Казахстанский рынок недвижимости за летние месяцы претерпел очень большое количество изменений. В основном они касаются застройщиков. Так, согласно закону о долевом участии, не все застройщики Казахстана в будущем смогут привлечь деньги дольщиков. Кроме того, в начале сентября Нацбанк РК принимает решение о повышении базовой ставки до 9,25% годовых. Это не может не отразиться на ипотечных ставках, а впоследствии – и на росте цен на недвижимость.
Одновременно с этим серьезная просадка наблюдается и на мировом рынке недвижимости. Так, с 2017 года в США наблюдается одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок. Относительно прошлого года серьезное падение рынка (приблизительно на 35-40%) фиксируется в строительных гигантах – Гонконге и ОАЭ. Всего за неделю в результате волнений число продаж жилья в Гонконге упало на 47%. В России (август 2019 года к августу 2018 года) объемы сделок также показали стремительное падение, что в целом является ощутимым для отрасли экономики.
В Казахстане данный показатель плюсовый и составляет примерно 17,1%. Учитывая тот факт, что доля сделок с ипотекой оставалась почти на неизменной отметке начиная с прошлого года, то можно констатировать, что рынок активизировался. Следствием стало то, что казахстанские банки выдали с начала 2019 года ипотечных займов на полтора триллиона тенге. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.
Каким будет дальнейший тренд?
Вполне уверенно можно сказать, что такие параметры, как низкая стоимость жилья, большой объем предложений и минимизация рисков, возросшее качество приобретаемой недвижимости, находятся в перечне ожиданий граждан Казахстана от внедрения любых нововведений в сфере недвижимости. В связи с этим можно отметить, что скорее всего уже к концу 2020 года риски будут сведены к нулю, и это действительно станет важным достижением за все предыдущие годы.
Однако серьезной проработки требуют отдельные моменты. Так, ощутимо быстрее инфляции идут в рост цены на недвижимость (в среднем на 4-5%) и все меньше у простых граждан остается возможностей для покупки жилья (в особенности в новостройках).
Рост числа продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию в последние годы остается основной причиной данной тенденции в ценообразовании. Кроме того, серьезно упали темпы ввода нового жилья. Что в целом характеризует уходящий 2019 год. Он стал не самым лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов. Так, на сегодняшний день за прошедшие 8 месяцев 2019 года введено в эксплуатацию около 7,6 млн кв. м жилья, в то время как до конца года необходимо (по плану) ввести еще около 5,4 млн кв. м жилья. Напомним, что в 2018 году показатель составлял 12 млн кв. м жилья. Также по данному показателю среди стран ЕАЭС Казахстан стал единственной страной объединения, где произошло сокращение по вводу жилья в эксплуатацию (-3,7%). Статистические данные свидетельствуют об отрицательной динамике. При этом важно отметить, что более убедительно выглядят данные по вводу загородной недвижимости, где как раз-таки нет серьезного регулирования.
В данной ситуации меньше всего хотелось бы оказаться на месте европейских стран, где на рынке имеется очень дорогое и недоступное жилье, хотя там же имеются небольшие ипотечные ставки на приобретение недвижимости. С учетом вышесказанного хотелось бы представить иной путь развития, который смог бы обеспечить низкие цены и достаточно большой объем жилья на рынке.
Конечно же, высшим пилотажем в этом смысле могла бы стать ипотечная ставка на уровне 5-7%, которая в среднем по стране составляет около 20%.
Основные отраслевые тенденции
С учетом вышесказанного хотелось бы выделить основные тенденции в отрасли.
Во-первых, уменьшение среднего спроса, которое может быть вызвано повышением банковских ставок по ипотеке, что являются наиболее очевидной тенденцией. Вследствие чего – увеличение объемов предложений на вторичном рынке недвижимости. За август положительная динамика наблюдалась в 16 городах, при этом в 12 городах обновлен ценовой максимум. В частности, за последние несколько месяцев наблюдается рост на 1,4% (в Алматы) объема предложений на вторичном рынке жилья. Также можно заметить ощутимый прирост за последние месяцы. Вероятно, разумные пределы цен на недвижимость обусловлены именно благодаря фактору увеличения объемов предложений на вторичном рынке недвижимости. Стоит только представить, что могло бы ждать население, в случае если объемы предложения на вторичном рынке не увеличились.
Второй тенденцией является все же стремление рынка к снижению ставок по ипотеке. Во многом этому способствуют государственные программы жилищного строительства «Нұрлы жер», ипотечная программа жилищного кредитования «7-20-25». В основном этот мотив исходит из надежды, что некоторые вещи должны измениться к лучшему. Если внимательно проанализировать отношения между средней ставкой и объемами сделок, то можно заметить их взаимосвязь. Населению в данном случае стоит ожидать со стороны банков (по крайней мере, крупных) объявлений о снижениях ставок. Но сказать, какой именно период банки посчитают для себя новым циклом плавного снижения ставок, представляется трудным.
