мы не упали так глубоко, как могли бы, а общее сокращение экономики составило 2,6%. На строительство у правительства всегда были большие виды — это самый простой и надёжный способ подвинуть рост ВВП благодаря так называемому мультипликативному эффекту. Говоря простым языком, когда в стране больше строят, то и больше производят товаров, начиная со стройматериалов и заканчивая мебелью и бытовой техникой, ведь построенное надо благоустраивать.
В прошлом году введено в эксплуатацию более 15 млн квадратных метров жилья, что на 16,8% больше, чем годом ранее. Это действительно много, столько Казахстан не строил даже во времена огромных строек Советского Союза. Однако просто строить недостаточно — построенное надо продавать, и здесь на выручку снова приходит государство, умножая мультипликативный эффект. С учетом всех программ доля государственного участия в ипотечном кредитовании выросла с 61% в 2016 году до 99% в 2020 году. Это привело к повышению цен, ведь ни по одной из госпрограмм нет стерилизации льгот. Как итог - на сегодня можно констатировать полностью «убитый» продукт коммерческой ипотеки и риски крупнейшего государственного банка, который нарастил за последние пять лет ссудный портфель более чем на 400% - это больше, чем любой коммерческий банк.
Что мы имеем в итоге? Цены, подстегнутые дешевой ипотекой и деньгами из ЕНПФ, растут. На фоне реализации госпрограмм ставка по ипотечным кредитам снизилась с 9,3% в декабре 2016 года до 7,5% в декабре 2020 года, то есть ниже уровня базовой ставки. Ипотечный портфель в годовом выражении расширился с 9% в 2016 году до 34,3% в 2020 году, достигнув 2,4 трлн тенге в декабре 2020 года. Причём ипотека росла даже в 2020 году, когда половина страны получала 42 500 тенге.
Кажется, что прямо сейчас строительство превращается из локомотива в якорь, который в ближайшем будущем может сильно навредить экономике Казахстана. Особенно если будут приняты пожелания Союза строителей Казахстана, которые они направили в правительство недавно. Отраслевики просят зафиксировать цену стройматериалов, позволить привлечь почти четверть миллиона гастарбайтеров, потому что затягивают сроки строительства, и отдать в частные руки государственный институт, который устанавливает цены квадратного метра по заказанным государством стройкам.
Подобные предложения не выдерживают никакой критики. Если позволить привлечь четверть миллиона иностранцев на строительство, то весь мультипликативный эффект уйдет в трубу, кроме этого, президент и так сокращал квоту на иностранных рабочих до 29 тысяч человек в прошлом году. И подобные инициативы выглядят просто странно. Если зафиксировать цены на стройматериалы, а они у нас в подавляющем большинстве, иностранные, то рынок получит дефицит. Если отдать в частные руки Казахский научно-исследовательский институт строительства и архитектуры, то нынешний годовой рост цены в 4,2% покажется маленьким, ведь, по сути, отраслевики хотят просто сами себе назначать комфортную цену строительства за государственный счёт.
Учитывая такую позицию отрасли и просто огромное количество дешевых государственных денег, которые надувают рынок, в ближайшее время строительство ещё будет оставаться локомотивом. Но уже сейчас стоит задуматься о том, что будет двигать нас дальше и каким образом, потому что на дешевой ипотеке и не самом качественном строительстве далеко не уедешь.
Навести порядок мог бы свободный рынок: если прямо сейчас убрать все льготные программы, прекратить строить дешёвые квартиры для тех, кто даже их себе пока не может позволить, отрасль очистится. А вместо того чтобы думать, как ещё больше построить жилья для тех, кто не может его купить, найдется время подумать о том, как повысить доходы граждан, чтобы они могли купить желанную качественную недвижимость на рынке, где есть конкуренция и свобода выбора.
Андрей Чеботарёв, аналитик международной инвестиционной компании EXANTE в Казахстане
