Как изменился рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости готовился к притоку средств ЕНПФ. Начиная со второго полугодия 2020 года, средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке росла со скоростью не менее 1% в месяц, а в январе 2021 года темпы ускорились до 5%, установив многолетний рекорд. Росло в стоимости и новое жилье – только в начале 2021 года цены увеличились на 3%, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz со ссылкой на информационно-аналитический дайджест Первого кредитного бюро.

«Можно предположить, что продавцы ждали роста спроса со стороны клиентов, повышая цены. Ожидания притока средств оправдались. Уже в период с 1 по 9 февраля из ЕНПФ на спецсчета в банки-операторы было перечислено более 320 млрд тенге. Однако позже темпы выплат сократились: к 1 марта общий объем перечислений составил 643,1 млрд тенге. И эти средства ушли на рынок. В итоге в феврале в Казахстане было заключено 41,1 тыс. сделок купли-продажи жилья – это на 78,9% больше уровня предыдущего года», - отметили аналитики ПКБ.

Две трети общего прироста сделок (относительно февраля 2020 года) обеспечили всего 4 региона – Мангистауская, Атырауская и Карагандинская области, а также Нур-Султан. В большинстве остальных регионов продажи оказались ниже. При этом на темпы роста деловой активности на рынке влияли не только общие объемы выплат из ЕНПФ, но и средние показатели выплат на одного вкладчика – чем больше средств пришлось на каждого получателя, тем сильнее росли темпы продаж жилья. Цены в  регионах с более высоким средним доходом росли, как правило, меньше, чем в среднем по республике.

О влиянии частичного изъятия средств из ЕНПФ на рынок ипотеки могут говорить следующие факторы:

- общий ипотечный портфель в феврале 2021 года сократился на 3,6% — это произошло впервые с июня 2020 года, а само снижение стало самым сильным, по крайней мере с начала 2017 года;
- казахстанцы активнее направляли деньги на гашение имеющихся ипотечных займов, чем на открытие новых: на каждый новый контракт пришлось 1,7 закрытых старых.
- объем выдачи ипотечных кредитов в феврале 2021 года вырос относительно января на 17,6% — это является наибольшим темпом прироста лишь за последние полгода;
- качество кредитного портфеля находится на лучшем, по крайней мере с начала 2018 года, уровне. Объем кредитов с просрочкой платежа снижается 7 месяцев подряд. В 13 из 17 регионов просрочка не превышает 7,1%, в 8 из них составляет менее 4,2%.

Значительный рост количества сделок на фоне падения кредитного портфеля говорит о том, что платежи чаще проводились напрямую между физическими лицами без участия кредитных продуктов, что стало возможным благодаря средствам из ЕНПФ. Эксперты предполагают, что со снижением темпов выплат (за 25 дней марта перечислено меньше средств, чем за первые 9 дней февраля) сократится и количество подобных сделок, что может повлиять и на общую динамику. При этом темпы роста цен на рынке в феврале уже оказались значительно меньше, чем в январе: спекулятивные ожидания притока средств оказали большее влияние на стоимость жилья, чем сам приток. При этом потенциально на рынок из ЕНПФ может прийти почти втрое больше средств, чем было перечислено в феврале: доступными к снятию к началу марта остаются около 1,8 трлн тенге.

По состоянию на 1 марта 2021 года объем ипотечного портфеля в Казахстане составил 1 трлн 943,8 млрд тенге (#FCBAnalytics: ввиду разных методик цифры могут отличаться от данных НБРК). Количество активных ипотечных контрактов по состоянию на 1 марта 2021 года составило 277 410 единиц, сократившись на февраль на 7 928 единиц. Общее количество заемщиков сократилось на 7 448 человек (до 269,4 тыс.). Сократилась и средняя сумма задолженности: по сравнению с началом февраля 2021 года она снизилась на 63,3 тыс. тенге, составив чуть более 7 млн тенге. Объем выданных ипотечных кредитов в феврале 2021 года составил 112,5 млрд тенге.

«Текущий рост объема выдачи кредитов является продолжением динамики, сложившейся во втором полугодии 2020 года: в июле-декабре займов на приобретение жилья было выдано на сумму 752,9 млрд тенге, что на 47,9% выше уровня второго полугодия 2019 года. Приток средств ЕНПФ на рынок поддержал и ускорил рост ипотечного кредитования в Казахстане, но не стал его причиной», - пояснили эксперты.

Каким образом шел поток средств из ЕНПФ?

На 1 марта 2021 года в ЕНПФ поступило более 181,8 тыс. заявлений на единовременные пенсионные выплаты для улучшения жилищных условий. Общий объем исполненных к этому времени заявлений составил 121,8 тыс. единиц на 643,1 млрд тенге. Основной приток пришелся на первую декаду февраля: на счета вкладчиков было перечислено более 322 млрд тенге. На открытие новых ипотечных кредитов направлено лишь около 9% снятых средств, на закрытие старых – около 20%. Таким образом, казахстанцы потратили в 2,4 раза больше средств на гашение текущей ипотеки, чем на открытие новой. На покупку жилья без участия банка пошло в 4,7 раза больше средств, чем на открытие новых ипотечных займов.

Как изменился рынок купли-продажи недвижимости?

По данным Бюро национальной статистики, в феврале 2021 года в Казахстане была заключена 41 101 сделка купли-продажи жилья. Это на 90,5% больше, чем в январе 2021 года, и на 78,9% выше уровня февраля 2019 года. По итогам января-февраля 2021 года количество сделок составило 62 678 единиц, что на 40,4% больше уровня за аналогичный период 2020 года.

Цены на жилье находятся в фазе активного роста. Средняя цена 1 кв. м нового жилья растет в течение 23 из 24 последних месяцев (исключение – «карантинный» апрель 2020 года). За этот период произошло несколько локальных пиков роста:
- в октябре 2019 года цены выросли на 1,5%, что на тот момент стало рекордным значением с января 2016 года;
- в сентябре 2020 года рост стоимости составил 1,2%;
- в январе 2021 года – сразу на 3%, что является максимальным значением с декабря 2015-го (3,7%).

В ПКБ пояснили, что публикуемые цены на жилье могут отличаться от тех, что казахстанцы видят в объявлениях. Альтернативной оценкой динамики цен на рынке может служить индекс «Крыши», который рассчитывается krisha.kz и учитывает стоимость жилья в опубликованных на портале объявлениях. На примере двух крупнейших городов республики Алматы и Нур-Султана также видно, что рост цен начался с ранней осени и продолжается до сих пор.

#FCBAnalytics - Аналитический центр Первого кредитного бюро запускает серию информационно-аналитических дайджестов, посвященных актуальным и горячим темам, в том числе рынку кредитования. Помимо данных по ипотеке в дайджесте использована статистика из других источников, в том числе с сайта ЕНПФ, Бюро национальной статистики и "Крыши".