USD
449.30₸
+0.720
EUR
489.69₸
+1.140
RUB
4.89₸
+0.010
BRENT
86.67$
-0.070
BTC
65402.70$
-2145.200

Парадоксы рынка недвижимости

Бурный рост строительства при низких доходах населения

Share
Share
Share
Tweet
Share
Парадоксы рынка недвижимости - Kapital.kz

Цены на новое жилье в Казахстане побили исторический рекорд в 2018 году. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, средняя стоимость за 1 кв. м достигла 266 863 тенге, увеличившись практически в два раза с момента мирового финансового кризиса в 2008-2009 годах. Последняя пятилетка в целом богата на строительные рекорды: в 2015 году впервые за 30 лет общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий за год превысила показатели КазССР. По итогам 2018 года в эксплуатацию было введено 12,5 млн кв. м жилой площади, и это судя по всему не предел. Речь идет как о многоэтажном строительстве, так и об индивидуальной застройке.

В свое время застройщики объясняли рост цен подорожанием строительных и отделочных материалов. Действительно, если обратить внимание на 2014 и 2015 годы, когда произошли две девальвации, существенный рост цен пришелся именно на этот период. Однако, если взглянуть на другие данные комитета по статистике о стоимости строительных работ, учитывающие как стоимость строительных материалов, так и строительно-монтажных работ, они говорят, что себестоимость двинулась вполне умеренными темпами. Можно сослаться на якобы фокусы статистической службы, но, к сожалению, это единственные цифры, которые доступны публично. На данный момент ни одна строительная организация не публикует в открытых источниках свои финансовые и операционные результаты. А поэтому перепроверить какие-либо тенденции уже на уровне участников отрасли проблематично.

Допустим, автор сделал ошибочные выводы при анализе временных данных и обратим внимание на другие цифры. В 2014-2018 годах произошло достаточно серьезное увеличение предложения нового жилья, были побиты многолетние рекорды – и это на фоне двух девальваций, удорожания стоимости фондирования и снижения темпов роста реальных доходов. Конечно, отдельные граждане и домохозяйства постоянно желают улучшить условия проживания, но «хотелки» не формируют спрос, его гарантирует платежеспособность домохозяйств. Именно в этой части есть много вопросов. Здесь статистика по реальным доходам граждан немного не бьется с динамикой цен на жилье. Средние доходы по республике чуть выше 100 тыс. тенге, что с учетом двух работающих в семье достаточно небольшая сумма, чтобы обслуживать ипотечные займы и обеспечивать приемлемый уровень качества жизни, тем более если есть дети. Субсидирование рынка жилья и ипотечного кредитования, несомненно, поддерживает рынок, но только в краткосрочной перспективе.

Несоответствие средних цен на рынке и доходов граждан заставляет задуматься о двух вещах: неучтенных доходах населения, той самой неучтенной теневой экономике, которая и создает спрос на недвижимость в среднем и верхнем ценовом сегменте, а также о некотором переизбытке квадратов для гипотетического среднего класса. Возможно, работают сразу два варианта, но мы их доподлинно проверить не можем, рынок недвижимости и строительная отрасль достаточно закрыты и непрозрачны. Явных негативных сигналов на этом рынке пока нет, но внимание нужно удвоить, бурный рост предложения жилья при низких доходах ни к чему хорошему еще не приводил, в уме всегда стоит держать американскую историю, связанную с ипотечным кризисом, когда кредиты выдавались домохозяйствам с низкой платежеспособностью.

Автор: Дмитрий Сочин, эксперт компании Exante в Казахстане

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Вам может быть интересно

Читайте Kapital.kz в Google News Kapital Telegram Kapital Instagram Kapital Facebook
Вверх
Комментарии
Выйти
Отправить
Авторизуйтесь, чтобы отправить комментарий
Новый пользователь? Регистрация
Вам необходимо пройти регистрацию, чтобы отправить комментарий
Уже есть аккаунт? Вход
По телефону По эл. почте
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Введите код доступа из SMS-сообщения
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS, вы можете отправить его еще раз.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Спасибо, что авторизовались
Теперь вы можете оставлять комментарии.
Вы зарегистрированы
Теперь вы можете оставлять комментарии к материалам портала
Сменить пароль
Введите номер своего сотового телефона/email для смены пароля
По телефону По эл. почте
Введите код доступа из SMS-сообщения/Email'а
Мы отправили вам код доступа. Если по каким-то причинам вы не получили SMS/Email, вы можете отправить его еще раз.
Пароль должен содержать не менее 6 символов. Допустимо использование латинских букв и цифр.
Отправить код повторно ( 59 секунд )
Пароль успешно изменен
Теперь вы можете авторизоваться
Пожаловаться
Выберите причину обращения
Спасибо за обращение!
Мы приняли вашу заявку, в ближайшее время рассмотрим его и примем меры.