В 2017 году государство сделало апгрейд жилищной политики — запустило программу «Нурлы жер», базой для которой послужили программы «Нурлы жол» на 2015−2019 годы и Программа развития регионов до 2020 года. И это действительно стало одним из самых важных событий: эксперты в своих оценках и прогнозах обязательно упоминают это как важный фактор, повлиявший на развитие рынка.
Деловой еженедельник «Капитал.kz» попросил экспертов оценить спрос и предложение в уходящем году, обозначить, под властью каких тенденций жили участники рынка и покупатели, и сделать прогноз — чего ожидать от цен на квадратный метр в следующем году.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz
Знаковыми событиями для рынка недвижимости и для страны в целом стали выставка ЭКСПО и запуск новой программы жилищного строительства «Нурлы жер». На динамику цен в уходящем году также оказывал влияние курс национальной валюты к доллару.
Действительно, конкуренция на первичном рынке недвижимости в 2017 году была высокой, предложение зашкаливало, застройщики демпинговали, так как в столице вводились рекордные объемы нового жилья.
Спрос был высоким, что объяснялось возможностью приобрести недвижимость по выгодным ценам, а также недоверием к курсу тенге/доллар. В Астане ежемесячно покупалось 2890 квартир, а вводилось около 1900. Застройщики в нынешних условиях ориентированы на строительство жилья эконом- и комфортклассов, так как потребитель в условиях падения реальных доходов сейчас ищет качественное жилье по доступным ценам.
В Астане в этом году снижение цен на недвижимость составило 6,4% в тенге и 5% в долларовом эквиваленте, в Алматы цены прибавили 1,7%, а вот в Караганде, например, средние цены сократились на 8,3% в тенге и на 9,2% в долларовом эквиваленте.
В 2018 году в Астане мы ожидаем сохранения текущих тенденций, выражающихся в снижении цен на фоне избытка предложения. Определенный позитив рынку столицы дадут переезд центрального аппарата Национального банка и развитие Международного финансового центра Астана (МФЦА), благодаря чему появится дополнительный импульс в развитии.
Мария Рен, управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz
На наш взгляд, основными событиями года, которые сильнее других факторов повлияли на рынок недвижимости, стали перезапуск государственных жилищных программ и начало комплексной программы «Нурлы жер».
Правительство не первый год успешно реализует программы поддержки строительной отрасли и повышения доступности жилья, однако стартовавшая в начале этого года программа «Нурлы жер», пожалуй, наиболее комплексная. Она затрагивает все направления и сегменты первичного рынка недвижимости: от стимулирования предложения объектов на уровне застройщиков до стимулирования спроса через программы субсидирования ставок по ипотеке, а также обеспечение защиты прав дольщиков через систему гарантирования.
Более того, оператор программы — Казахстанская ипотечная компания (КИК) — уже заявил об улучшении условий программы субсидирования ставок (ипотека под 10%). Например, покупателям разрешили частично или полностью покрывать первый взнос по ипотеке недвижимостью, которая уже находится в их собственности, а также начали учитывать предоплату, внесенную застройщику, как первый взнос при получении кредита. Также было расширено понятие первичного жилья. Как известно, ранее в ипотеку под 10% через банки можно было брать в кредит только квартиры напрямую от застройщиков. При этом застройщики используют различные схемы продажи жилья через связанных юридических лиц, которые не позволяли получать льготную ипотеку. Этот вопрос уже решен.
Мы ожидаем и других изменений по «Нурлы жер», поскольку правительство активно мониторит результаты программы. Мы также ожидаем, что программа в принципе подтолкнет банки к постепенному возобновлению ипотечного кредитования и на вторичном рынке. Я думаю, что это будет одной из основных тенденций 2018 года.
Как мы уже отмечали, главными событиями года стали активизация государственной жилищной программы и внедрение ряда новых направлений поддержки строительной отрасли и покупателей первичного жилья. Эта программа вернула банки второго уровня на рынок ипотечного кредитования. Это пока первый этап и касается он в основном первичного рынка, но мы ожидаем, что со временем это повлияет и на активизацию кредитования по вторичному рынку.
Также на рынке сохраняется тенденция роста спроса на новое и первичное жилье и переток покупателей на первичный рынок. Сегодня, по нашим оценкам, а также оценкам многих риелторов, до 80% покупателей предпочитают первичное жилье или квартиры в домах, построенных после 2000 года. Это связано, прежде всего, с низким качеством старого жилого фонда, а также с активной позицией государства по поддержанию экономики и строительной отрасли через госпрограммы, которые стимулируют и спрос, и предложение именно на первичном рынке.
Кроме того, сохраняется спрос на малогабаритное жилье, то есть 1−2-комнатные квартиры. Сегодня, по нашим данным, до 80% покупателей интересуются 1−2-комнатными квартирами, хотя часть из них до девальвации могли себе позволить купить трешку в кредит. Эта тенденция сложилась после 2014−2015 годов из-за девальвации и сворачивания банками ипотечного кредитования. Покупатели были вынуждены обратить внимание на квартиры меньшей площади. Эту тенденцию увидели застройщики и стали предлагать больше малогабаритного жилья комфорт- и экономклассов. На рынке даже появились жилые комплексы с малометражным жильем — квартиры-студии площадью от 16 кв. м.
