Каких тенденций стоит ждать на рынке недвижимости?

Ослабление тенге снизило активность на рынке жилой недвижимости: число сделок за последние недели стремится к нулю. Однако по данным экспертов, большинство казахстанцев повысили цены на вторичную недвижимость в среднем на 3%. О том, какие тренды будут прослеживаться на рынке и как изменится ситуация в сегменте аренды жилья, корреспондент центра деловой информации Kapital.kz узнал у экспертов.

Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости

Ослабление нацвалюты негативно скажется на рынке недвижимости Казахстана. Дело в том, что последнее​ изменение​ курса 4 года назад было не таким резким. После 2016 года рынок недвижимости стагнировал и стал восстанавливаться только с 2018​ года. В 2019 году волатильность цен на рынке жилья снизилась, число сделок с недвижимостью стабильно росло.​ Однако после недавнего резкого падения цен на нефть и ослабления тенге, рынок жилой недвижимости замер: количество сделок с квартирами, частными домами за последние недели стремится к нулю. Наблюдаются только точечные сделки, по которым были оплачены задатки,​ либо подписаны договора долевого участия. Особенно ярко этот тренд прослеживается в Алматы и Нур-Султане, где был введен карантин.

В настоящее время те, кто хотел приобрести жилой объект, находятся в состоянии неопределенности. Они ожидают, как в дальнейшем сложится ситуация с долларом и практически не участвуют в сделках по покупке квартир. Это связано с тем, что сразу после укрепления доллара до 450 тенге (официальный курс доллара на 25 марта составляет 444,8 тенге - Ред.) некоторые продавцы недвижимости стали пересматривать цены в сторону повышения. Часть казахстанцев решили скорректировать цены на квадратные метры на процент изменения курса доллара. В итоге, стоимость некоторых жилых объектов была необоснованно завышена. Хотя те, кто приобретает недвижимость по госпрограммам,  не подвержены скачкам курса доллара. Они, как и прежде, осуществляют сделки с недвижимостью, запланированные 1-2 недели назад.​ Большинство казахстанцев незначительно подкорректировали цены на вторичную​ недвижимость из-за ослабления тенге в среднем на 3%.

Еще один из трендов – после скачка курса доллара участились случаи переноса сроков заключения сделок. Но, по моим оценкам, доля таких ситуаций незначительна.

Предполагаю, что вскоре цены на вторичном рынке жилья будут снижаться, потому что уже сейчас покупательская способность населения просела в разы. Не стоит забывать, что часть казахстанцев были отправлены в вынужденные отпуск с минимальной заработной платой 42 500 тенге.

На первичном рынке жилой недвижимости, в том числе, при долевом строительстве, скачка цен не произошло. И, скорее всего, не будет.​  Покупатели квартир заранее подписали договора по​ ранее оговоренным ценам. Думаю, что застройщики, которые намерены выставить на продажу новое жилье, также не будут поднимать цену.

После снятия карантина в столице и Алматы, цены на вторичном рынке недвижимости вернутся на прежний уровень.​ Жилье может подешеветь в среднем на 10-15% от​ текущих цен. Думаю, что эта ситуация будет наблюдаться с мая по​ июнь​ 2020 года.

Стоимость объектов на первичном рынке будет расти только на уровень инфляции, особенно на квартиры 1 и 2 категории (элит и бизнес классов). Следует отметить, что стоимость​  квартир​ третьей и четвертой категорий (комфорт и эконом классов) останется на прежнем уровне, сложившемся за последние 6 месяцев.

Нина Лукьяненко, советник президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана

Ситуация с пандемией коронавируса отразилась на рынке недвижимости. Одна из основных тенденций, которая сейчас наблюдается — отложенные сделки. Казахстанцы ожидают, как сложится ситуация с курсом и в экономике.

Закрытие границ многими странами повлияло и на рынок посуточной аренды квартир и домов. В ближайшее время в сегменте долгосрочной аренды появятся новые объекты, снизятся цены на аренду жилой и коммерческой недвижимости. В каждом договоре аренды обычно указываются форс-мажорные ситуации, в результате которых может быть пересмотрен режим оплаты. Форс-мажором стало и объявление режима ЧП в Казахстане. В результате, у некоторых арендаторов снизилась зарплата до 42 500 тенге, а значит и платежеспособность.

После резких скачков курса обычно срываются сделки по купле-продажи недвижимости. Такие ситуации происходят даже тогда, когда достигнуты договоренности по цене. Обычно срывается около 10-15% сделок. Это может произойти по нескольким причинам. Например, если покупатель накапливал средства в тенге, а цена на объект была привязана к курсу доллара. Нюанс по привязке сделки к курсу может оговариваться тогда, когда продавец недвижимости после продажи объекта намерен выехать за рубеж. В этом случае тенге ему не нужны, а обменяв их на нужную валюту он может понести валютные риски. Часть сделок срывается потому, что продавцы объектов находясь в прострации, поднимают цену на свою недвижимость или вообще отказываются от ее продажи. Они волнуются, что за вырученные средства они не смогут приобрести равноценный объект.

После недавнего ослабления тенге себестоимость первичной недвижимости, которая строится, однозначно, повысится. Ведь при строительстве домов доля материалов иностранного производства доходит до 60%.  Что касается первичной недвижимости, которая уже построена, она не должна подорожать. Застройщики не должны поднимать цены на нее в текущей ситуации. Тем казахстанцам, которые планировали купить квартиру и имели накопления в долларах, лучше побыстрее приобрести жилье. Цена на квартиры будет для них выгодной.

На рынке вторичной недвижимости продавцы стараются поднять цены на свои квартиры. Однако эти действия могут повлечь приостановление спроса на жилые объекты.

Несколько советов тем, кто собирается продавать или покупать жилую недвижимость. Главная моя рекомендация – не принимать поспешных решений. Недвижимость – это дорогая покупка, на которую копят средства годами. Если вы находитесь в ситуации, когда и подходящий объект найден и переговоры по нему завершены – не спешите отказываться от сделки. Если у вас есть накопления на покупку квартиры внимательно изучайте рынок. Ведь в ближайшее время можно будет приобрести квартиру по выгодной цене.

Но нужно учитывать, что наибольшая часть продавцов и покупателей отложит совершение сделки до прояснения ситуации в экономике. В ближайшие несколько месяцев сформируется так называемый отложенный спрос.