С вводом в строй современных жилых комплексов на рынке торговой и коммерческой недвижимости Алматы появляются помещения нового формата - residential retail. По техническим параметрам и сопутствующей инженерии эти площади намного комфортнее, чем фонд street retail, однако особой популярностью у арендаторов и покупателей квадратных коммерческих метров не пользуются. Отметим, что, по расчетам аналитиков, свободные квадратные метры residential retail составляют не менее трети всех имеющихся площадей в городе. С чем связана сравнительно низкая занятость residential retail и сколько составляет средняя ставка аренды, центру деловой информации Kapital.kz рассказала Шахида Садырова, руководитель отдела аналитики и консалтинга Colliers International.
- Шахида, насколько я понимаю, помещения в формате residential retail все же становятся популярнее. В чем их привлекательность?
- Давайте начну с самого начала. Рынок торговой недвижимости глобально делится на два вида. Первый - помещения в торгово-развлекательных центрах и домах. Второй - street retail, помещения, находящиеся в зоне объектов практически любого назначения вдоль пеших и транспортных улиц. С ростом объема строящихся и вводимых современных жилых объектов растет и объем предложения residential retail. Так, навязчиво формируется новая категория коммерческого пространства - торговых и коммерческих помещений на первых, реже на вторых этажах жилых зданий. Residential retail – определение, которое наиболее емко отражает особенности данного вида торговой и коммерческой недвижимости. Зачастую такие помещения по техническим параметрам и сопутствующей инженерии намного лучше, чем фонд street retail, который в основном состоит из старых помещений и жилых квартир, которые были выведены из жилого фонда.
- Какой общий объем предложений квадратных метров в формате residential retail?
- Сегодня, по расчетам аналитиков Colliers International, общий объем предложений в формате residential retail в Алматы, сформированный за последние два года, составляет около 117 тыс. кв. метров. Вакантная площадь составляет не менее трети всех площадей, что является достаточно высоким показателем, учитывая высокий спрос на качественные помещения. Чаще всего низкая занятость помещений связана с приоритетным желанием застройщика продать помещения, нежели сдать в аренду. Аренда не позволяет девелоперам быстро выйти из проекта после полной продажи квартир и сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сколько стоит аренда данного вида коммерческой недвижимости?
- Ставки варьируются в диапазоне от 2,5 тыс. тенге, а в среднем 4,7 тыс. тенге за кв. метр. Средняя стоимость продажи коммерческих площадей при этом составляет 586 тыс. тенге, что на 42% выше, чем средняя цена на рынке первичной жилой недвижимости. Именно поэтому многие девелоперы охотно выделяют большие площади под residential retail, при этом зачастую заявленный объем не способны поглотить ни внутренний рынок жилого комплекса, ни прилегающая к нему зона охвата. Ведь ценность каждого помещения, отведенного под коммерцию в жилых комплексах, полностью зависит от его расположения относительно главных улиц и пеших потоков. Помещения, имеющие выход на первую линию, пеший и транспортный поток, имеют более высокий спрос, широкий пул потенциальных арендаторов и, следовательно, более высокие ставки аренды и цену продажи. Помещения, выходящие на внутренние дворы, скрытые от глаз посетителей и транспортного доступа, как правило, пригодны лишь для арендаторов, ориентированных на внутренний спрос, что в случае жилыми комплексами высокой плотности застройки не уступают помещениям на первой линии.
- Какие перспективы у residential retail в крупных городах страны?
- С активным ростом объема строительства жилой недвижимости общий объем предложения на рынке residential retail может увеличиться вдвое в течение следующих трех лет. При этом в случае нерационального подхода в распределении площадей вакантность на рынке обещает продолжить свой рост. В разработке концепции жилых массивов важно учитывать не только технические характеристики при принятии решения об объеме комнедвижимости, но спрос на рынке на помещения этой категории. Кроме того, политика государства направлена на обеспечение жильем каждого казахстанца. Здесь надо понимать, что с ростом рынка жилого сектора, естественно, residential retail будет пропорционально увеличиваться и набирать популярность. Потому что прежде всего эти помещения находятся у дома, у источника трафика. Помимо всего, это новые современные помещения, которые отвечают требованиям современных арендаторов. Мы видим, что город растет в разных направлениях, и ближайшие крупные объемы ввода в эксплуатацию жилья будут влиять и на рост площадей residential retail как сектора. Данному формату мы прогнозируем высокий успех в больших городах – Алматы и Нур-Султане. В небольших городах он будет развиваться менее высокими темпами, в зависимости от того, насколько будет расти рынок жилья в целом. В перспективе это Шымкент, Актау и Атырау.
- Как сильно, по-вашему, введение площадей residential retail повлияет на стоимость аренды street retail и коммерческой торговой недвижимости?
- Особого влияния на стоимость аренды не ожидается. Как правило, residential retail во многом повторяет и коррелируется с рынком street retail. Новые помещения residential retail больше походят под стандарты современных арендаторов за счет отдельных входных групп, витражных окон, высоты потолка. Это и новая инженерия, и более усовершенствованные виды вентиляции. Residential retail – это все-таки отдельный вид. Поэтому настаиваем на том, что он должен быть отдельным, и поскольку это новый образовавшийся кластер, мы его оцениваем отдельно. В целом не считаем, что выход данных площадей на рынок комнедвижимости может как-то сильно отразиться на ставках аренды. И, как уже говорилось выше, они в большей степени продаются. Плюс ко всему сдаются по средней рыночной цене в зависимости от того, на первой линии находится помещение или на второй.
- За кем будет спрос на данный вид площадей?
- Он останется за арендаторами, которые работают в сфере самых
разнообразных услуг и товаров. Здесь мы не говорим о крупных якорных
арендаторах или сетевых ретейлерах,
потому что они предпочитают занимать площади в торгово-развлекательных
центрах или на крупных пешеходных улицах в формате street retail.
