Министру Оразбакову потребуется на это 11 млрд. тенге
Эпопея вокруг ипотечного, строительного и банковского рынков Казахстана продолжает набирать обороты. Теперь молчание государственных органов и финансовых регуляторов сменилось их активными высказываниями для решения проблем в этих секторах.
Во вторник на заседании правительства глава Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан (МИТ РК) Галым Оразбаков высказал необходимость выкупа Казахстанской ипотечной компанией (КИК) ипотечных кредитов, выданных и выдаваемых по государственной программе жилищного строительства. По его оценке, эта сумма составит около 11 млрд. тенге. В первую очередь, он отметил то, что нужно сделать эти кредиты более доступными для населения. Кроме того, это поможет влить дополнительную ликвидность в банки и строительные компании.
К тому же, для доступности кредитов г-н Оразбаков предложил установить ставки ипотечного кредитования на уровне не более 16% и первоначального взноса до 20% с ежемесячным объемом кредитования коммерческими банками на уровне хотя бы не менее 50% от общей суммы кредитов, выданных в мае текущего года, то есть порядка 32 млрд. тенге. Как воспримут это предложение банки, которые уже подняли процентные ставки, пока не совсем понятно.
«Остаток средств следует привлечь для выкупа ипотечных обязательств сверх установленных лимитов по госпрограмме с жестким отсеиванием по условиям, которые применяются КИК», - пояснил министр, добавив, что параллельно нужно капитализировать КИК за счет выпуска ее облигаций. «Это позволит влить в банковский сектор до конца текущего года около $90 млн. Считаем, что как минимум 80% от этой суммы банки должны будут направить на кредитование строительных организаций и ипотеку», - подчеркнул он.
«В то же время мы понимаем, что банкам необходимо помочь привлечением внутренних источников финансирования взамен сократившегося внешнего заимствования», - сообщил г-н Оразбаков. По его мнению, «если Нацбанк решит незначительно снизить требования, предъявляемые банкам второго уровня, это позволит высвободить до $1 млрд.». «В таком случае не менее 40% от этой суммы, то есть около $400 млн. банки должны направить на кредитование строительства и ипотеку», - добавил министр.
Как считает Галым Оразбаков, данные меры позволили бы «влить в банковский сектор для кредитования жилстроительства и ипотеки суммарно порядка $470 млн., что даст возможность поддержать рынок недвижимости до конца текущего года, а за это время возможны стабилизация финансовых рынков и смена выжидательных настроений среди населения, имеющего свободные средства, что увеличит продажу жилья и поступления компаний, которые будут направляться на завершение строительства».
Кроме того, считает министр, «необходимо рассмотреть возможность предоставления банками отсрочек погашения строительными компаниями кредитов максимум до 1 марта 2008 года и возможность кредитования строительных компаний по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами на строительство объектов со сроком завершения только до конца текущего года». По его мнению, это позволит «не сорвать договоры, заключенные с 14 тыс. дольщиков, и завершить строительство около 1 млн. квадратных метров коммерческого жилья».
Также Галым Оразбаков предложил акиматам Астаны, Алматы и Атырау, на которые приходится 80% строящегося по республике коммерческого жилья, «осуществить закуп уже построенных квартир по цене $700 - 800 за квадратный метр у стройкомпаний. Это позволит строительным компаниям быстро выручить какую-то определенную сумму, пусть даже сработав без прибыли, а государство сможет реализовать квартиры нуждающимся по ценам, установленным госпрограммой. Если приобрести таким образом хотя бы 1000 квартир - это уже порядка $60 млн., полученных стройкомпаниями для продолжения строительства коммерческого жилья».
В свою очередь, премьер-министр Казахстана Карим Масимов поручил Министерству финансов РК изучить возможность выкупа готового коммерческого жилья у строительных компаний для реализации его в рамках госпрограммы развития жилищного строительства.
Спасение банков – дело рук самих банков
Тем временем Наталья Коржова, министр финансов РК, считает, что государственная поддержка строительных компаний и банков второго уровня возможна только на условиях государства. К тому же, налоговые проверки в банках и строительных организациях указывают на наличие проблем.
Как сообщила министр, «в ходе проверок выясняется, что в гонке за доходами строительные компании и банки набрали критическую ликвидность и максимальные риски, когда малейшие изменения условий рынка приводят к неустойчивости всей конструкции». При этом она отметила, что «часть материалов проверок готовится к передаче в финансовую полицию».
