Фото: Руслан Пряников
В феврале 2024 года акимат Алматы утвердил обновленный проект детальной планировки города (ПДП) в рамках генерального плана мегаполиса до 2040 года. Необходимо отметить, что ранее ПДП Алматы возможно было корректировать дважды в год. Однако вслед за обновленным ПДП акиматом Алматы был введен мораторий на его изменение до конца 2024 года.
Обзор главных тенденций и прогноз на ценовую политику новых объектов в рамках изменений планов застройки города предоставили аналитики и технические специалисты в сфере градостроительства из Colliers Kazakhstan.
Главной тенденцией будущего развития станет переход к полицентричной модели города. В рамках этого направления будет проводиться работа по поэтапному формированию пяти центров общественной и деловой активности, а именно: «Исторический центр», «Восточные ворота», «Север», «Запад» и «Юго-запад».
«Исторический центр», он же так называемый «Золотой квадрат», являющийся достопримечательностью Медеуского района, будет продолжать развитие, направленное на сохранение культурно-исторического и архитектурного облика района. Данный центр нацелен на увеличение туристического потенциала региона.
Центр «Восточные ворота» охватывает Талгарский район и Кульджинский тракт. В силу своего расположения в стороне международного аэропорта и трассы Западная Европа – Западный Китай он должен стать неким логистическим хабом, соединяющим не только выездные из города трассы, но и магистрали, позволяющие проехать в любую часть мегаполиса.
«Север», охватывающий район Алматы – 1, нацелен на застройку жилым массивом, с увеличением количества скверов, парков и социальных объектов. Новый тип зданий будет отличаться отведением первых этажей под малый и средний бизнес, то есть под коммерческую инфраструктуру. По мнению аналитиков, это позволит искоренить стихийную торговлю и превратить ее в новый для района формат ретейла.
Так называемый «Запад» действительно станет открытием для горожан – здесь будут строить новый железнодорожный вокзал «Алматы – 3». Данный район охватывает поселок Боралдай и будет отличаться обширной рекреационной зоной (озеленением, водоемами и т.д.). Про жилой массив здесь не забыли, этот центр также будет активно застраиваться жилыми кварталами.
«Юго-запад» будет располагаться в Наурызбайском районе, где прокладывается новый проспект Алатау, уже соединивший проспекты Райымбека и Абая. Особенностью данного центра станет строительство крупного транспортно-посадочного узла, который будет включать в себя LRT, BRT и станции метрополитена. Здесь планируется построить промышленные и торговые объекты. В этом направлении новый ПДП должен послужить решением для разгрузки городского трафика, – отмечает эксперт в сфере строительства Colliers Kazakhstan Азамат Кожеков.
Еще одним заметным изменением транспортных артерий города станет строительство дороги по проспекту Назарбаева до проспекта Достык. Улица Кажымукана в свою очередь будет проложена до кольцевой на проспекте Сейфуллина.
Приоритетным направлением в строительстве станет среднеэтажная застройка. В частности, это связано с тем, что мы проживаем в сейсмоопасном регионе, о чем недавно напомнили два ощутимых землетрясения, вызвавшие определенную настороженность среди населения. По данным Colliers Kazakhstan, спрос на покупку квартир в Алматы не снизился, а спрос на покупку жилья в Астане в свою очередь не увеличился, что также свидетельствует об отсутствии значительных скачков цен на рынке жилья в южной столице.
По ожиданиям проектных менеджеров Colliers, управлявших строительством большинства высотных зданий мегаполиса, в связи с сейсмоопасностью города львиная доля малоэтажных зданий будет строиться южнее Восточной объездной дороги, проспекта Аль-Фараби, улицы Саина, улицы Жандосова (от ул. Саина до границы города). По словам экспертов, большинство тенденций развития и застройки Алматы сохранены, включая среднеэтажные параметры в квадрате аль-Фараби – проспект Абая – улица Яссауи – ВОАД (шесть-девять этажей). Сохранение исторического архитектурного облика города, увеличение количества рекреационных и пешеходных зон останутся приоритетным направлением развития. Отсюда следует, что новый ПДП напрямую может не повлиять на изменение цен на жилье. При этом необходимо отметить, что отсутствие запретов на строительство высотных зданий (за исключением некоторых районов) не изменит тенденцию строительства «в высоту», так как для застройщика проект получается более рентабельным при строительстве высотного здания, нежели малоэтажного. По словам аналитиков Colliers Kazakhstan, основными факторами, которые могут спровоцировать рост цен на жилье, являются дефицит и вытекающая из него высокая стоимость земельных участков, а также удорожание строительных материалов и наличие льготных ипотечных программ. В случае ограничения этажности стоимость квадратного метра в новостройках может возрасти, прогнозирует старший аналитик Colliers Kazakhstan Ильяс Джумашев.
