Перегретые цены на недвижимость в Казахстане постепенно остывают, а замерший спрос на жилье начал расти. Только в Алматы, по данным аналитической службы kn.kz, в январе-июне было зарегистрировано 11 754 сделки купли-продажи, что в 1,7 раза выше периода прошлого года, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.
Оживление спроса показывает и анализ Ranking.kz за январь-май 2016-го, согласно которому инвестиции в жилищное строительство показали рост с начала года, причем в основном чаще вкладываться стал именно частный сектор (+29%), тогда как бюджетные и иностранные вливания в недвижимость сократились.
«Несмотря на сложности с коммерческой ипотекой, количество сделок на рынке жилья в Астане и Алматы продолжает бить все рекорды. Количество введенных новых квартир в южной столице с начала года превысило 6,4 тысячи, что на треть больше, чем за этот же период прошлого года», - отмечает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.
Ипотека или рассрочка?
Тем временем банки все еще с осторожностью оценивают рынок, и многие пока не возобновляют свои ипотечные программы. Так, все еще в «заморозке» ипотеку держит Нурбанк. Казкоммерцбанк готов предоставить займ только клиентам своего зарплатного проекта. Нет этого продукта у Kaspi bank. В ForteBank, Bank RBK, БанкЦентрКредит получить долгосрочную ссуду можно, однако под очень высокий процент – 17-21%, под гарантию первоначального взноса – как правило, не менее 30% (до 50%) от займа. Важно иметь и регулярные пенсионные отчисления. И пусть теперь ипотека выдается только в тенге, сумма переплаты и ежемесячного бремени платежей вынуждает людей искать другие варианты.
На фоне ипотечной «комы», о которой говорят многие аналитики, и оживления спроса от населения застройщики стимулируют рынок возможностью рассрочки. Анализ этого рынка показывает, что все крупные застройщики предлагают приобретение жилья в рассрочку от 30% до 70% от стоимости. Главным образом жилье, на которое распространяется предложение «утром стулья», в основном еще строящееся, и до сдачи объекта клиент должен полностью рассчитаться с компанией. То есть выплаты по рассрочке обычно равными частями делятся на срок от 3 до 18 месяцев, а жить все это время придется на съемной квартире или у родственников.
Переплаты, если большей части суммы у вас изначально нет, не избежать, потому что при рассрочке цена на квадратный метр выше. Например, в ЖК «Алма Тау», который строится по Талгарской трассе в Алматы, квадрат за наличку стоит 258 тысяч тенге, а по рассрочке – уже 288 тысяч. Но стоит отметить, что обычно при 70%-ной оплате надбавка на цену не производится.
«Анализ и расчет стоимости квартир в рассрочку от крупнейших застройщиков показали, что переплата в разных случаях составляет от 6% до 10,5% годовых. За квартиру стоимостью 25,6 млн тг при рассрочке на 16 месяцев и первоначальным взносом 30% придется переплатить 3,2 млн тенге, а ежемесячный взнос на протяжении 16 месяцев будет составлять 1,3 млн тенге. Вряд ли рассрочку при таких коротких сроках можно назвать альтернативой ипотеке, так как ежемесячные взносы за двух-трехкомнатную квартиру оказываются не меньше миллиона тенге, то есть неподъемными для большинства граждан», - говорит эксперт.
Предложением, альтернативным как ипотеке, так и обычной рассрочке, но на более выгодных для клиента условиях, можно считать партнерские программы застройщиков и банков.
Банк + застройщик
Главным отличием партнерских программ являются более низкие ставки кредитования – как правило, ниже ипотечных в два раза. В тандеме со строительными компаниями сегодня работают несколько крупных казахстанских банков. Так, ЖССБ предлагает кредитование строящегося жилья. Для приобретения квартиры по такой программе необходимо иметь 50% первоначального взноса. Первые три года ежегодный начисляемый процент за пользование кредитом составляет 8,5%, в последующие годы процент снижается. Срок кредитования до 25 лет. В Алматы ЖССБ имеет партнерские соглашения с 10 застройщиками.
