Нижний потолок цен на недвижимость в Казахстане, который устанавливается благодаря госпрограммам, сложится в размере 200 тыс. тенге за квадратный метр. Это в основном жилье 3-го и 4-го класса комфортности, то есть с базовыми элементами чистовой отделки. В то же время на вторичном рынке жилья сокращение цен стартовало еще с февраля 2014 года, то есть с момента прошлогодней девальвации, и составило 16% от стоимости жилья в начале минувшего года. Уже сейчас риелторы предлагают недвижимость на 15-20% дешевле, чем полтора года назад. То есть даже при инфляции, которая последует за свободно плавающим курсом тенге, стоимость квадратного метра поползет вниз, однако не достигнет низких цен 1990-х годов. По мнению экспертов, цена «успокоится» где-то на уровне начала нулевых годов. Об этом накануне в Астане шла речь на площадке экспертного клуба, организованного Общенациональным движением «Казахстан-2050».
Так, по словам управляющего директора НК «НУХ «Байтерек» Сержана Мадиева, стоимость в 200 тыс. тенге за квадратный метр привлечет крупных и мелких частных подрядчиков, которые смогут строить достаточно качественное жилье. В регионах цена составит около 165 тыс. тенге за «квадрат». Соглашаясь на нее, подрядчик как бы говорит, что он уверен – за такую цену можно сегодня построить жилье. При минимальной марже в 10-15%.
«Те контракты, с которыми мы стартовали этим летом, пересматриваться не станут. У нас были опасения, что в связи с плавающим курсом тенге произойдет увеличение стоимости жилья. Поэтому мы пригласили всех подрядчиков, всех основных поставщиков строительных материалов. И убедились, что, во-первых, у нас очень большая доля казахстанского содержания в стройматериалах. Если брать жилье 3-го и 4-го класса комфортности, то стройматериалы для него целиком представлены местными производителями. Во-вторых, заверили нас, что по этим ценам, которые я сейчас озвучил, они достроят и сдадут жилье в 2016 году. Понятно, что из-за девальвации у них маржа сокращается, но в целом они остаются в очерченных ценовых рамках. При этом необходимо сознавать, что это очень комфортные ценовые рамки, ведь у нас по госпрограммам, задающим базовый ценовой тренд, имеются объекты, в которых по 120 тыс. и по 130 тыс. тенге за квадратный метр. Это в основном северные и западные регионы страны», – рассказал Сержан Мадиев.
По словам управляющего директора холдинга «Байтерек», в Астане сохранялась тенденция спекулятивного ценообразования на жилье, когда при себестоимости 1 тыс.–1,2 тыс. долларов за квадратный метр под предлогом хорошего местоположения и логистики стоимость жилья намеренно поднимали до 3 тыс. долларов за квадрат. Такого быть не должно, уверен Сержан Мадиев, маржа на рынке недвижимости должна варьироваться в пределах 20%, не более. Это нормальная рыночная маржа, к которой мы идем, подталкиваемые изменениями на валютном рынке страны.
В свою очередь аналитик рынка недвижимости компании BI Group и Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Анар Куандыкова заявила, что застройщики чувствуют снижение, наметившееся на рынке. Помимо общего снижения объемов рынка, происходит и ценовой спад. При этом уже сейчас после объявления о свободно плавающем курсе тенге начался процесс «отторжения» многих компаний со строительного рынка.
«То есть сейчас мы ожидаем дефолт многих компаний, и в соответствии с этим процессом рынок оздоравливается. Многие компании не выдерживают, не переносят сложившуюся ситуацию, так как, будучи изначально мелкими, они не сумели рассчитать экономику своих проектов. Это произошло потому, что у многих подобных компаний цены на недвижимость были низкие, притом что снижать их дальше в условиях кризиса вообще некуда. У крупных компаний ситуация несколько иная. Они сейчас заняты снижением себестоимости. В целом они достаточно верно отреагировали на девальвацию. Так, они в данный момент работают, не привязываясь к курсу Нацбанка, а исходя из реальных потребительских возможностей», – прокомментировала Анар Куандыкова.
При этом, по словам аналитика Ассоциации застройщиков, тренд очевиден: снижение цен на рынке недвижимости. Если сейчас по Астане средневзвешенные цены эконом-, комфорт- и бизнес-класса составляют около 1,5 тыс. долларов, то к концу нынешнего 2015 года Анар Куандыкова прогнозирует снижение стоимости жилья в столице на 10%. Причем эксперт исходит из долларовых цен по старому курсу до 19-20 августа. В эту нишу не входят квартиры премиум-класса, стоящего особняком. Как отмечает Анар Куандыкова, он присутствует на рынке совсем в небольшом количестве, составляя не более 5% портфеля компаний. В настоящее время эти квартиры не пользуются особым спросом, поэтому стройкомпании не ориентируются на цены указанного сегмента.
Между тем начальник аналитической службы Портала недвижимости kn.kz Анна Шацкая заметила, что на самом деле снижение цен на недвижимость началось не в 2015 году и не в связи с текущей девальвацией. Его начали отмечать еще с февраля 2014 года, когда нацвалюта была девальвирована до отметки более 180 тенге за доллар. С того момента на вторичном рынке жилья цены сократились на 16%.