В рамках нового проекта городские власти обещают подойти более рационально к использованию свободных земель, с учетом стратегических планов, что позволит исключить хаотичную застройку. Также по новым требованиям перед началом стройки каждый застройщик обязан проходить специальную градостроительную экспертизу, которая включает в себя выездной осмотр специалистами на предмет строгого соответствия стандартам строительства. Все документы для проведения экспертизы планируется сдавать по принципу «одного окна», то есть в один пункт приема, что в свою очередь оптимизирует бюрократические процедуры. Предположительно, ужесточение требований к застройке также связано с недавними землетрясениями и будет иметь продолжение в части усиления нормативов.
Специалисты компании Colliers также поделились детальным алгоритмом получения разрешения на строительство в рамках обновленного ПДП:
Первый этап - осуществление топосъемки земельного участка, с нанесением «красных линий». Для получения данной услуги необходимо обратиться в специализированную геодезическую компанию. Данный этап ориентировочно занимает 14 календарных дней. Стоимость услуг зависит от площади участка и тарифов компании. Например, исходя из опыта взаимодействия с такими компаниями, стоимость топосъемки участка площадью 8 соток составит приблизительно 40 000 тенге.
На втором этапе необходимо заказать в Управлении городского планирования и урбанистики (горархитектура) проект ПДП. Целевое назначение участка и все параметры будущего строения должны соответствовать ПДП. Этот документ бесплатный, а приблизительные сроки его получения составят 14 календарных дней.
Следующий этап включает в себя разработку эскизного проекта будущего здания. После получения строительного регламента и топосъемки участка у дизайнеров и архитекторов уже будет понимание, какое здание разрешено к постройке, а значит - они могут начать чертить эскизный проект здания. Сроки и стоимость услуг данной процедуры зависят от расценок выбранного архитектора. Полученный предварительный проект предстоит согласовать в горархитектуре в части фасадов, и при наличии замечаний архитектор обязан внести соответствующие корректировки.
Далее, в соответствии с нормативом РК необходимо получить технические условия (ТУ), к примеру: на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Для этого нужно обратиться в такие инстанции, как АО «Алатау Жарық Компаниясы» и ГКП «Холдинг Алматы СУ». При наличии всех необходимых документов указанная процедура займет около 40 дней. Данная процедура бесплатная.
Пятым этапом следует получение архитектурно-планировочного задания на строительство (АПЗ). Этот документ является одним из основополагающих во всем процессе. Необходимые документы нужно предоставить в ЦОН или egov.kz. Срок получения АПЗ обычно составляет 30 календарных дней.
На следующем этапе проходит согласование эскизного проекта в горархитектуре. Здесь немаловажную роль играет архитектор, так как основная задача состоит в том, чтобы будущее строение вписалось в архитектурный облик города.
Седьмой этап включает в себя непосредственно разработку рабочей документации. В данном процессе задействованы проектные компании, которые разрабатывают все разделы рабочей документации в соответствии с нормативными требованиями и законодательством РК. Сроки и стоимость проектирования зависят от сложности объекта.
Восьмой этап – это согласование всего проекта в горархитектуре, оно бесплатное и занимает порядка 20 рабочих дней, в случае если все предварительные документы в порядке.
На девятом этапе проходит разработка проекта ОВОС (оценка воздействия на окружающую среду). Эта процедура платная и ей занимаются специализированные фирмы. В ходе разработки компания-исполнитель публикует объявления в СМИ о предстоящем строительстве, и в соответствии с законодательством на народных слушаниях имеют право присутствовать все желающие (слушания назначаются через 40 дней после подачи объявления в СМИ).
Десятый этап включает в себя прохождение экспертизы проекта на электронном портале https://epsd.kz/, куда подгружаются все документы, согласования и проекты. Стоимость услуги автоматически рассчитывается непосредственно на портале. В среднем экспертиза длится от 40 календарных дней.
Заключительный этап включает в себя получение уведомления о начале строительно-монтажных работ. Необходимо с помощью ключа ЭЦП загрузить на портал http://www.elicense.kz/ все документы, включая результаты экспертизы.
