После мирового финансового кризиса 2007-2008 годов у банков стала нарастать залоговая база. Многие заемщики в тот период не смогли рассчитаться по своим кредитам, и банкам пришлось изымать у них залоговую недвижимость. Можно предположить, что такие объекты уходят с молотка с огромным дисконтом, но оказалось, так происходит не всегда. Корреспондент «Капитал.kz» выяснил, стоит ли приобретать квартиры, заложенные в банке, и как можно принять участие в торгах.
Информация о торгах публикуется в СМИ
Через аукционы приобрести залоговые объекты может любой желающий. Торги в банках могут проходить во внесудебном и судебном формате.
«Внесудебные торги по реализации недвижимого имущества банка проводятся в населенном пункте, где находится выставляемое на аукцион залоговое имущество. В этом случае не используется электронный формат проведения торгов», – рассказала директор департамента управления кредитами юридических лиц «Банка ЦентрКредит» Айжан Есельбаева.
Судебные торги назначает частный судебный исполнительчерез подачу заявки на сайте оператора Единой электронной торговой площадки (ЕЭТП) etp.adilet.gov.kz. Аукцион является абсолютно прозрачным, поскольку все сроки и необходимые к проведению предварительные мероприятия пошагово расписаны в законодательстве РК, отметила она.
В аукционе могут принять участие как юридические, так и физические лица, включая залогодателей и залогодержателей. Информация о предстоящих торгах публикуется в СМИ. После банки формируют пул поступивших к ним заявок от желающих принять участие в торгах. Их организует и проводит доверенное лицо банка, и для того чтобы принять участие, обычно необходимо внести гарантийный взнос. После проведения торгов он возвращается участнику аукциона. Если же участник торгов одержал победу, то взнос вычитается из стоимости недвижимости.
«Заявка, направленная судебным исполнителем на ЕЭТП, автоматически формируется в форме объявления о предстоящем электронном аукционе. Объявление о будущем электронном аукционе публикуется на ЕЭТП не позднее, чем за десять календарных дней до проведения аукциона», – пояснила Айжан Есельбаева.
После публикации объявления о проведении электронного аукциона ЕЭТП обеспечивает свободный доступ всем желающим к информации по лоту и информации, регламентирующей деятельность ЕЭТП. Правила реализации арестованного имущества размещены на сайте etp.adilet.gov.kz.
В среднем в торгах обычно участвуют от 2 до 5 человек.
«Для участия в электронном аукционе нужно зарегистрироваться на электронной торговой площадке, получить электронную цифровую подпись, подать заявку на участие в аукционе по интересующему лоту, в течение одного часа до начала аукциона участнику необходимо зайти в аукционный зал и подтвердить участие», – отметил управляющий директор блока рисков ДБ «Альфа-Банка» Игорь Шалай.
Сделка с залогами более безопасна
При покупке залоговой квартиры есть свои плюсы и минусы. Такие сделки более прозрачны и безопасны, отметили в «Народном банке Казахстана».
В Банке ЦентрКредит также рассказали о преимуществах таких сделок.
«Юридическая сторона реализации залоговой квартиры всегда проверяется юристами банка, оригиналы правоустанавливающих документов находятся на хранении в банковском хранилище. К тому же покупателю залогового объекта не придется тратиться для оплаты услуг риелтора, он может направить сэкономленные деньги на создание уюта в новом доме», – подчеркивает Айжан Есельбаева.
Как проходят торги?
Можно было бы предположить, что торги по продаже залогового жилья проходят только на понижение (по голландскому методу), но это не так. На аукционе вначале объект пытаются реализовать по английскому методу – на повышение цены. При отсутствии покупателей торги проводятся на понижение. На высоколиквидные объекты, как правило, большой спрос – торги по ним проходят только на повышение.
«Цена залоговой недвижимости определяется независимой оценочной компанией, которая основывается на конъюнктуре рынка. Оценка проводится до выставления объекта на аукцион. Есть вероятность приобрести квартиру с аукциона ниже рыночной стоимости на 48% в случае, если ни один из участников аукциона не изъявит желания купить имущество на предыдущих «шагах», – говорит Игорь Шалай.
Таким образом, залоговый объект можно приобрести со скидкой. Впрочем, у таких сделок есть и минусы. Например, у покупателей жилья не всегда имеется возможность осмотреть объект перед приобретением. К тому же есть вероятность, что по залоговой квартире могут быть долги перед коммунальными службами, по налогам. Также перед покупкой такой недвижимости стоит поинтересоваться, освобожден ли объект жильцами или бремя по выселению прежних собственников ляжет на плечи покупателя, советует Игорь Шалай.
При этом, подчеркивают эксперты, результаты отчета об оценке действуют полгода. Это требование должно строго соблюдаться, иначе права собственника недвижимости будут нарушены.
Удерживают или нет
После кризиса 2007-2008 годов цены на жилую недвижимость в Казахстане просели в среднем на 40-50%. Аналитики утверждали, что в связи с этим многие банки удерживали залоговые квартиры в ожидании восстановления цен на них. Впрочем, по словам банкиров, этот тренд уже неактуален.
«Стоимость недвижимости до мирового финансового кризиса, безусловно, была крайне высока. Стоимость жилых объектов, принятых на баланс банка в счет исполнения обязательств, после резкого снижения цен стала не соответствовать тенденциям рынка. К тому же ситуация в целом была неясной. Именно по этой причине было затишье по реализации залоговых объектов. Ситуация со временем выровнялась, к тому же рынок недвижимости показывает активный рост», – отмечает Айжан Есельбаева.
В «Народном банке» также пояснили, что не заинтересованы «в удержании» залогов, ведь это дополнительные расходы. В период мирового финансового кризиса была ситуация, когда собственники, не исполняя обязательства по кредитам, не давали согласие на реализацию залога банками.
«Ситуация изменилась благодаря разъяснительной работе с заемщиками, которую провел наш банк. В частности, мы рассказали им о возможностях государственной программы рефинансирования, которая позволяет снизить задолженность по займам и восстановить график погашений по кредитам. Многие заемщики ею воспользовались», – отметил директор департамента по работе с проблемными кредитами филиальной сети «Народного банка» Фараби Жексембинов.
Что будет с ценами?
По-прежнему, по мнению банкиров, самыми востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. «Цены на такую недвижимость более доступны. Спросом пользуется жилая недвижимость площадью от 33 кв. метров. Кстати, спрос на залоговые объекты всегда активный. Это связано с тем, что покупатели знают, что данные объекты проверены на предмет законности принадлежащего права собственности, и риск оспаривания сделки значительно ниже», – говорит Айжан Есельбаева.
После ослабления тенге в августе 2015 года цены на рынке недвижимости резко пошли по наклонной. Это отчасти было связано с тем, что платежеспособность казахстанцев стала падать.
Между тем, эксперты считают, что рынок жилья постепенно начнет восстанавливаться.«Согласно проведенному анализу, в данный момент наблюдается рост цен на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках. Цены увеличились примерно на 5% по Алматы, по регионам немного меньше. Учитывая текущую ситуацию, предполагаем возможный рост цен на жилые объекты не более чем на 3% в течение года», – отмечает Фараби Жексембинов.
