В последние недели существенно возросла концентрация мероприятий, посвященных перспективам рынка жилой недвижимости. Так, например консалтинговая компания СolliersInternationalKazakhstan провела две конференции вАстане иАлматы, центральной темой которых было обсуждение новых проектов в сфереrealestatedevelopment. Казкоммерцбанк также провел закрытое мероприятие, на котором осуждались проблемы рынка недвижимости. Такая информационная атака на рынок недвижимости в нашей стране неудивительна. Последний кризис показал как сильно мы зависим от квадратных метров. И дело здесь не только в улучшении жилищных условий. Все гораздо прагматичнее.
Для Казахстана, как для страны где цивилизованный финансовый рынок пока только делает первые шаги в своем развитии, недвижимость является чуть ли не главным финансовым инструментом граждан. Возможно, по сравнению с западным рынком мы выглядим архаично и наша финансовая грамотность не так высока, но тут уж ничего не поделаешь. Как говорится чем богаты тем и рады. А богаты (в инвестиционном плане) мы депозитами, валютой и недвижимостью. Это три главные инвестиционные составляющие 80-ти % казахстанцев, делающих сбережения. И если посмотреть на доходность каждого из этих активов, то не трудно догадаться, что является главным в структуре инвестиционного портфеля простого казахстанца.
Таким образом, можно предположить, что такая информационная активность на рынке скорее всего свидетельствует о его шероховатостях.
Что же происходит с рынком жилой недвижимости нашей страны сегодня?
В Казахстане снова наблюдается если не строительный бум, то его зачатки. По итогам 2012 года в нашей стране было введено 6 млн. 742 тыс. кв.м жилья. Больше вводилось только в 2008 году. Тогда было введено 6 млн. 848 тыс.кв.м. Думается, что этот рекорд будет побит уже в этом году. По итогам октября 2013 года введено было уже 5 млн. 168 тыс. кв.м. и если брать во внимание, что в запасе два месяца, в течение которых обычно вводилось почти по 2 тыс. кв.м., то рекорд не за горами.
Любопытно еще и то, что квартир вводить стали меньше. Здесь нам далеко до 1991 года. Тогда ввели 84,5 тыс. квартир и мы не смогли даже на шаг приблизиться к этому значению за весь период нашей новейшей истории.
Но за любыми цифрами стоит определенный смысл.
Если говорить про квартиры, то здесь есть одна любопытная деталь. Так как квартир в последнее время вводится меньше, а квадратных метров больше, то это означает только одно – эра малогабаритного жилья прошла. Это значит, что предпочтениями граждан являются большие квартиры, которые как известно находятся в достаточно высоком ценовом сегменте.
С другой стороны, есть Жилищный кодекс РК, где обозначен показатель нормы обеспеченности жильем, и он равен 15-18 кв.м. на человека.
Подсчитав, что ежегодный прирост населения республики в абсолютном значении с 1991 года составляет 14993 чел., а среднегодовой прирост ввода жилья составляет 3810545 кв.м., можно посмотреть, как распределяется вновь вводимое жилья на прирастающее население.
Выходит, что для 14993 чел. нам ежегодно требуется 224896 кв.м. Это меньше фактически введенного жилья почти в 17 раз. Путем несложных математических действий можно посчитать, что на все эти новые квадратные метры можно заселить такой город, как например, Петропавловск, полностью обновив его жилой фонд.
Ценовая динамика рынка недвижимости нашего государства также заслуживает определенного внимания.
Стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости относительно 2001 года выросла с 23, 6 тыс. тенге до 172,77 тыс. тенге. При этом в последние несколько месяцев мы приблизились к значениям, которые пугали нас в предкризные годы.
Говоря о тенденциях, можно отметить, что за полтора с небольшим года (декабрь 2012 г. – октябрь 2013 г.), стоимость одного квадратного метра выросла в цене на 30,6%, достигнув 187,8 тыс. тенге.
Но у этих двух периодов есть принципиальная разница. В 2005-2006-2007 гг. цена увеличивалась ежегодно на 32,2%, 33,8% и 30,2% соответственно. Затем за два года она сократилась на 15,6%. Посткризисный рост это падение не только отыграл, но и добился еще больших высот относительно рекордного 2007 года. Но происходило это более медленными темпами и без какой-либо волатильности, наблюдавшейся в 2005-2007 гг.
Понятно, что того ценового ралли, которое мы видели несколько лет назад, сейчас мы вряд ли увидим.
Текущая мировая экономическая конъюнктура не та, государство сделало ряд важных законодательных изменений в профильных документах,а Национальный банк ужесточил требования к ипотечному кредитованию и структуре ссудных портфелей банков второго уровня.
Однако все это не умоляет способности рынка к росту, который мы наблюдаем сегодня. Но делает его перспективы достаточно спорными завтра.
