Лидеры по удорожанию первичного жилья - Алматы, Павлодар и Актобе

Авторы: старший аналитик Аналитического центра Halyk Finance Арслан Аронов, аналитик Дарья Мартыневская

В январе 2026 года рынок недвижимости Казахстана продемонстрировал разную динамику цен в основных сегментах. Цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла на 13,6% г/г, тогда как на первичное жилье цены ускорили рост до 17,0% г/г, значительно обгоняя темпы инфляции. Данный рост обусловлен изменениями в регулировании рынка, повышением НДС, выплатами из ЕНПФ на улучшение жилищных условий и ростом сохраняющейся значительной инфляции. Основными городами, показавшими стремительный рост в первичном сегменте, стали Алматы, Павлодар и Актобе, где цены на «первичку» выросли на 23,6% г/г, 18,5% г/г и 18,4% г/г соответственно. На вторичном рынке жилья также лидируют Алматы с ростом в 24,0% г/г и Павлодар, где цены выросли на 16,2% г/г. Стоимость аренды за первый месяц текущего года показала темп роста, схожий с инфляцией – 12,5% г/г (при инфляции 12,2% г/г). В целом рост цен на первичку в начале 2026 года был ожидаем и в значительной степени обусловлен повышением НДС.

Мы считаем, что в текущем году рынок останется в зоне роста. Спрос на жилье замедлит свой рост, что будет вызвано налоговыми изменениями, ужесточением условий по ипотеке и изменением порогов минимальной достаточности в ЕНПФ, которые могут ограничить активность на рынке жилья в текущем году. Дополнительный вклад внесет новый Строительный кодекс, который вступит в силу 1 июля, ужесточив требования к застройщикам и усилив надзор за сектором. Это, возможно, приведет к удорожанию жилья и частичному спаду спроса в краткосрочном периоде, но обеспечит более качественную защиту прав граждан и повышение безопасности жилья в долгосрочной перспективе.

Рынок жилья в Казахстане в январе 2026 года снова показал рост цен во всех сегментах выше инфляции (12,2% г/г), в особенности сектор первичного (+17,0% г/г) и вторичного жилья (+13,6% г/г) (Рис. 1). Лидерами по удорожанию первичного жилья среди городов республиканского и областного значения стали Алматы (+23,6% г/г), Павлодар (+18,5% г/г) и Актобе (+18,4% г/г), обогнав Астану (+18,1% г/г) и Шымкент (+15,1% г/г). При этом в ряде городов (Караганда, Семей) наблюдается незначительное удорожание нового жилья (менее 3%), а в Петропавловске цены на первичное жилье остались на уровне января 2025 года.

Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья, % г/г

Источник: БНС

При этом с октября 2025 года темпы роста цен на новое жилье продолжают опережать динамику инфляции. Нами ранее уже отмечалось, что давление на стоимость жилья окажет повысившаяся ставка НДС, которая привела к удорожанию квадратного метра на первичном рынке. Помимо этого, на ускорение темпов роста также могло повлиять ужесточение правил долевого строительства с конца августа 2025 года, увеличивающиеся выплаты из ЕНПФ на улучшение жилищных условий, а также повышение ценовых лимитов максимальной стоимости жилья по ипотеке «7-20-25» с октября 2025 года (большая часть населения получила возможность приобретать в ипотеку более дорогие новостройки по льготным ставкам).

Рис. 2. Изменение цен на рынке жилья, % м/м

Источник: БНС

На вторичном рынке жилья наблюдается похожая картина: рост цен (+13,6% г/г) также опережает темпы роста инфляции (+12,2% г/г). Лидерами остаются Алматы и Павлодар, где стоимость жилья на «вторичке» за год увеличилась на 24% г/г и 16,2% г/г соответственно. Наименьший рост был отмечен в Караганде и Конаеве (+2,6% г/г и 0,9% г/г соответственно).

Динамика арендных цен за январь 2026 года незначительно опережает инфляцию. Так, за данный период по Казахстану аренда в среднем подорожала на 12,5% г/г. Наиболее заметный рост остается в Павлодаре, Петропавловске и Актобе, где он составил 47,1% г/г, 40,1% г/г и 23,4% г/г соответственно.

В январе 2026 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует спад, выражающийся в уменьшении количества сделок купли-продажи. Причем уменьшение произошло как по сравнению с январем 2025 (-10,3% г/г), так и по сравнению с предыдущим месяцем: количество сделок уменьшилось почти вдвое (-47,8% г/г) (Рис. 3). Всего в данном месяце было зарегистрировано 27,7 тыс. сделок купли-продажи, при этом большинство из них (78,3%) касались квартир в многоквартирных домах, остальные – индивидуальных домов. Основными центрами продаж продолжают оставаться Астана (19,4%) и Алматы (18,7%), а также Карагандинская область (8,1%). Наименьшее число сделок купли-продажи продолжает фиксироваться в области Ұлытау (1%), при этом во всех регионах страны наблюдается уменьшение количества сделок.

В январе количество сделок по купле-продаже квартир уменьшилось на 47,2% по сравнению с декабрем, при этом наибольшей популярностью пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры, по ним заключено 8,2 тыс. и 8,1 тыс. сделок соответственно. Количество сделок по частным домам также уменьшилось почти вдвое (-49,6%) по сравнению с предыдущим месяцем. Такой значительный спад в январе 2026 года связан с рядом факторов, описанных выше, а также сезонным влиянием начала года.

Рис. 3. Динамика количества сделок купли-продажи за 2024-2026 годы

Источник: БНС

Несмотря на снижение количества сделок в начале года, мы ожидаем, что в текущем году рынок вернется в прежнюю зону роста, хотя спрос, вероятно, будет увеличиваться более умеренно. На активность покупателей будет влиять сочетание нескольких факторов: во-первых, налоговые изменения (включая повышение ставки по НДС); во-вторых, возможное ужесточение условий ипотеки и более строгая оценка платежеспособности заемщиков со стороны финансового сектора, в-третьих, влияние может усилиться через ЕНПФ, поскольку повышение порогов минимальной достаточности ограничивает круг домохозяйств, способных направлять пенсионные накопления на покупку жилья.

Дополнительным влияющим фактором станет введение нового Строительного кодекса с 1 июля 2026 года, который предусматривает более жесткие требования к застройщикам и усиление надзора, что краткосрочно может увеличить стоимость соблюдения требований и частично охладить спрос. При этом в более длинном горизонте такие меры должны повысить качество строительства, безопасность объектов и защиту прав граждан. В целом рынок будут поддерживать продолжающиеся льготные ипотеки, а также увеличение лимитов на покупку жилья в рамках программы «7-20-25», объявленное в октябре 2025 года.