Фото: Валерия Змейкова
Во время выступления на CFO Summit 2021 глава Агентства по регулированию финрынка Мадина Абылкасымова сообщила, что финансирование льготных ипотечных программ «Баспана Хит» и «7-20-25» планируют завершить. Первая должна завершиться уже к концу этого года, вторая, по прогнозам, к концу следующего. Вместе с жилищными завершается и программа «Экономика простых вещей» — по ней руководитель агентства заявила, что правительством в свою очередь будет рассмотрена возможность перехода от прямого финансирования на гарантирование кредитных рисков субъектов предпринимательства.
Льготные программы стали драйвером развития жилищного строительства. С момента запуска в 2016 году они позволили нарастить долю строительства, вплоть до кризисного 2020 года, когда, несмотря на общее падение экономики, строительство прибавило 13,1%, даже больше обрабатывающей промышленности. При этом обеспеченность населения жильем - 22,6 квадратных метра на человека по стране, в городах — 25 квадратных метров. Напомним, что по стандартам ООН обеспеченность населения жильем должна составлять 30 квадратных метров, а это значит, что несмотря на бурный рост — Казахстан все еще не вписывается в мировые нормы.
К сожалению, льготные программы в совокупности с реформой ЕНПФ, которая позволила снимать пенсионные излишки, привели отрасль к практически полной монополизации. По последнему исследованию Национального банка, с учетом всех программ доля государственного участия в ипотечном кредитовании выросла с 61% в 2016 году до 99% в 2020 году, и именно такая позиция подстегнула рост цен, так как в большинстве программ никак не была прописана стерилизация льгот. В итоге купленные по заниженной ставке квартиры оказывались на рынке. Получилась ситуация, обратная целям программы — для тех, кому квартиры были не по карману, они стали еще недоступней.
Кстати обе программы, о которых идет речь, рассчитаны не по времени, а по объему. А по программе «7-20-25», по данным оператора Казахстанского фонда устойчивости, потрачено всего 325 млрд тенге из 1 трлн выделенных. Расчет закрытия программы сделан с учетом текущего потребления, однако может измениться. По «Баспана Хит» действительно — полный объем к 600 млрд тенге близок к исчерпанию, и после лимита программа должна быть свернута.
Учитывая объемы ввода жилья, риторику по обеспечению доступным жильем, а также рост цен на рынке и недостаточный показатель обеспеченности населения жильем – кажется, что эти программы не будут по-настоящему свернуты, хотя бы до достижения показателя в 30 квадратных метров на человека. Возможно, правительство проведет работу над ошибками — программы будут перезапущены с измененными условиями, которые позволят стерилизовать все полученные льготы. То есть не допустят насыщения рынка купленным по сниженной ставке жильем. Также, скорее всего, будут пересмотрены критерии и подходы к оценке заемщиков — чтобы сократить участие государства на ипотечном рынке и позволить тем банкам, кто может и хочет разрабатывать коммерческие продукты по ипотеке, работать с теми, кто может позволить себе купить жилье не по госпрограммам. Это был бы самый оптимистический сценарий как с точки зрения заемщиков, так и с точки зрения рынка. Подобные изменения позволят снизить влияние льгот на цены и вернут коммерческую ипотеку, один из основных банковских продуктов в мире, в строй.
Другой сценарий подразумевает увеличение финансирования по этим программам, а значит - продление их работы. Такой сценарий самый простой для правительства. Он не требует изменения и принятия новых программ, позволяет буквально одним постановлением снять все вопросы о прекращении программ и их продлении. Хочется верить, что этого сделано не будет, так как программы все-таки нуждаются в работе над ошибками.
Третий, самый нереальный сценарий — действительно полное сворачивание льготных программ. Но в данном случае к этому пока не готовы ни казахстанцы, которым будет очень сложно платить коммерческую ипотеку по 14-16% годовых при текущей базовой ставке, ни застройщики, которые уже привыкли рассчитывать на длинные и дешевые государственные деньги. В случае сворачивания льготных ипотечных программ упадут и темпы строительства, а значит - сократится и количество работников в сфере строительства.
Тем, кто не успел воспользоваться льготными программами, не стоит волноваться. Во-первых, они еще не закрылись. Во-вторых, с огромной долей вероятности эти программы в том или ином виде будут продлены, однако их изменение в сторону стерилизации льгот поможет снять давление с цен на рынке недвижимости. В перспективе это может сделать квартиры более доступными для тех, кто в них действительно нуждается.
Андрей Чеботарев, аналитик международной инвестиционной компании EXANTE в Казахстане