Во-первых, как отмечалось ранее, в последнее время наряду с увеличением ввода квадратных метров, квартир вводится меньше. Фактически это говорит о том, что удельный вес квартир класса «комфорт» и «бизнес» увеличился. С учетом текущей ценовой динамики, потенциальными обладателями квартир данного класса являются далеко не те потребители, которые выбирают из доступных вариантов в классе «эконом». Тем более, наряду с ужесточением законодательства и нелегкими временами в привлечении банковского финансирования, для второй прослойки потребителей жилье классов «комфорт» и «бизнес» почти недосягаемо. Да и застройщики, реализующие проекты по строительству жилья более высокого класса пока не спешат создавать гибкие коммерческие условия для привлечения новых клиентов.
Сегодня почти не встретишь создание жилищных кооперативов или мягких условий по рассрочке распространенных в проектах «эконом» класса. Но учитывая асинхронность в динамике объемов вводимого жилья и квадратных метров реально необходимых для казахстанцев, застройщики похоже скоро придут к выводу о том, что пул их потенциальных потребителей должен быть гораздо шире и коммерческие условия в связи с этим гораздо гибче и мягче.
Во-вторых, привлечение заемного капитала для приобретения жилья с каждым днем становится все более сложным процессом. Уже несколько банков официально объявило о приостановке выдачи ипотечных кредитов.
Причина здесь кроется в качестве ссудных портфелей банков.
На текущую дату банки выдали ипотечных жилищных займов на общую сумму 868,2 млрд. тенге. С начала года этот показатель увеличился на 4%. При этом в предыдущие годы (2011-2012 гг.) ипотека приростала не более 8% ежегодно.
Говоря об удельном весе ипотечного кредитования, стоит отметить, что на текущую дату в совокупном ссудном портфеле 6,9% занимают ипотечные кредиты, при чем этот показатель систематически снижается. Снижение началось в конце 2009 года с 8,76% добравшись до 6,9% в октябре т.г.
Стоит сказать что ипотека не вышла на значения 2009 года. По итогам октября 2009 года ипотека составляла 888,4 млрд. тенге, да и удельный вес в ссудном портфеле был гораздо выше нежели сейчас.
Таким образом банки начали реструктуризировать свои портфели, сокращая ипотечное кредитование.
С конца 2009 года, когда надежные кредиты составляли порядка 47% всего портфеля ипотеки, мы увидели их колоссальное снижение до 15% от совокупного ипотечного портфеля.
Причем, в конце 2011 года сомнительные кредиты второй категории почти полностью перешли в третью категорию. При этом, ситуация постоянно ухудшается и можно с уверенностью сказать, что если банкам не удастся кардинально пересмотреть свою политику в отношении ипотеки в своем портфеле, то количество безнадежных кредитов будет только возрастать. И ситуация накалена до предела, ведь на сомнительные и безнадежные ипотечные кредиты приходится порядка 85% всего ипотечного кредитного портфеля.
В связи со всем описанным выше вполне логично, что банки притормозили с выдачей ипотечных кредитов.
Но что означает снижение ипотеки для рынка недвижимости нашей страны?
На самом деле ситуация складывается не очень радужная. Ответ на вопрос о зависимости ипотеки и стоимости одного квадратного метра жилья может дать такая наука как эконометрика.
Так вот, между двумя этими величинами наблюдается достаточно сильная линейная зависимость, которая была выявлена на основе сопоставления большого массива данных за длительный период времени. Выходит, что при снижении объема ипотечных кредитов в абсолютном значении, стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости будет сокращаться на 3%.
Если учитывать, что вероятность сокращения ипотеки в абсолютном значении достаточно велика, то можно сказать, что с определенным лагом возможно и снижение стоимости одного квадратного метра жилья.
Но нужно понимать, что отрицательная ценовая динамика сама по себе является достаточно жестким процессом, за счет так называемого «эффекта храповика», который в строительном бизнесе проявляется очень сильно.
Пока у строительных компаний есть запас прочности, в виде маржи между фактическими затратами на строительство одного квадратного метра общей площади и рыночной стоимостью реализации этого квадратного метра, мы не увидим явной коррекции.
А запас этот имеется на достаточно неплохом уровне вот уже несколько лет. Средняя маржинальность рынка составляет более 50%, показывая при этом ежегодный рост.
Собирая воедино все описанное выше, стоит конкретно назвать те инвестиционные перспективы, которые сулит нам желозобетонный актив.
Мы однозначно не увидим того ценового ралли, которое наблюдали несколько лет назад, а значит прощай высокая доходность и спекулянты, раздувающие и без того высокую стоимость.
Во всяком случае оснований для зарождения ценовой гиперактивности пока нет.
В среднесрочный период мы также вряд ли увидим отскок рынка вниз, так как существует определенная жесткость цен, вызванная как минимум высокой маржинальностью и все-таки текущими проектами находящихся на стадии строительства, проектирования или поиска инвестиций.
Скорее всего мы увидим вялотекущую динамику с некоторым колебанием цены, иногда переходящую в стадию стабилизации.
Ну а если ничего принципиального не произойдет, то в скором будущем мы можем увидеть снижение стоимости квадратного метра.
Из всего описанного выше ясно, что лучшей рекомендаций для казахстанцев, как владеющих, так и собирающихся стать обладателями новой квартиры является осознание того, что как раньше уже не будет.
