Позитивных изменений на рынке недвижимости можно ожидать через 3-6 месяцев при условии, что эпидемиологическая ситуация в стране улучшится. Массовая вакцинация в феврале, обещанная Минздравом, станет катализатором для этого. Такие прогнозы в разговоре с корреспондентом центра деловой информации Kapital.kz сделали отечественные эксперты.
«При выходе регионов и городов в «зеленую зону» экономика страны однозначно продолжит восстанавливаться после шока, - говорит директор департамента ТОО «Оценка собственности» Анна Шацкая. – Предполагаю, что положительные изменения, в частности на рынке коммерческой недвижимости, будут наблюдаться во втором полугодии».
Для рынка недвижимости важными событиями прошлого года стали переход большей части казахстанцев на удаленную работу в связи с пандемией, автоматизация труда и развитие интернет-торговли. В этом году трансформация бизнес-процессов в компаниях продолжится, считает Анна Шацкая. В компаниях будут внедрять новые модели и технологии управления, оптимизировать офисные и торговые пространства, а также пересматривать их форматы. Это вызовет существенное замедление темпов роста строительства новых крупноформатных объектов. В то же время развитие интернет-торговли станет импульсом для увеличения площадей в сегменте складской недвижимости.
Карантин и локдауны дали возможность предприятиям распробовать удаленку на «вкус», считает независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости Шахида Садырова. Компании, которые стремятся к максимальной оптимизации как во время, так и после кризиса, при сохранении эффективности работы продолжат практиковать дистанционный формат работы. Однако, по ее мнению, ожидать существенного сокращения спроса в постпандемийный период выше уровня 20-25% не стоит.
«Корпоративная культура большинства компаний в нашей стране, местная ментальность, сложившиеся иерархические предпочтения не позволяют в полной мере довериться онлайн-режиму, - добавила спикер. – Для этого нужны прогрессивные инструменты в виде электронного документооборота, отработанных систем взаимодействия сотрудников. Но их отсутствие в большинстве компаний требует «живого» материала и подписей. То есть бизнес не готов к масштабному переходу с офлайн-режима на онлайн-процессы».
Спрос неизбежен
Восстановление спроса на офисы началось с начала года, и управляющие компании ожидают увеличения заполняемости к концу первого квартала, считает Анна Шацкая. Однако, в период пандемии средний уровень вакантных помещений увеличился на 10-20%. Из-за потери доходов многие арендаторы либо переехали в более дешевые помещения, либо прекратили заниматься бизнесом. В целом восстановление спроса на офисную недвижимость станет возможным за счет появления и развития новых компаний, с оговоркой, что темпы роста будут значительно ниже предыдущих.
«По словам представителей управляющих компаний, активно развиваются компании в сфере медицины, микрокрофинансирования, салоны красоты», - добавила собеседница.
В то же время в регионах, где уровень конкуренции значительно ниже, чем в городах-миллионниках, рынок будет восстанавливаться более высокими темпами, предполагает Шахида Садырова. И это относится ко всем видам коммерческой недвижимости: как торговой, так и офисной. То есть низкая конкуренция не оставляет выбора арендаторам и дает возможность управляющим компаниям не учитывать своих конкурентов в тарифной политике. Наиболее остро данный вопрос стоит на рынке торговой недвижимости, где профессиональные сетевые ретейлеры требуют качественных площадей, которых в регионах немного.
«При этом высокие требования к объектам недвижимости у мелких региональных арендаторов, которые стараются соответствовать растущим требованиям и предпочтениям своих клиентов», - добавила она.
Важным позитивным фактором для восстановления рынка является и государственная поддержка не только ретейла, но и малого и среднего бизнеса в целом, отметила Шахида Садырова. Восстановленные рабочие места и активный рост экономики способствуют увеличению покупательской способности, что влечет за собой рост потребления и развития продуктового и непродовольственного ретейла.
Определенные надежды участники рынка возлагают на поддержку субъектов МСБ, в частности кинотеатров, сферы гостеприимства и прочих. Налоговые послабления могут стать существенным подспорьем как для самих компаний, так и для их партнеров по аренде, вынужденных предоставлять значительные скидки или полностью «обнулять» ставки аренды в тяжелый период, продолжила Шахида Садырова.
Однако повторные тотальные карантины могут значительно ухудшить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, так как именно они предопределили большую часть потерь прошлого года, сделала она оговорку. В случае закрытия ТРЦ существенная часть арендаторов, например, из сферы фешен-ретейла, не говоря о развлекательном секторе, не переживут повторных потрясений.
«Возможно, эффективная вакцинация и грамотная работа с населением по профилактике заражений может способствовать тому, что прогнозируемая скорость восстановления рынка ретейла, и как следствие, рынка торговой недвижимости будет расти», - говорит Шахида Садырова.
Рыночная подСтавка
На начало этого года средняя цена на рынке продажи коммерческих помещений в Алматы составила 410 тыс.тенге за квадратный метр, средняя ставка аренды – 4 450 тенге за квадрат, в Нур-Султане средняя цена продажи сложилась на уровне 297 тыс. тенге за кв. м, ставка аренды – 2 207 тенге, заметила Анна Шацкая. При этом в динамике с начала 2020 года цена предложения остается без изменений.
«С учетом восстановления рынка при сдержанных темпах роста во втором полугодии 2021 года изменений цен на рынке коммерческой недвижимости не прогнозируется», - сказала она.
О восстановлении ставок аренды на начало 2021 года аналитики говорить не решаются. Хотя Шахида Садырова предполагает, что в отдельных категориях, например, в массовом сегменте, ставки восстановятся до уровня 2019 года. При этом они больше будут зависеть от процента с товарооборота.
На рынке офисной недвижимости ставки для текущих арендаторов уже выравниваются, отметила она. Однако прослеживается тенденция их снижения для вновь заключенных договоров. Таким образом управляющие компании ведут работу по удержанию вакантности на минимальном уровне. Наиболее востребованными для рынка Алматы и Нур-Султана сегодня являются пространства средней площади по относительно доступным ставкам от 5 до 7 тыс. тенге.
«При этом средний срок аренды снижается, поскольку арендаторы прилагают все усилия, чтобы оставаться максимально гибкими, и оставляют за собой право расторжения договоров без существенных для себя последствий», - заключает спикер.
Для отдельных объектов недвижимости кризис может стать периодом возможностей. Часть арендаторов, которые не способны платить за аренду в торговых центрах по высоким даже с у четом скидок ставкам, смогут найти себе пристанище в средних и мелких объектах районного формата, приводя с собой поток лояльных покупателей, мигрирующих вместе с ними, отмечает независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости. Но здесь важна проактивная позиция более мелких участников сегмента офисной недвижимости, которые способны распознать эти возможности и вовремя предложить свои помещения новым арендаторам, поскольку не все, даже в постпандемийный период будут способны вернуться на прежние локации.