Опрошенные «Капитал.kz» аналитики уверены, что до тех пор, пока не стабилизируется ситуация на мировых рынках капитала, говорить о «спокойствии» в ипотечном и банковском секторах Казахстана рано. Несмотря на то, что рынки, связанные со строительством, в республике полностью не освоены, уверены эксперты, пока не откроется доступ на внешние рынки казахстанским компаниям и банкам, «лихорадка» в этих сегментах будет продолжаться.
Первыми отреагировали на дефицит ликвидности банки, которые еще в августе заявили о том, что поднимают процентные ставки по ипотеке и увеличивают сумму первоначального взноса.
Между тем на заседании правительства были предложены и другие меры для того, чтобы сохранить доступность ипотеки для населения и «влить» ликвидность в местные банки.
В свою очередь, Наталья Коржова считает, что строительным компаниям следует сконцентрировать усилия на строящихся объектах, «продав непрофильные активы, в том числе за рубежом». Кроме того, по ее мнению, необходимо «провести эмиссию акций для привлечения акционерного капитала, банкам не допускать прием в залог незавершенного строительства, которое уже профинансировано дольщиками».
Карим Масимов, премьер-министр Республики Казахстан:
Я поддерживаю точку зрения, что Казахстанская ипотечная компания должна играть более важную роль и место в развитии строительного рынка. Надо посмотреть возможность размещения ее облигаций через РФЦА, чтобы компания могла собрать определенные средства и сейчас же включиться в решение вопросов на рынке.
Может быть, с учетом нынешней ситуации мы в рамках бюджета рассмотрим некоторое переформатирование финансирования существующих программ для того, чтобы докапитализировать их.
Галым Оразбаков, министр индустрии и торговли:
Мы просим банки воздержаться до конца первого полугодия 2008 года от реализации имущества, представленного в качестве залога по проектам жилищного строительства, что, в принципе, взаимоувязано с пролонгацией займов для кредитования строительства жилья. Эти меры должны быть применены не ко всем компаниям, а только к тем, которые реально занимаются строительным бизнесом и положительно зарекомендовали себя на рынке. Конечно же, банки сами должны определить перечень таких партнеров. В качестве системной меры мы предлагаем также приступить к внедрению механизмов принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов.
Евгений Попов, аналитик Dresdner Kleinwort:
Ипотечный рынок Казахстана, на наш взгляд, не нуждается в дополнительном (чрезмерном) регулировании на данный момент, так как он все еще находится в начальной стадии развития, и уровень задолженности заемщиков и проникновения услуг ипотечного кредитования остается на порядок ниже, чем в развитых странах.
Марат Каирленов, начальник аналитического центра департамента стратегического планирования и анализа АО «Альянс Банк»:
Меры, проводимые правительством, являются правильными и своевременными. Это позволит: во-первых, обеспечить поступление «ипотечных» средств на строительный рынок – через возможное снижение резервных требований со стороны регуляторов финансового рынка (АФН, Национальный банк РК) к банкам (около $1 млрд.) и Казахстанскую ипотечную компанию (около $200 млн.). Во-вторых, не допустить массовый сброс залогового имущества строительных компаний, так как это может привести к еще большему падению стоимости недвижимости - посредством заключения Меморандума, а также возможного выкупа части квартир по цене, определенной в программе строительства жилья. В-третьих, чтобы сделать владельцев строительных компаний более гибкими в поисках источников финансирования – внедрять механизмы принудительной дополнительной эмиссии акций либо долей строительных компаний в случае невозврата ими кредитов. Внедрение этого механизма требует определенной осторожности, потому что потенциально расширяет поле для рейдерских схем.
Наталья Коржова, министр финансов РК:
Мы считаем, что государственная поддержка возможна, но на тех условиях, которые выдвинет государство, а не банки и строительные организации. Все незавершенное строительство жилья, которое есть в стране, нужно квалифицировать по двум группам: первая - то жилье, которое уже реализовано, то есть либо вложены средства граждан, либо приобретено по ипотеке. Вторая - то жилье, которое не реализовано. По первой группе, понятно, финансирование уже получено стройорганизациями. По второй группе жилье предлагается капитализировать по цене 56 515 тенге за квадратный метр непосредственно у строительных компаний, кроме посредников. К тому же, Минфин исключает использование средств Нацфонда для разрешения финансовых проблем банков и строительных компаний, но для поддержания ликвидности банков не закрыто привлечение кредитов Нацбанка.
