Рынок офисной и складской недвижимости: инвестиции, спрос и перспективы

Инвестиции в недвижимость из года в год остаются одним из крупнейших и наиболее коммерчески привлекательных направлений бизнеса в Казахстане. Так, по итогам апреля 2025 года, операции с недвижимым имуществом занимают вторую строчку по объему инвестиций в основной капитал с показателем 913 млрд. тенге, уступая только промышленности. Рост объёма инвестиций к показателям прошлого года (январь-март 2024 года) составил 112%, согласно данным Бюро Национальной статистики. Данные показатели говорят о востребованности инвестиций в данный сектор. Очевидно, что вложения в коммерческую недвижимость окупаются значительно быстрее, чем в жилую. Давайте рассмотрим, как изменился рынок коммерческой недвижимости в крупных городах Казахстана и в каком направлении он развивается.

Офисная недвижимость

Офисы являются одним из приоритетных и самых востребованных сегментов коммерческой недвижимости в финансовом и деловом центре страны - Алматы и в столице – Астане. Повышенный спрос на инвестирование в офисы также обусловлен тем, что бизнес-модель данного сегмента недвижимости наиболее простая и понятная среди других коммерческих объектов.

По результатам первого квартала 2025 года совокупный объем наиболее качественных офисных площадей в Алматы составил 926 299 кв.м GLA (арендопригодной площади). Если говорить о темпах строительства, начиная с первого квартала 2024 года было введено 88 726 кв.м новых площадей GLA.

Согласно аналитике Colliers Kazakhstan, до конца 2025 года девелоперами заявлено к вводу 44 300 кв. м офисных площадей, что может увеличить объём предложения рынка аренды ещё на 3,2%. В числе запланированных проектов бизнес-центры: Element Tower, Ortau, Dial Plaza, Al Farabi 140, а также Dostyk 300.

Объем офисных площадей в разбивке по классам (GLA) в Алматы по итогам I-квартала 2025 года (кв.м)*

* Ввиду отсутствия официально принятой классификации БЦ в РК, в данном отчете применяется общепризнанная международная практика и внутренние нормы Colliers Kazakhstan

Проведенный анализ показал, что общая арендопригодная площадь качественных офисных помещений в городе Алматы составляет порядка 926 299 кв. м (GLA). Наибольшую долю в структуре предложения занимает офисная недвижимость класса B, на которую приходится 68% рынка.

Наиболее заполненными на рынке являются помещения классов А+, А и Б с показателем загрузки более 93%.  Наименьший показатель загрузки представлен в классе Б+, а именно 85%, что обусловлено наибольшим объемом ввода в этом классе за 2024 год. Общий объем вакантных площадей на рынке города составляет 57 073 кв. м, из которых 36% находятся в черновой отделке, а 42% — в чистовой, но требующей реновации.         

Что касается столичного рынка офисной недвижимости, по состоянию на конец 1 квартала 2025 года объем рынка наиболее качественных офисных площадей в Астане представлен 636 216 кв. м GLA. В 2024 году было введено 23 904 кв.м, что увеличило объем на 3,9%, преимущественно в классе Б+.

Средневзвешенная ориентировочная арендная ставка офисных помещений (по всем классам офисов) по итогам первого квартала 2025 года в Алматы составила 15 140 тенге за 1 кв.м (Gross ставка, включает НДС и эксплуатацию). С 2020 года средневзвешенная ставка повысилась на 8 557 тенге. Среднегодовой темп роста за последние 5 лет составил 17,5%. Снижение темпа роста наблюдалось в постпандемийный период в 2021, 2022 годах.

Объем офисных площадей в разбивке по классам (GLA) в Астане по итогам I-квартала 2025 года (кв.м) *

* Ввиду отсутствия официально принятой классификации БЦ в РК, в данном отчете применяется общепризнанная международная практика и внутренние нормы Colliers Kazakhstan

Совокупная арендопригодная площадь наиболее качественных офисных помещений в   г. Астане составляет ~ 636 216 кв. м GLA. Наиболее представленным классом является класс Б с долей рынка 50%.