«Это то, что мы отслеживаем по нашим базам данных, проводя регулярный еженедельный мониторинг цен на жилье. Долларовая цена сократилась на 16%. Что касается цены тенговой, то произошел откат тенговых цен до прежнего курса. То есть фактически сейчас номинально тенговые цены находятся на уровне 2014 года. В связи с новой валютной политикой ситуация изменилась. Мы видим, что меняются не только номинальные цены, но и реальная стоимость в процессе непосредственных переговоров между покупателем и продавцом. Продавцы идут на хороший дисконт, на скидки, на торг. В итоге они сбавляют цены на 15-20%. Здравомыслящие продавцы понимают, что снижение цен неизбежно, поэтому они готовы идти на такие скидки», – охарактеризовала ситуацию на рынке Анна Шацкая.
По ее словам, помимо нового курса на спрос оказывают влияние и другие факторы. Это снижение реальных доходов населения, которое неизбежно. С чем это связано? С импортируемой инфляцией на товары, ведь доля импорта в Казахстане довольно высока. И со снижением доходов компаний, что уже налицо. По прогнозам Шацкой, вероятно, мы увидим рост безработицы. Синхронно все это будет сказываться на снижении спроса.
«Без каких-либо математических моделей мы можем судить по опыту прошлого кризиса 2007 года. Да, некоторые факторы отличаются, но все же основной тренд один – это снижение цен на нефть. Мы тогда видели, что долларовая цена на жилье сократилась за 2,5 года на 45%, а тенговая в пределах 30%», – констатировала эксперт.
Корреспондент центра деловой информации Kapital.kz поинтересовался у экспертов, что произойдет, если обвал цен на нефть усугубит доходную составляющую нашего государственного бюджета, на который завязан практически весь национальный бизнес. Ведь если, исходя из эффекта домино, эта ситуация больно ударит по бизнесу, который начнет сокращать штаты, то не приведет ли нарастающая безработица и к обрушению цен на недвижимость до самых нижних пределов, к примеру, до уровня цен на жилье периода 90-х годов? В то же время мы поинтересовались, какими мерами, кроме запретительных, можно еще преодолеть привязку к доллару сделок купли-продажи на рынке недвижимости?
Отвечая на наш вопрос, заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК) Ербол Карашукеев заметил, что как раз ЖССБК и представляет собой отличный пример дедолларизации, выдавая кредиты в тенге без привязки к доллару. При этом он выразил надежду, что курс все же будет более или менее стабильным.
«Да, сейчас неясно, что произойдет со стоимостью барреля нефти, и это будет оказывать давление на доходы населения в целом, однако стоимость жилья не зависит только от цены барреля нефти, она зависит еще и от стоимости стройматериалов. И если они напрямую не связаны с нефтехимией, то все в порядке. Тот же самый бетон – мало коррелируется со стоимостью одного барреля нефти. Поэтому существенного снижения спроса и цен на рынке недвижимости ожидать не стоит. Возможно, это будет 600 долларов, то есть примерно на уровне начала двухтысячных годов. К тому же не стоит забывать, что платежеспособный спрос населения стимулируется госпрограммами: есть программа «Нурлы жол», программа арендного жилья и развития регионов, где цены вращаются от 90 до 143 тыс. тенге. Таким образом, какая-то часть населения приобретет жилье при помощи государства. Да, круг клиентов сужается, но сейчас для бизнеса очень важно качественно реорганизовать свои процессы, переняв лучшие технологии, – строить дешевле и при этом удержать маржу», – ответил на наш вопрос Ербол Карашукеев.
По его признанию, сколько бы ни стоил баррель нефти, какой бы курс тенге/доллар ни установился, все равно спрос на собственное жилье у граждан Казахстана сохранится.
В то же время Анна Шацкая дополнила зампреда правления Жилстройсбербанка, сказав, что сейчас тенденция идет к тому, что на рынке установится справедливая равновесная цена. Если в 2007 году мы видели огромный спекулятивный спрос, то есть недвижимость использовали в качестве инвестиции, как фондовый рынок, то сейчас ситуация кардинально иная, так как нет больше того пресловутого мыльного пузыря.
«Да, были прогнозы, что рынок рухнет на 50%. Но, чтобы скатиться на такое дно, значит, по всем экономическим законам, параметры экономического роста должны уйти в «минус». Слава богу, у нас все пока нормально. Конечно, определенные параметры сокращаются, но в целом экономический рост присутствует. Поэтому, пока будет рост экономики, будет нормальное адекватное ценообразование», – прокомментировала Анна Шацкая.
Продолжая отвечать на наши вопросы, начальник аналитической службы kn.kz отметила, что как бы ей не хотелось подтолкнуть участников нашего рынка, чтобы они номинировали деньги в тенге, реальность все же пока несколько иная. Хотя это нормально держать свои сбережения в той валюте, в которой планируется сделка. Однако если есть возможность договориться с продавцом на определенный фиксированный курс и «заморозить» цену в национальной валюте, то лучше, конечно, поступать именно так. Хотя бы исходя из того, чтобы не зависеть от валютных скачков.
«Мы знаем по опыту наших соседей в рамках ЕАЭС, что практика, когда никто за доллары не продает и не покупает недвижимость, нормальная. Это требование рынка, и нам нужно самим понимать сей факт и стараться ориентироваться на тенге, поскольку доходы мы получаем именно в тенге», – резюмировала Анна Шацкая.
