«В I квартале 2018 года наблюдался небольшой спад спроса на покупку жилой недвижимости в Алматы. В течение этого периода в городе было совершено около 6,9 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 12% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года», — об этом говорится в квартальном отчете Colliers International Kazakhstan.
Тенденции, определяющие рынок
По данным экспертов компании, на вторичном рынке жилой недвижимости Алматы средние цены сохранились на уровне конца 2017 года. Первичный рынок продолжает показывать плавный рост цен, в том числе за счет увеличения стоимости жилья в строящихся объектах по мере их завершения.
Наблюдалось значительное уменьшение количества жилой недвижимости, введенной в эксплуатацию. В январе-марте 2018 года в Алматы было введено 87 тыс. кв. м жилья, что на 55,6% ниже показателя прошлого года.
Продолжается рост интереса застройщиков к получению официальных разрешений на привлечение инвестиций через программу долевого строительства.
В качестве тенденции аналитики также отметили, что цены в большинстве жилых комплексов были представлены в тенге. А одно из заметных событий в строительной сфере — упразднение Градостроительного совета города Алматы в пользу круглых столов с участием общественности.
Какие классы сильны в «первичке»?
В конце I квартала 2018 года на рынке первичного жилья Алматы активные продажи велись в 96 жилых комплексах. По данным аналитиков, наибольшее количество объектов — 34 жилых комплекса — можно отнести к бизнес-классу, наименьшее количество объектов предлагается в элит-классе — 6 жилых комплексов. Вместе с тем в комфорт-классе предлагают 31 жилой комплекс, в экономкласс — 25.
Совокупная доля классов «эконом» и «комфорт» составила 56% от общего количества объектов рынка первичной недвижимости. «Также стоит отметить, что в экономклассе предлагается наибольшее количество квартир, что связано с более широким кругом потенциальных клиентов», — говорится в отчете.
Средние цены на первичном рынке жилой недвижимости практически не изменились по сравнению с показателем конца IVквартала 2017 года. «Необходимо отметить, что на начальных этапах строительства застройщик предлагает жилые объекты по ценам, гораздо ниже рыночных, в то время как на завершающем этапе строительства стоимость жилья возрастает», — указывают эксперты.
Как чувствует себя вторичный рынок?
Средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в I квартале 2018 года составила 339 900 тенге.
«В этот период сохранялась тенденция, начавшаяся в 2015 году, — снижение спроса. Этому способствует ряд причин: большое предложение по ипотечным программам для первичного жилья, возможности по приобретению первичного жилья в рассрочку непосредственно от застройщика, а также опции по аренде с последующим выкупом», — отмечают эксперты Colliers International Kazakhstan.
Наблюдаются положительные тренды роста объемов ипотечного кредитования по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как показатели количества сделок купли-продажи жилья немного уменьшились. Так, например, в январе 2017 года объем ипотечного кредитования, согласно данным Комитета по статистике МНЭ РК, составил порядка 3,4 млрд тенге, в январе 2018-го — порядка 5,6 млрд тенге, в феврале объем составил 3,9 млрд тенге и 5,2 млрд тенге — соответственно в 2017 и 2018 годах. В то же время количество сделок купли-продажи изменилось следующим образом: в январе 2017 года оно составило 2437, в феврале 2017-го — 2908, в январе 2018 года — 2351, в феврале 2018-го — 2451.
«Для большей части населения ипотека является единственным способом приобретения собственного жилья. Значительное влияние на количество сделок купли-продажи также оказывает общая экономическая ситуация на рынке. Так, принятие свободно плавающего курса тенге повысило доступность приобретения жилья для населения, имеющего накопления в иностранной валюте. Это привело к тенденции роста количества сделок по приобретению жилья, начиная с конца 2015 года», — отмечается в отчете.
Эксперты компании считают положительным моментом утверждение правлением Национального банка РК изменений и дополнений Программы рефинансирования ипотечных займов, принятой в апреле 2015 года. «Реализация этой программы фактически переведет в тенге все валютные ипотечные займы физических лиц, обеспеченные жилой и иной недвижимостью», — аргументируют они.
Большое влияние на объем ипотечного кредитования оказывают государственные программы по поддержке рынка жилой недвижимости. «На сегодняшний день рынок жилья замедлил темп и находится в ожидании старта новой ипотечной программы «7−20−25», — отмечается в отчете.
Ожидать ли скачков на рынке?
Аналитики делают несколько выводов, отмечая, что общие тенденции рынка остаются довольно стабильными.
Первый вывод: наблюдается рост интереса застройщиков как к рынку жилья более высокого класса, так и к доступным для населения проектам.
Второй: внедрение новой, более выгодной программы доступного ипотечного кредитования должно положительно сказаться на интересе населения к ипотечным продуктам и продолжить стимулировать высокий интерес населения к приобретению жилой недвижимости. Это приведет к сохранению тенденции роста популярности жилой недвижимости, особенно на первичном рынке.
Третий: резких скачков или падения рынка в ближайшей перспективе не ожидается. Стабилизация и поддержка финансового сектора со стороны государства также не должны позволить появиться сильным негативным факторам, влияющим на общее экономическое развитие в целом и на рынок жилой недвижимости в частности.
