Ожидать ли ценового бума на жилье в 2026 году: прогнозы эксперта

В 2025 году рынок жилой недвижимости находился под влиянием жесткой денежно-кредитной политики и высокой инфляции. Ожидания ввода НДС для застройщиков в 2026 году также в какой-то степени внесли свою лепту. Несмотря на удорожание ипотеки и колебания числа сделок, цены на жилье продолжили расти. Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана (САРК) Елена Грива рассказала центру деловой информации Kapital.kz, какие факторы влияли на рынок в ушедшем году и чего ожидать в наступившем.

– Какие факторы вы бы отнесли к определяющим на рынке жилой недвижимости в Казахстане в 2025 году? 

– В 2025 году рынок жилой недвижимости Казахстана формировался под влиянием сразу нескольких факторов. В первую очередь это инфляция и жесткая денежно-кредитная политика. Свою роль сыграли сезонные факторы, а также ожидания регуляторных изменений, включая положения нового Налогового кодекса.

Несмотря на колебания числа сделок, ценовая динамика в целом оставалась положительной – мы наблюдали небольшой рост цен. Ключевым фактором стало инфляционное давление. Здесь также стоит отметить, что в условиях снижения покупательской способности денег недвижимость продолжает рассматриваться как инструмент сохранения капитала.

Еще одним важным вектором стало влияние условий кредитования. Как мы все знаем, в октябре минувшего года базовая ставка Нацбанка была повышена до 18% и сохранена на этом уровне. Это, безусловно, привело к удорожанию ипотеки и ужесточению требований к заемщикам. При этом высокая стоимость заемных средств не вызвала резкого снижения цен, поскольку инфляционные ожидания остаются определяющими.

Дополнительным фактором стали ожидания налоговых изменений, о которых в течение прошлого года все так активно говорили. В ряде случаев это стимулировало более ранний выход на сделки с целью зафиксировать текущие условия.

Отдельно стоит отметить роль государственных программ. Заметное влияние оказывали программы Отбасы банка с более низкими ставками. В частности, «Наурыз-2025». Это позволило отдельным категориям покупателей выйти на рынок и сконцентрировало спрос.

– Вы сказали о росте цен на квадратные метры. На сколько жилье подорожало в Казахстане в минувшем году?

– Одним из ключевых событий стало ускорение роста цен во второй половине года. По официальной статистике, к ноябрю 2025 года стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 15,5%. Во многом это связано с ожиданиями застройщиков относительно введения НДС.

Повышение базовой ставки стало важной точкой для рынка. Ипотечный спрос стал более избирательным. Мы видим, что покупатели и продавцы начали чаще корректировать свои стратегии, уже ориентируясь на платежеспособность и ликвидность объектов.

– А что касается вторичного сегмента? 

– В течение года вторичный рынок демонстрировал неравномерное движение цен. По ликвидным объектам, то есть по объектам в востребованных локациях, рост составил в среднем 10–14%. В то же время по объектам, изначально выставленным по завышенной стоимости, сделки чаще сопровождались скидками, и продавцы были вынуждены корректировать свои ожидания.

Отдельной тенденцией стало поведение продавцов в конце ноября – начале декабря. На фоне активного обсуждения в медиа возможного роста цен в 2026 году из-за НДС часть собственников начала повышать цены либо временно снимать объекты с продажи, ожидая дальнейшего удорожания жилья после Нового года.

При этом я хочу подчеркнуть, что НДС не распространяется на физических лиц, продающих жилую недвижимость. Он не влияет напрямую на сделки на вторичном рынке. НДС вводится для застройщиков и касается первичной недвижимости.

В целом рост цен в 2025 году во многом носил номинальный характер и был обусловлен инфляцией, ожиданиями участников рынка и сезонными факторами. В условиях высокой базовой ставки рынок стал более чувствительным к качеству объектов, локациям и корректности цены.

– Чего ждать казахстанцам от рынка в наступившем году? 

–  Основываясь на текущей ситуации, важно понимать, что цена зависит от очень многих факторов. Это и экономические, и геополитические, и миграционные факторы.  

В 2026 году базовым сценарием остается сдержанный рост цен, то есть резкого бума не будет, но в то же ремя и падения рынка не ожидается. Темпы роста будут напрямую зависеть от инфляции и уровня процентных ставок. При сохранении дорогих денег рынок станет еще более избирательным. Разница в динамике между ликвидными и неликвидными объектами станет более заметной. При этом размер снижения цены при торге будет увеличен.

Согласно прогнозам Национального банка, инфляция в 2026 году ожидается в диапазоне 9,5–12,5%, темпы роста ВВП могут замедлиться до 3,5–4,5% по сравнению с 2025 годом. При базовой ставке 18% и дорогом ипотечном финансировании рынок перейдет в режим селективного спроса.

Ликвидные объекты в хороших локациях будут удерживать цену и дорожать умеренно. Менее привлекательные варианты, выставленные с завышенной ценой, будут продаваться с дисконтом. Поэтому корректнее говорить не об одном сценарии, а о ценовых диапазонах.

В Алматы и Астане вероятен умеренный рост цен. В регионах динамика будет более спокойной – от стагнации до точечного роста, в зависимости от доходов населения, занятости и объемов нового строительства.

То есть на рынке будет больше рациональности проявляться: торга станет больше, требования к качеству объектов вырастут, сроки экспозиции будут зависеть от реальной ликвидности жилья.

– Какие рекомендации вы дадите тем, кто планирует операции с жильем в 2026 году? 

– Покупателям в этом году не стоит ориентироваться на эмоции. Нужно смотреть объективные параметры – локацию, планировку, состояние дома, юридическую чистоту документов. Если планируется оформление ипотеки, важно рассчитывать бюджет с учетом высоких ставок. Мы нередко сталкиваемся с ситуациями, когда жилищные займы берутся на эмоциональном фоне, а затем возникают сложности с их обслуживанием. Чтобы не попасть в долговую нагрузку, нужно подходить к покупке взвешенно, рационально.

Продавцам следует учитывать, что рынок не будет поддерживать завышенные ожидания. При высокой базовой ставке покупателей становится меньше, и выигрышной стратегией остается сочетание адекватной цены, качественной предпродажной подготовки и готовых документов.