Парадоксы рынка недвижимости
АВТОР

15.07.2019 • 08:08 2573

Парадоксы рынка недвижимости

Бурный рост строительства при низких доходах населения

Цены на новое жилье в Казахстане побили исторический рекорд в 2018 году. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, средняя стоимость за 1 кв. м достигла 266 863 тенге, увеличившись практически в два раза с момента мирового финансового кризиса в 2008-2009 годах. Последняя пятилетка в целом богата на строительные рекорды: в 2015 году впервые за 30 лет общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий за год превысила показатели КазССР. По итогам 2018 года в эксплуатацию было введено 12,5 млн кв. м жилой площади, и это судя по всему не предел. Речь идет как о многоэтажном строительстве, так и об индивидуальной застройке.

В свое время застройщики объясняли рост цен подорожанием строительных и отделочных материалов. Действительно, если обратить внимание на 2014 и 2015 годы, когда произошли две девальвации, существенный рост цен пришелся именно на этот период. Однако, если взглянуть на другие данные комитета по статистике о стоимости строительных работ, учитывающие как стоимость строительных материалов, так и строительно-монтажных работ, они говорят, что себестоимость двинулась вполне умеренными темпами. Можно сослаться на якобы фокусы статистической службы, но, к сожалению, это единственные цифры, которые доступны публично. На данный момент ни одна строительная организация не публикует в открытых источниках свои финансовые и операционные результаты. А поэтому перепроверить какие-либо тенденции уже на уровне участников отрасли проблематично.

Допустим, автор сделал ошибочные выводы при анализе временных данных и обратим внимание на другие цифры. В 2014-2018 годах произошло достаточно серьезное увеличение предложения нового жилья, были побиты многолетние рекорды – и это на фоне двух девальваций, удорожания стоимости фондирования и снижения темпов роста реальных доходов. Конечно, отдельные граждане и домохозяйства постоянно желают улучшить условия проживания, но «хотелки» не формируют спрос, его гарантирует платежеспособность домохозяйств. Именно в этой части есть много вопросов. Здесь статистика по реальным доходам граждан немного не бьется с динамикой цен на жилье. Средние доходы по республике чуть выше 100 тыс. тенге, что с учетом двух работающих в семье достаточно небольшая сумма, чтобы обслуживать ипотечные займы и обеспечивать приемлемый уровень качества жизни, тем более если есть дети. Субсидирование рынка жилья и ипотечного кредитования, несомненно, поддерживает рынок, но только в краткосрочной перспективе.

Несоответствие средних цен на рынке и доходов граждан заставляет задуматься о двух вещах: неучтенных доходах населения, той самой неучтенной теневой экономике, которая и создает спрос на недвижимость в среднем и верхнем ценовом сегменте, а также о некотором переизбытке квадратов для гипотетического среднего класса. Возможно, работают сразу два варианта, но мы их доподлинно проверить не можем, рынок недвижимости и строительная отрасль достаточно закрыты и непрозрачны. Явных негативных сигналов на этом рынке пока нет, но внимание нужно удвоить, бурный рост предложения жилья при низких доходах ни к чему хорошему еще не приводил, в уме всегда стоит держать американскую историю, связанную с ипотечным кризисом, когда кредиты выдавались домохозяйствам с низкой платежеспособностью.

Автор: Дмитрий Сочин, эксперт компании Exante в Казахстане

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

цены на жилье недвижимость в Казахстане

15.07.2019 • 08:08 2573

Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Парадоксы рынка недвижимости
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика