У прошлой девальвации, произошедшей 5 лет назад, и нынешней много общего: обе они произошли в начале февраля, обесценили тенге приблизительно на 20%. О том, что ожидает рынок жилья в интервью корреспонденту делового портала Kapital.kz рассказал Сергей Погребняк, Председатель Наблюдательного Совета Агентства недвижимости «Абсолют».
Напомним, как в феврале 2009 года рынок недвижимости отреагировал на девальвацию. Покупатели, несмотря на то, что большинство из них хранили деньги на покупку недвижимости в долларах, посчитали, что долларовые цены на недвижимость должны уменьшиться также на 20%. Логика такая: долларовые цены они пересчитали в тенге по старому курсу, разделив на новый курс.
«У продавцов логика противоположная: они справедливо посчитали, что, так как цены на недвижимость традиционно номинируются в долларах, изменение курса тенге к доллару не должно влиять на уровень цен недвижимости. Таким образом, ожидания покупателей и продавцов кардинально разошлись, сделки почти полностью прекратились, рынок встал», - отметил Сергей Погребняк.
Такая ситуация продолжалась недолго, через месяц-два продавцы, для которых ситуация с продажей стояла очень остро, пошли на некоторое снижение цен (5-7%). К этому времени покупатели также осознали, что массового снижения цен пропорционального уровню девальвации ожидать не стоит и смирились с описанным выше снижением цен.
«Активность на рынке восстановилась, сделки опять пошли. При этом нужно учесть, что сделки по объектам, которые изначально были выставлены на рынок по адекватной цене, проходили даже в период временного затишья, то есть, небольшой коррекции подверглись лишь объекты, имевшие явно завышенные цены. Я думаю, что и сейчас в краткосрочной перспективе ситуация повторится – после пары месяцев затишья рынок восстановится со снижением цен на 6-10%», - говорит Погребняк.
Некоторые эксперты рынка обосновывают прогнозы падения рынка, пропорционально девальвации, тем, что платежеспособность покупателей снизилась на 20% из-за разницы курса доллара и, соответственно, снизится спрос.
«По моему мнению, этот аргумент несостоятелен: на покупку недвижимости люди копят деньги не за счет зарплаты. Такие приобретения происходят за счет каких-то крупных накоплений или серьезных сделок, проведенных ранее. И абсолютное большинство казахстанцев, у которых есть намерение приобрести недвижимость, хранят эти сбережения в долларах», - продолжает Сергей Погребняк.
В среднесрочной перспективе эксперты «Абсолюта» считают, что девальвация даже увеличит активность на рынке недвижимости: если раньше казахстанцы, для того, чтобы их накопления не обесценивала инфляция, хранили деньги на банковских депозитах с максимальной ставкой для тенговых вкладов до 9%, то сейчас все осознали, что произошедшая девальвация обесценила их проценты как минимум за два года.
«Долларовые депозиты со ставкой в 4% не спасают от инфляции. Доверие к банковским вкладам, как способу спасения от инфляции, по крайней мере, на несколько лет, снизится. И тогда, за отсутствием в Казахстане развитого рынка акций, единственным способом обезопасить свои накопления от инфляции для многих жителей нашей страны, опять станет вложение денег в недвижимость», - говорит Сергей Погребняк.
Так, если средний рост цен по Алматы за год составляет 5-10%, то в отдельных сегментах недвижимость в южной столице растет на 15-20%. Цены не недвижимость в Астане вообще бьют рекорды (средний рост в 2013 году составил около 20%), подсчитали в компании.
«Что касается арендного бизнеса (например, бизнес-центров, сданных в аренду), то привлекательность их для инвесторов в связи с девальвацией даже вырастет: абсолютное большинство договоров аренды имеет привязку к доллару и поступления в долларовом эквиваленте не снизятся. А расходная часть сократится пропорционально девальвации: ведь основные статьи расходы - зарплата обслуживающему персоналу и коммунальные услуги - номинированы в тенге», - подчеркивает Сергей Погребняк.
То есть, доходность таких объектов недвижимости увеличится, как и их инвестиционная привлекательность. Спикер добавил, что это касается высококлассной недвижимости, которую арендуют крупные иностранные или местные компании – надежные и обеспеченные арендаторы, на платежеспособность которых не повлияют никакие девальвации.