Наиболее высокая заполняемость на рынке Астане наблюдается среди офисных помещений классов А+, Б+ и Б с показателем загрузки более 97%. Наименьший уровень заполняемости наблюдается в сегменте качественных офисов класса A — около 70%. Несмотря на это, данный показатель демонстрирует положительную динамику. В среднесрочной перспективе, с учетом дефицита качественных площадей, можно ожидать его роста до уровня, сопоставимого с другими классами офисной недвижимости.

Средневзвешенная ориентировочная арендная ставка офисных помещений (по всем классам офисов) по итогам первого квартала 2025 года в Астане составила 13 698 тенге за 1 кв.м (Gross ставка, включает НДС и эксплуатацию). С 2020 года средневзвешенная ставка выросла до 7 115 тенге. Среднегодовой темп роста за последние 5 лет составил 15,3%. Снижение темпа роста наблюдалось в постпандемийный период в 2021, 2022 годах.

В целом по Казахстану, за период с января по апрель 2025 года, введено в эксплуатацию 138 объектов офисной недвижимости согласно данным Бюро Национальной статистики, что говорит о нехватке качественных офисных площадей и высоком спросе на данный сегмент коммерческих помещений.

Тенденция развития офисной недвижимости наблюдается в увеличении количества площадей для сервисных офисов, co-working центров и flexible офисов. Данная модель подразумевает более гибкую систему аренды. Так можно арендовать небольшую площадь на короткий срок для завершения конкретных бизнес-проектов. При этом, арендатор освобождается от таких забот, как ремонт офисного помещения и его благоустройство. Такие офисные помещения оснащены всем необходимым для начал работ.

Складская недвижимость

Складские помещения не менее востребованы на данный момент на рынке Казахстана. Это напрямую связано с увеличением объема продаж в формате e-commerce, являющимся серьезным конкурентом классическим торговым центрам.

По итогам первого квартала ситуация на рынке Алматы сложилась следующим образом:

Объем предложения складских помещений по классам в Алматы по итогам I-квартала 2025 года (кв.м)

По итогам I-квартала 2025 года заполняемость складских помещений сохранилось на высоком уровне в 88%. Доля вакантных мест составляет 12% или в абсолютном выражении 147 930 кв.м.

Наибольший объем площадей занимают склады класса В. Это обусловлено компромиссным решением для инвестора между невысокими капитальными затратами по сравнению со строительством складов класса А. При этом склады данного класса достаточно оснащены для широкого профиля арендаторов.

Склады класса А используют модернизированные технологии, такие как автоматизация складских процессов, климат-контроль и энергоэффективное оборудование. Такие субъекты также предлагают услуги 3PL – решений. Это комплексный подход в сфере логистических услуг, а именно: управление процессами, транспортировка и обработка заказов).

Средневзвешенная ориентировочная ставка аренды складских помещений в Алматы по итогам первого квартала 2025 года в Алматы составила 4 908 тенге за 1 кв.м, без учета НДС. С 2022 года средняя ставка повысилась на 2 348 тенге. Среднегодовой темп роста за последние 3 лет составил 26,5%.

Что касается обстановки на столичном рынке складов, объем предложения выглядит следующим образом:

Объем предложения складских помещений по классам в Астане по итогам I-квартала 2025 года (кв.м)

На рынке Астаны, как и на рынке Алматы значительную долю площадей занимают складские помещения класса В – 170 700 кв.м. Общий объем площадей региона вырос на 5 900 кв.м в сравнении с предыдущим кварталом.

По итогам анализа заполняемости складских помещений в Астане наблюдается тенденция незначительной вакантности из квартала в квартал, на уровне 2-3%. Данная тенденция говорит о востребованности данного сегмента недвижимости, учитывая рост торговли e-commerce, крупными игроками которой являются такие российские площадки как: Ozon и Wildberries. Расположение Астаны на севере страны играет значимую роль в товарообороте через указанные электронные площадки.       

Средневзвешенная ориентировочная ставка аренды складских помещений в Алматы по итогам первого квартала 2025 года в Алматы составила 4 362 тенге за 1 кв.м, без учета НДС. Со второго квартала 2024 года по первый квартал 2025 года средневзвешенная ставка выросла на 118 тенге.

Таким образом, если офисная недвижимость сохраняет свои позиции как один из самых востребованных сегментов коммерческой недвижимости, то склады за последние несколько лет набирают популярность среди секторов, привлекательных для инвестирования.

Автор: Ильяс Джумашев, старший консультант Colliers Kazakhstan