В данном случае нефтяной рынок вселяет положительные надежды и некоторую уверенность. Стимулирование активности в IV квартале 2019 года и в начале 2020 года может произойти в связи с недавним ростом цен на нефть и наряду с этим со снижением процентной ставки банками. Традиционно так уже сложилось, что сильная корреляция со стоимостью нефти прослеживается на ценах на недвижимость и на уровне спроса.
Как показали последние 3 года, ухудшение экономических показателей в стране происходит вследствие снижения стоимости барреля. После этого падает покупательная способность населения, а после – и спрос на недвижимость. Также можно заметить, что коррекция цен на жилье происходит в ответ на колебание стоимости нефти, а на динамике данный факт отражается спустя некоторое время, примерно через полгода.
Третьей тенденцией к концу 2019 года и началу 2020 года должна стать разная динамика стоимости жилья в регионах Казахстана. Важно признать, что ситуация во всех регионах страны разная, и отличается существенно. Данный тренд легко проследить, опираясь на статистические данные по динамике цен на недвижимость. Данные Комитета по статистике показывают, что максимальный прирост отмечается в большинстве областей страны, в том числе самый максимум отмечен в Алматинской области – на 38,6%, в Атырауской области – на 34,5% и в Кызылординской области – на 27,8%. В то время как отрицательная динамика заметна в Мангистауской области – 6,6 %. Также где-то заметны изменения по стоимости: в одних регионах увеличивается выдача ипотеки, в остальных – все относительно стабильно. Иначе говоря, рынок постепенно стал локализованным. Кроме того, стало более сильно прослеживаться смещение активности в сторону столичных регионов. Назвать эту тенденцию хорошим трендом очень сложно, так как отличным подспорьем для опережающего роста экономики страны, в котором нуждается Казахстан, могло бы стать равномерное развитие территорий в сфере недвижимости.
Долевое строительство работает по новым правилам
Рассуждения в сослагательном наклонении в форме «а что было бы, если не внедряли государственные программы и нововведения в законы?» просто не имеют смысла. По-настоящему реальным является вопрос о том, захотят ли строители работать на новых условиях и какова их процентная доля от общего числа застройщиков.
Реальной представляется ситуация, когда превышение критического уровня компаниями, которые не захотят работать в новых условиях или попросту не смогут себе позволить такую работу, может сильно отразиться на рынке. В частности, сокращение объемов предложения, повышение цен и дальнейшие изменения легко выстраиваются цепочкой последствий.
По своей сути еще одним серьезным регулятором рынка являются банки. При этом необходимо отметить, что свои функции государство нисколько не уменьшает. Проще говоря, к тому, что было, добавлено еще.
Тем не менее понять подобные изменения вполне возможно. Как выясняется, доверие по регулированию рынка нового жилья больше некому возложить. Большое число обманутых дольщиков стали реальными жертвами предыдущих мер регулирования. Главным вопросом в данном случае является то, какова цена и не будут ли в суммарном выражении больше отрицательных последствий, нежели положительных.
Какой сценарий реализует рынок?
Спрогнозировать небольшие колебания и в целом стабильность рынка представляется возможным только в случае развития относительно умеренных событий. То есть когда рост цен будет в пределах от 5% до 11% в год и также будет поддерживаться спрос на уровне 1,5 трлн тенге.
Но тестом на прочность для рынка может стать внутренний спрос, приближающийся к отметке в 2 трлн тенге выдачи ипотеки. И, видимо, пока все идет именно к этому. Возможность роста цен примерно на 15-20% может реализоваться при росте спроса до уровня 3-3,5 трлн тенге. Скорее всего, осенние месяцы станут определяющими.
Вторичное жилье на стороне смещения спроса
Рекордной по отношению к первичному жилью всегда была доля ипотеки на вторичном рынке. Ранее складывалось так, что за счет повышения цен строители теряли рынок, в то время как вторичка его приобретала. Кроме этого, важно отметить, что на рынке трудно было найти готовое жилье от застройщиков. Вторичная, загородная недвижимость и арендное жилье на данный момент также пользуются успехом, и рынок за них голосует рублем, но в общей доле все уравнялось. Теперь доли первичного жилья и вторичного – 50 на 50.
В целом необходимо подчеркнуть, что увеличение объемов строительства связывают с действующими компаниями, так как вход на рынок строительства фактически обставлен барьерами. Результаты по увеличению предложений на рынке, которые связывают с запуском различных инструментов и механизмов Правительства РК, реально можно будет получить не ранее чем через пару лет, а то и больше. Поэтому лучше следить за развитием событий и быть в курсе последних изменений на рынке.
Сегодняшний рынок можно охарактеризовать как вполне приемлемый. Во всяком случае получается работать без вреда для развития эффективного бизнеса, но адаптацию к изменяющимся условиям нужно будет пройти компаниям, работающим в этом бизнесе. Получится, конечно же, не у всех.
И напоследок: хотя больших проектов на рынке пока не наблюдается, но и возникновение стрессов маловероятно.
Арсен Малтабаров, магистр социальных знаний (мировая экономика)