«Халык банк» выдает займы на квартиры в новом алматинском ЖК бизнес-класса «Оркендеу» (компания-застройщик – ТОО "Халык Проект"). Срок – до 30 лет под 12% годовых, если не являетесь вкладчиком банка, первоначальный взнос - 10% от стоимости жилья. Все бы ничего, но цена за квадратный метр в этом ЖК стартует от 350 тысяч тенге. До 1 сентября действует еще одна акция «Халыка» - по жилому комплексу Хан Тенгри (ТОО «ЭлитстройДевелопмент»). Условия те же, цена за квадрат стартует от 300 тысяч.
Важно понимать, что и в ЖССБ, и в Народном долгосрочный заем не дадут без тщательной проверки платежеспособности, кредитной истории, семейного положения, гаранта и т. д. Большинство заявителей могут «споткнуться» на одном из этих пунктов и не получить одобрение по данным программам.
Новый проект Казкоммерцбанка и компании Global предлагает альтернативное решение.
«Глобальное» предложение
Программа «Аренда с выкупом» - это необычная для рынка рассрочка с удобными условиями и «ипотечным» сроком – до 20 лет. Клиент всего по одному удостоверению личности и без подтверждения доходов может выкупить квартиру в одном из четырех жилых комплексов Алматы: «Алтын Булак», «Жагалау» и «Каусар» – расположенных в районе озера Сайран, а также «Шахристан», находящемся по Навои - Рыскулбекова. Все риски в данном случае берет на себя застройщик, а не банк. Компания-застройщик «не копается» в кредитной истории клиента, а посему его кредитная история останется чистой, даже при не самом благоприятном стечении обстоятельств.
Для начала вносится от 10% суммы стоимости квартиры и пополняется гарантийный платеж (это будет «подушка безопасности», если клиент не сможет вовремя внести ежемесячный платеж). После можно заезжать в квартиру и делать ремонт.
Похожая программа у Global уже была в прошлом году, но тогда от клиентов просили сразу внести треть стоимости квартиры, а срок выплаты ограничивался десятью годами.
Как сообщают в компании, в связи с большим спросом было принято решение сократить первоначальный взнос в три раза – до 10%, в то время как рассрочка увеличена до двадцати лет. «Стоимость квартиры фиксируется в тенге на весь срок, что значит, что скачки курсов валют не повлияют на стоимость квартиры в течение 20 лет», - отмечают в call-центре компании. Обновленные гибкие условия запущены с июня этого года.
Что примечательно, клиент начинает жить в квартире сразу после заключения договора аренды. Кроме того, условиями программы разрешены полный досрочный выкуп квартиры и переуступка договоров другому лицу.
Мы попросили менеджера компании рассчитать платежи на 20 лет по двухкомнатной квартире с минимальной площадью 55 кв. м в ЖК «Каусар». Вот что получилось:
Стоимость квартиры: 16,7 млн тенге
Стоимость квадратного метра: 304 800 тысяч тенге
Первоначальный взнос (10%) – 1,5 млн
Ежемесячный платеж: 202 тысячи тенге
Удобство этого варианта покупки жилья в том, что в зависимости от размера первоначального взноса (в размере которого застройщик не ограничивает клиента) и срока аренды можно очень гибко регулировать свой ежемесячный платеж.
«Увеличение стоимости фондирования в первую очередь повлияло на рынок ипотечного кредитования: банки либо приостановили выдачу новых займов, либо значительно ужесточили их условия, - прокомментировал Абай Искандиров, заместитель председателя правления Казкоммерцбанка. - Успешный опыт компании Global по предоставлению качественного жилья в аренду с последующим выкупом позволил нам разработать аналог ипотеки на более мягких условиях, что расширяет круг потенциальных покупателей, дает возможность купить квартиру и проживать в ней уже сейчас».
Аналитики сходятся во мнении, что турбулентность на рынке недвижимости миновала и наступает благоприятное время для приобретения жилья. Поиск лучшего предложения от банков и застройщиков остается за покупателем.
