Street-retail сегодня формирует стиль жизни

Автор: генеральный директор консалтинговой компании Tetin Лев Тетин 

Street-retail в любом мегаполисе давно перестал быть просто первым этажом жилого дома. Это новый сценарий жизни, в котором квадратные метры обретают смысл не в цифрах, а в том, как они вплетены в ткань города. Каждый арендатор на улице – будь то кофейня, аптека или шоурум бренда – становится частью маршрута, задающего ритм, который горожане слышат проходя мимо каждый день. И если торговые центры можно сравнить с сердцем города, перекачивающим мощные потоки людей, то street-retail – это артерии, питающие нашу повседневность.

Об этом и говорят цифры, ведь общая площадь street-retail в Астане в первом полугодии 2025 года достигла 1,3 млн квадратных метров и сравнялась с площадью торговых центров столицы, по данным консалтинговой компании Tetin. Это говорит об эволюции города как организма, ведь население растет, и на 1 июля 2025 года оно достигло 1,6 млн человек, а вместе с ним и растет объем потребления товаров и услуг. Если в торговые центры люди заходят раз в неделю, то в магазины у дома – каждый день. И этот ежедневный контакт формирует не просто продажи, а привычки, эмоции и даже социальные связи. Концентрация street-retail в определенных локациях формирует торговые коридоры, которые в свою очередь становятся настоящими артериями, задающими ритм кварталам мегаполиса: там, где они насыщены правильным tenant-mix, районы оживают, где их нет – пространство пустеет, словно теряет дыхание.

За последние годы рынок вошел в фазу трансформации. Девелоперы все чаще перестают мыслить только доходностью и ставками аренды. На первый план выходит вопрос: «Какой сценарий жизни мы создаем?» Именно поэтому девелоперы все активнее инвестируют не только в здания, но и в благоустройство улиц, создание общественных пространств, велодорожек и озеленения. Потому что красиво оформленный фасад и удобный тротуар – это не просто декорация, а фактор, влияющий на стоимость аренды и скорость заполнения помещений.

Показателен и другой тренд: разрыв между ценой продажи и арендными ставками, который начал формироваться в 2022–2025 годах. На графике видно, как стоимость квадратного метра продолжает расти, тогда как аренда демонстрирует куда более умеренный рост. Этот «разрыв» стал переломным моментом, заставив рынок задуматься о новой экономике street-retail. Для девелоперов это сигнал быть осторожнее с ценообразованием, иначе обороты арендаторов не смогут обеспечивать ожидаемую арендную ставку, а потенциальная доходность инвесторов не будет соответствовать их целям. И сегодня мы уже наблюдаем, как окупаемость инвестиций в Street-retail из 7-8 лет перешла в 10-12 лет, и это новая реальность, где рынок перестал быть машиной для быстрых денег.

Не менее важна смена профиля арендатора. Если раньше основу уличной торговли составляли аптеки, продуктовые магазины и салоны красоты, то теперь на первый план выходят бренды с цифровыми корнями. Онлайн-ретейлеры открывают офлайн-точки – не ради кассы, а ради опыта. Это шоурумы, где можно потрогать продукт, получить консультацию и после оформить заказ онлайн. В 2026 году этот формат станет новой нормой: digital-first компании будут выходить на улицу, чтобы быть ближе к горожанам не только в смартфоне, но и на их ежедневном маршруте.

На этом фоне особенно важным становится качество локации. Трафик в street-retail нельзя «подвезти автобусом», как в ТЦ. Он формируется самим образом жизни района: школами и офисами рядом, транспортными потоками, зелеными зонами и маршрутами для прогулок. Поэтому прогнозы по ликвидности объектов сегодня строятся не только из сухих цифр, но и из анализа «человеческого потока». Успешные проекты – те, что встроены в ткань города, формируя его ритм, а не те, что стоят обособленно.

Можно сказать, что street-retail в Астане постепенно становится социальным капиталом города. Он не только обслуживает бытовые потребности, но и формирует стиль жизни, влияет на выбор района для проживания, повышает стоимость жилья. Для инвесторов это значит, что вложения в street-retail все чаще будут рассматриваться не как быстрый оборотный актив, а как долгосрочная инвестиция в ценность городских сообществ.

В ближайшие годы борьба развернется не за квадратные метры, а за эмоции и маршруты. Победят те, кто сможет вплести уличную торговлю в ткань города так, чтобы жители чувствовали не арендатора за дверью, а собственный ритм жизни. И в этом смысле street-retail – уже не формат недвижимости, а сценарий будущего города.