По нашим данным, сегодня средний размер квартиры, которым интересуются покупатели, составляет около 56−58 кв. м. Эти цифры не изменились в течение 2017 года, но мы ожидаем, что ситуация может измениться в следующем году благодаря наращиванию ипотечного кредитования на первичном рынке.
По ценам рынок недвижимости по-прежнему показывает разнонаправленные тренды в различных сегментах — на вторичном и на первичном рынках.
Цены на вторичном рынке по-прежнему в нисходящем тренде. В крупнейших городах (Астана и Алматы) снизились в среднем на 5−8%, в то время как в некоторых регионах снижение цен достигало 10−11%, что мы связываем с более низким уровнем платежеспособного спроса на квадратные метры.
В то же время цены на первичном рынке в течение года были достаточно стабильны и лишь незначительно колебались в пределах узкого коридора. Так, в Астане цена с начала года практически не изменилась и к концу года составила около 318 тыс. тенге за квадратный метр, а коридор динамики цен — 308−318 тыс. тенге за «квадрат». В Алматы первичный рынок был более волатильным: средние цены колебались здесь в коридоре 430−450 тыс. тенге, а средняя цена «квадрата» в алматинских новостройках на конец года составила около 438 тыс. тенге.
Эти тенденции фиксирует и Комитет статистики. Так, средние цены перепродажи благоустроенного жилья с начала текущего года снизились на 1,5%, с 188,6 тыс. тенге за кв. м до 185,7 тыс. тенге за кв. м; средние цены продажи нового жилья выросли на 2,3%, с 247,4 тыс. тенге за кв. м до 253,1 тыс. тенге за кв. м.
Тенденция разнонаправленного движения цен на рынке недвижимости сложилась после серьезной девальвации, в конце 2015 — начале 2016 годов. С тех пор цены на первичном рынке, можно сказать, не претерпели серьезных изменений, в то время как на вторичном рынке стабильно снижались. Это было связано с тем, что большинство застройщиков давно перевели ценообразование в тенге, в то время как многие продавцы объектов на вторичном рынке до сих пор привязывают стоимость своих объектов к твердой валюте.
Такое поведение продавцов не способствовало продажам объектов, и цены на старый жилой фонд стабильно снижались. Так, в 2015 году цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снизились на 30−33% (цены в тенге из-за второго витка девальвации выросли на 15−20%). В 2016 году снижение цен составило порядка 13−15%, наш годовой прогноз снижения цен «на вторичку» в 2017 году — около 6−7%.
Мы ожидаем, что в 2018 году продолжится тенденция снижения темпов удешевления жилья. Наш прогноз снижения цен на вторичном рынке — в пределах 3−4%. С одной стороны, можно говорить, что рынок нащупывает дно и к концу следующего года выйдет на равновесные цены. С другой стороны, на наш взгляд, тенденция снижения цен на старый жилой фонд сохранится до 2019−2020 годов. Во-первых, государство поддерживает госпрограммами первичный рынок, что отбивает у покупателей охоту покупать старое жилье. Во-вторых, качество старого жилого фонда стабильно ухудшается, капитальные ремонты в достаточном объеме не проводятся, не запущена полномасштабная программа обновления жилого фонда в городах со старой застройкой. Все это снижает привлекательность старого жилья на фоне развития первичного рынка.
Все перечисленные факторы поддержат спрос на первичное жилье, а значит и цены на него будут стабильными. С одной стороны, насыщение рынка предложением благодаря активной реализации госпрограмм должно стимулировать снижение цен на жилье в новостройках. С другой стороны, госпрограммы облегчают условия кредитования, что стимулирует спрос на квадратные метры, а значит и провоцирует рост цен. На наш взгляд, эти факторы уравновесят друг друга, и рынок весь 2018 год будет достаточно стабилен по ценам, возможно, с колебаниями в коридоре плюс-минус 2−3%.
Евгений Вечков, директор филиала федеральной риелторской компании «Этажи» в городе Алматы
В 2017 году кардинальных изменений на рынке недвижимости не было. Не отмечалось ни ярко выраженного роста, ни спада. Рынок вел себя вполне предсказуемо. Были слухи о девальвации после завершения ЭКСПО-2017, что могло бы отразиться на ценах на недвижимость, но эти слухи не подтвердились.
Прослеживается четкая тенденция — внимание государства на ипотечные продукты. Увеличена сумма субсидирования по программе «Нурлы жер» (ежегодно государство будет выделять по 10 млрд тенге на субсидирование процентной ставки, заемщики могут брать ипотеку под 10%, — прим. ред.), расширены варианты предлагаемого жилья. Разрабатываются новые программы при поддержке государства. Тенденция по большему объему предложения сохранялась в течение всего года. Большую долю продаж составил рынок вторичного жилья.
Борьба за покупателя велась в двух основных плоскостях — стоимость предоставляемых услуг и качество этих услуг.
Цены на недвижимость в течение года полностью дублировали соотношение курса доллара к тенге. Средняя стоимость одного квадратного метра в Алматы — $1000. В январе 2017 года один доллар был равен 330 тенге, в апреле — 313 тенге, в октябре — 340 тенге. Данная ситуация показывает, что отказаться от прямой привязки к доллару не удалось.
Прогноз: на вторичном рынке ожидаем небольшой рост цен — в пределах 3−5% пропорционально в течение года. На первичном рынке существенных изменений не прогнозируем.
