Имущество движимое и недвижимое
АВТОР

14.01.2010 • 01:32 1807

Имущество движимое и недвижимое

Залоговое обеспечение на балансе кредитных организаций

Рейтинговое агентство Standard&Poor's прогнозирует долю проблемных кредитов в ссудном портфеле банков Казахстана к концу 2009 года на уровне не менее 50%.

По словам исполнительного директора АО «Евразийский банк» Алексея Жукова, «рост проблемной задолженности в основном происходил в начале 2009 года – это стало следствием второй волны кризиса, когда негативная динамика на внешних рынках сказалась на финансовом состоянии предприятий и граждан Казахстана». Все это, по его словам, сопровождалось крайне негативным информационным фоном, в том числе касающимся перспектив казахстанской, российской и мировой экономик. Кроме того, уровень просрочки, особенно по ипотечным кредитам, в большинстве своем номинированным в иностранной валюте, подхлестнула девальвация тенге. И, естественно, на состоянии кредитных портфелей сказалось падение стоимости залогового обеспечения.

«Не секрет, что когда стоимость залоговой квартиры снижается в два раза, спекулянты пытаются «перевесить» все риски на банк. К настоящему времени большинство факторов ухудшения качества кредитов уменьшило свое негативное влияние, хотя я ожидаю формальный рост проблемных кредитов как минимум в первой половине 2010 года. Полагаю, в первую очередь это будет связано с тем, что не все банки показали реальный уровень проблемных кредитов», – отметил он.

Согласно официальной статистике, публикуемой на сайте АФН, в АО «Евразийский банк» уровни просрочки на 01.12.08 и 01.12.09 составляли 21,18% и 20,23% соответственно. В целом по банковской системе РК просрочка в кредитном портфеле составляла на 01.12.08 и 01.12.09 12,26% и 32,27% соответственно. Уровни просрочки свыше 90 дней в АО «Евразийский банк» на 01.12.08 и 01.12.09 составили 4,2% и 8,72%. В целом по банковской системе РК в тот же период времени просрочка свыше 90 дней возросла с 5,22 до 20,56%.

В АО «Альянс Банк» в отношении корпоративного финансирования и МСБ отметили, что «в результате снижения объемов производства, сокращения продаж и соответственно падения доходов многие компании столкнулись с проблемами при обслуживании кредитов: в большинстве случаев заемные средства брались для развития бизнеса (приобретения или строительства новых зданий, покупки оборудования), однако развивать предприятия в условиях кризиса оказалось проблематично. Количество компаний, не способных обслуживать долги, постоянно растет».

За период с января по декабрь 2009 года в АО «Альянс Банк» количество проблемных кредитов по корпоративному финансированию и МСБ увеличилось почти в 3 раза. «Банк предпринимает все усилия для оздоровления проблемного портфеля субъектов корпоративного кредитования, малого и среднего бизнеса», – отметили в банке.

По мнению Адиля Батырбекова, управляющего директора АО «Казкоммерцбанк», «люди, которые просрочили оплату кредита на 60 дней, еще не есть проблемные заемщики, и из тех кредитов, которые просрочены до двух месяцев, порядка 70-80% заемщиков возвращаются в нормальный график платежей».

В результате действий, предпринимаемых банками и правительством по реструктуризации займов, часть проблемных кредитов возвращается в категорию стандартных займов. Но немалая часть останется «невозвратами». И вопрос погашения убытков для кредитных организаций приобретает немалое значение. Одним из значимых факторов в этом процессе станет решение судьбы залогового обеспечения по выданным займам. Ведь проблемный портфель вырос не только в сегменте беззалогового потребительского кредитования, но и в сфере кредитования под залог движимого и недвижимого имущества, которое сейчас в немалых объемах (судя по росту проблемного портфеля) переходит на баланс кредитных организаций. И тут возникает обоюдоневыгодная ситуация. С одной стороны, заемщики ввиду ухудшения финансового положения отказываются от обязательств по кредитам, и их залоговое имущество переходит на баланс банка, с другой стороны, реализовать это обеспечение, а особенно недвижимость сегодня достаточно сложно. Ведь условия выдачи займов кредитными организациями ужесточились, а потребительская способность населения не очень высока. Следовательно, на смену отработанным схемам погашения убытков путем реализации залогов могут прийти альтернативные варианты решения.

