Рынок замер. Количество сделок сократилось вполовину. Пенсионные деньги закончились. Часть льготных программ или уже закончилась или вот-вот закончится. Это значит, что цены на жилье пойдут на спад? К сожалению, нет. Цены замедляются, но продолжают расти.
За год цены на вторичное жилье повысились на 26,8%, цены продажи нового жилья выросли на 19,5%, аренда подорожала на 21%. Это официальные данные Бюро национальной статистики. За июнь первичка выросла на 0,4%, вторичка - на 1,1%, а аренда, впервые с 2018 года, снизилась на 1,1%. Снижение темпов роста цен происходит на фоне уменьшения активности на рынке — количество сделок купли-продажи в мае упало на 41,9% и в июне не восстановилось.
На рост цен давит сразу несколько факторов — естественный и неестественный спрос, массовость жилой застройки, теневая экономика и цены на строительные материалы. С частью факторов можно работать, часть останется и будет так или иначе поднимать цены вверх.
Естественный спрос объясняется очень просто — в Казахстане низкий уровень урбанизации, и он будет давить на спрос еще как минимум несколько лет. Люди продолжают переезжать в город просто потому, что там есть работа, перспективы и возможности. В странах ОЭСР, на которые мы ориентируемся, уровень урбанизации составляет 77%. В Казахстане он сейчас находится на уровне 58,7%, и по государственной программе развития территорий в 2025 году доля городского населения должна составлять 62,6%. А это значит, что спрос со стороны переезжающих в город казахстанцев не будет слабеть.
Неестественный спрос подогревается льготными ипотечными программами, которые прямо сейчас предлагают ставку кредита в два и более раз меньше базовой и инфляции. Именно поэтому мы получили в 2020 году ипотечный бум — на фоне, когда почти половина работающего населения страны получала выплаты 42 500 — ипотечный портфель рванул вверх. Также неестественный спрос активно подогревался пенсионными деньгами, которые и сейчас присутствуют на рынке, но уже в значительно более малом объеме. Кроме этого, правительство уже анонсирует новые льготные программы, которые придут на смену предыдущим, и если в них не будет предусмотрено никакой стерилизации льгот, то это снова будет поднимать цены на жилье.
По итогам 2021 года в стране построено 17,1 млн квадратных метров нового жилья, прирост за год составил целых 11,4%! При этом в 2022-2025 годах по планам профильного министерства ожидается строительство 62 млн квадратных метров жилья — по 20 млн квадратных метров в год! Это действительно очень много, и многие думают, что такого избытка предложения должно хватить для покрытия спроса, и цены пойдут вниз. Но на самом деле, если убрать из уравнения неестественный спрос (или хотя бы ограничить его стерилизацией льгот) и теневой фактор — то, возможно, это частично бы сработало. Но факты говорят о том, что даже такое огромное количество квадратных метров очень слабо влияет на реальное улучшение жизни казахстанцев. Норма ООН — 30 квадратных метров на человека, но к ней мы не придем даже в 2025 году. В 2020 году на одного казахстанца приходилось менее 23 квадратных метров, а в 2025-м ожидается только 26 квадратных метров. Конкретных планов по достижению показателей ООН пока нет. При этом стоит учесть и строительное лобби — все эти миллионы квадратных метров строят конкретные компании, которые не заинтересованы в сокращении государственных трат на жилое строительство и будут стараться сделать все, чтобы новые льготные программы были приняты, так как без них — части игроков отрасли грозит банкротство.
Исправить эту ситуацию мог бы предложенный несколько лет назад президентом запрет на покупки машин и квартир за наличный расчет. Дело в том, что сейчас недвижимость — идеальный способ отмывания денег. Когда вы приносите сумку с наличными в банк, там в первую очередь у вас спросят их происхождение. А вот когда вы приносите сумку с налом в строительную компанию — они у вас ничего не спрашивают, потому что не обязаны по закону. Таким образом, происходит легализация средств — купленные квартиры продаются, а в процессе еще могут и сдаваться, и после этого полученные деньги полностью белые и легальные. В развитых странах вы просто не сможете купить ни машину, ни квартиру за наличный расчет. Если предложение президента было бы принято — с рынка недвижимости можно было бы убрать, по разным оценкам, от 15 до 35% неестественного спроса.
Самый явный фактор — строительные материалы и общая инфляция. Только в прошлом году 29 из 32 групп основных строительных материалов выросли в цене — стекло плюс почти треть стоимости, полимеры и другие продукты переработки нефти - плюс 18%, радиаторы и котлы центрального отопления - плюс 10%, кирпич, плитка и строительные изделия из обожженной глины - плюс 9%. При этом, учитывая падение курса тенге и импортзависимость отрасли строительных материалов, ситуация только ухудшается.
Все эти факторы поднимают цены на жилье вверх. Несмотря на то, что рынок замедлился и сейчас как строительные компании, так и владельцы недвижимости готовы идти на скидки, значительного снижения цен не ожидается. При этом, если правительство действительно хочет навести порядок на рынке жилой недвижимости, ему надо избавиться от теневого спроса, привести программы льготного ипотечного кредитования к адресатам, действительно нуждающимся слоям населения с обязательной стерилизацией льгот (чтобы эти квартиры не попадали на общий рынок), а также подумать, что делать со всеми строительными компаниями, которые рискуют обанкротиться, если в отрасли заработают рыночные механизмы.
Независимый финансовый аналитик Андрей Чеботарёв