Реализация залогового обеспечения проходит посредством адресной продажи с заключением трехстороннего договора между покупателем, продавцом и банком, с торгов, проводимых доверенным лицом банка во внесудебном порядке, и с торгов, проводимых судебными исполнителями администратора судов, по займам, где взыскание задолженности проводилось в судебном порядке. Как отмечает Адиль Батырбеков, «как правило, в интересах заемщика – сотрудничать с банком на ранних стадиях и максимально активно участвовать в процедуре совместной реализации, потому что с точки зрения стоимости – это самый дешевый для заемщика способ». В судебной реализации до 10% от суммы – это в совокупности затраты на судебное производство.

При этом многие участники рынка отмечают невысокий спрос со стороны покупателей. «Естественно, более эффективно реализовывалось движимое имущество. Рынок недвижимости находился в стагнации, причем во всем мире, не только в Казахстане. То есть квартиры, дома, земельные участки реализовывались, конечно, в 2009 году, но значительно хуже, чем в докризисные годы», – поясняют в АО «Альянс Банк». Алексей Жуков также указывает в качестве одной из причин трудностей, связанных с реализацией, низкую ликвидность рынка. Адиль Батырбеков, кроме этого, отмечает, что в части судебной реализации возможно несколько обстоятельств, которые могут привести к ограничению спроса на торгах. «Зачастую заемщики не позволяют потенциальным покупателям осмотреть объект, и это приводит к ситуации, когда покупатель имеет дело с «котом в мешке», – пояснил он. Естественно, ликвидность такой квартиры ограничена. Бывают случаи, когда не все потенциальные покупатели оказываются осведомлены о проведении торгов. Кроме того, для нового покупателя квартира может быть не интересна из-за возможной процедуры выселения предыдущего владельца, что может оказаться дорогим, сложным и длительным процессом.

«В силу этих причин, в результате судебной реализации жилье продается, как правило, по более низкой цене. По законодательству же, если, к примеру, заемщик взял кредит в $100 тыс., но в судебной реализации квартира продана за 60 тыс., то эту разницу в 40 тыс. заемщик должен вернуть. Поэтому, как правило, заемщикам невыгодно идти в суд не только из-за издержек судебного производства, но и потому, что их квартира может быть продана ниже рыночной цены, и они обязаны будут возвращать банку больше денег, чем если бы квартира была продана по нормальной цене», – добавил г-н Батырбеков.

В АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» считают, что важным фактором является и социальная составляющая вопроса. «Несмотря на различные способы реструктуризации проблемных займов, которые проводятся с целью выправления ситуации и возврата заемщика к нормальному графику погашения кредита, в некоторых случаях единственное решение ситуации – это перевод залогового обеспечения на баланс компании и дальнейшая внесудебная реализации недвижимости на торгах», – пояснили в компании. Но в результате экономического кризиса, оказавшего негативное влияние как на кредитный рынок в частности, так и на платежеспособность потребителей в целом, рынок недвижимости оказался одним из наиболее пострадавших сегментов экономики. И, несмотря на падение цен на недвижимость, спрос на приобретение квартир тоже упал.

Реализовывать недвижимость по неконкурентным ценам для кредитной организации – невыгодно, но и содержать на балансе тоже не лучший выход. Кроме того, нельзя забывать о некоторой социальной составляющей ипотечного кредитования. «Ведь многие заемщики из числа проблемных потеряли возможность погасить кредит в результате сложной финансовой обстановки на рынке, и возможность потери жилья – это дополнительный психологический прессинг, который не позволяет человеку адекватно оценить ситуацию и найти решение, связанное с улучшением своего финансового положения. Учитывая перечисленные факторы, мы стремимся к поиску альтернативных решений, одним из которых может стать аренда недвижимости, находящейся на балансе компании», – отметили в «БТА Ипотека».

Подобный вариант рассматривают и в АО «Евразийский банк». По словам Алексея Жукова, «банк тщательно изучает опыт других банков и других стран в части управления залоговым обеспечением». Идея управления неликвидными залогами и получения прибыли, например, за счет аренды, выглядит привлекательно. Так же интересно реализовать лизинговую схему, где заемщик за счет арендных платежей выкупает залог, переданный на баланс управляющей организации. «В целом, я считаю, что случаев, когда подобные схемы выгодны в долговременной перспективе и заемщику, и банку – немного. Скорее всего, мы будем работать подобным образом, однако считаю, что для полноценного развития этой идеи необходима организация государственных фондов по управлению недвижимостью», – сообщил г-н Жуков.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

банки кредиты займы залоги

14.01.2010 • 01:32 1807

Поделиться
Имущество движимое и недвижимое
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus