Представьте: человек измучен 10-летним ожиданием бесплатного участка под ИЖС и вот подходит его очередь, а ему говорят, что построят дом за него, но цена окажется такой, что и желание иметь землю пропадет. Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву, описывает один из возможных вариантов развития событий, если участие частных застройщиков в качестве звена между государством и гражданами, желающими получить 10 соток под индивидуальное жилищное строительство, будет непродуманным. Более того, уверен эксперт, у граждан должно быть право выбора. Нужно разделять бесплатное предоставление земли как отдельную государственную программу и программу выкупа земли с домом как альтернативу этому варианту. То есть гражданам необходимо предоставить право выбора – получить участок бесплатно и самим строить или воспользоваться пакетом «земля плюс дом» с готовыми коммуникациями.
Напомним: в начале сентября президент Казахстана Нурсултан Назарбаев поручил решить вопрос предоставления гражданам «10 соток под ИЖС». Глава государства говорил о том, что одним из вариантов решения этой проблемы может стать участие частных застройщиков: возможно, стоит дать строительным компаниям деньги, а гражданам – пакет «10 соток плюс дом» с предоставлением кредита или какого-то другого механизма выкупа.
– Бакытжан, предусматривает ли законодательство Казахстана, в частности Земельный кодекс, участие частных застройщиков именно в тех случаях, когда речь идет о землях, которые государство выдает под ИЖС?
– По Закону РК «Об индивидуальном жилищном строительстве» объекты ИЖС финансируются за счет собственных средств застройщика, кредитов банков, финансовой помощи предприятий и организаций и других источников. Видимо, глава государства, усмотрел в этом дополнительный механизм, который может способствовать оживлению этого вопроса.
При этом мы должны ответить на другие вопросы: как и на каких условиях привлекать частных застройщиков к такому проекту. И как вообще это может отразиться на гражданах. В том смысле, что это может подтолкнуть их участвовать в этом деле в финансовом плане.
В Земельном кодексе о каком-либо участии частных застройщиков в освоении участков, выдаваемых под ИЖС, и строительстве на них жилья не сказано ничего. Об этом частично говорится в Законе РК «Об индивидуальном жилищном строительстве». Видимо, нужно ожидать соответствующих поправок в Земельный кодекс и разъяснений на уровне Правил предоставления земель под ИЖС.
– По вашему мнению, согласятся ли строительные компании возводить коммуникации либо государство должно будет взять часть расходов на себя?
– Закон предусматривает механизм, когда коммуникации и инфраструктура для ИЖС, помимо бюджетных средств, могли бы быть профинансированы за счет средств предприятий, организаций. Но внедрение этого механизма может столкнуться с рядом проблем.
Во-первых, будет ли это выгодно самим застройщикам? Я думаю, не всем. Во-вторых, у нас нет такого количества застройщиков, которые будут способны участвовать в реализации столь масштабного плана. Представьте: во всех областных центрах в очереди стоят по 40-60 тыс. человек. Сколько именно получит землю? Пока нет четкого понимания того, как это все будет работать.
В-третьих, если дело дойдет до того, что граждане будут покупать готовые дома, а не строить, то в чем смысл бесплатного предоставления земель под ИЖС? Это уже совсем другая схема. В целом идея неплохая и некоторые отчаявшиеся граждане точно заинтересуются. Но, акцентирую, многим не под силу будет финансовая ноша, если им предложат выкупить готовый дом. В подсознании людей бесплатное остается бесплатным.
В-четвертых, в чьей собственности окажутся коммуникации? Я считаю разумным оставить их в коммунальной собственности.
Все эти моменты должны быть ясными всем. К сожалению, пока этой ясности я не вижу.
– Все же, если говорить об интересе строительных компаний, возникнет ли он, как вы считаете?
– Этот вопрос упирается в следующие проблемы. Во-первых, мы должны определиться с тем, что возьмет на себя строительный сектор – инженерные сети или дома. Если застройщики возьмут на себя строительство домов и инженерных сетей вместе с благоустройством, это однозначно станет для них дорогостоящим проектом. В конечном счете это отразится на стоимости домов. Поэтому логично, если государство возьмет на себя что-то, кроме выделения земли под ИЖС.
Во-вторых, у нас не продумана система кредитования строительства инженерных сетей или домов под залог земельного участка. Ипотека земли как механизм не существует.
В-третьих, правовое регулирование этого вопроса находится не на должном уровне. Пара статей в законе об ИЖС и ничего – в Земельном кодексе. Думаю, такие масштабные и социальные проекты мы должны начинать исходя из правовой составляющей.
Вообще, сложно говорить о заинтересованности строительного сектора, если нет социальных объектов, дорог, элементарных инженерных сетей. Это может привлечь фирмы-однодневки, аферистов-застройщиков, но не серьезные организации.
– А если говорить об интересе граждан…
– Этот вопрос должен интересовать нас не меньше, чем вопрос об интересе застройщиков! Тем более, как я уже говорил, население считает, что все это должно быть бесплатным. Увы, нет гарантий, что по стоимости дом окажется доступным. Как нет гарантий того, что кредиты на его выкуп или строительство будут доступными, и сам дом – качественным.
Мы не должны загонять людей в рамки недоступных условий, когда им остается только выкупать дом по баснословной цене. Это однозначно вызовет социальную напряженность.
– На ваш взгляд, подразумевается ли в этом предложении, что граждане должны собственными средствами участвовать в создании инфраструктуры либо речь здесь может идти о долевом строительстве?
– Статья 50 Земельного кодекса предусматривает бесплатную форму предоставления земельных участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство либо дачное строительство. Там не говорится о том, что люди должны платить за инфраструктуру, не сказано это и в Правилах предоставления земельных участков под ИЖС.
Нужно определиться в следующих вопросах. Во-первых, как люди воспримут это, готовы ли платить. Во-вторых, речь идет о бесплатном предоставлении участков под ИЖС, а не о долевом строительстве. Долевое участие граждан в получении участков под ИЖС с домом в придачу за определенную плату – это не то, что указано в статье 50 Земельного кодекса.
Речь идет совсем о другом механизме. И здесь есть положительные и отрицательные стороны. Положительная сторона идеи заключается в том, что, возможно, удастся оживить процесс обеспечения населения землями под ИЖС. Все-таки это лучше, чем просто накапливать заявления граждан и раздувать очередь. Отрицательная сторона: это может превратиться из бесплатного предоставления земли в нечто вроде партнерства граждан, частных застройщиков и государства в освоении и обеспечении населения землями. А люди-то стояли в очереди за бесплатной землей! И тут возникает вопрос: почему те казахстанцы, которые ранее получили земли, не участвовали своими финансами в создании инфраструктуры, а нынешние очередники должны будут это делать?
– Каким образом может быть обеспечена возвратность средств?
– Президент отметил ключевой момент: правительство должно продумать механизм возвратности средств, которые будут использованы для строительства на землях, выделяемых под ИЖС. Вроде бы силуэты этого механизма вырисовываются. Можно, например, разработать систему кредитования строительства под залог получаемого на бесплатной основе земельного участка. Это может быть своего рода ипотека земли.
Кстати, закон об ИЖС предусматривает возможность кредитования граждан на строительство индивидуальных жилых домов на условиях, обеспечивающих их возврат.
Возможно, государство будет возвращать вложенные в инфраструктуру деньги через банковское кредитование посредством отлаженной системы жилстройсбережений.
– Сейчас Земельный кодекс позволяет выдавать участки под ИЖС даже в тех случаях, когда из всех коммуникаций проведено только электричество. На ваш взгляд, есть ли риски того, что после слов президента для ускорения процесса будут активнее выдавать участки, лишь частично обеспеченные коммуникациями и социальной инфраструктурой?
– По Земельному кодексу допускается предоставление участков под ИЖС с минимальными условиями подготовленности площадок под отвод – при наличии линий электроснабжения. Даже в тех районах, где нет центрального водоснабжения! То есть, по сути, это степь, где нет ничего, кроме «столбов с электричеством». Но есть иллюзии, что все остальное – дороги, вода, канализация – появится скоро и очень скоро. Вы можете представить страну, которая стремится войти в число 30 развитых стран мира, где Земельный кодекс признает вот такие условия проживания нормальными и цивилизованными?
Понятно, что проектирование и строительство остальных инженерных сетей будет проходить по мере освоения местности, с дополнительными бюджетными расходами. Но если выдавать участки в неподготовленном виде, это станет бомбой замедленного действия. Потому что когда люди застроят свои участки, они начнут требовать дороги, школы, детсады, больницы. А потом и митинговать начнут.
Есть и второй риск. Например, в пригороде столицы нет канализации, нет километров дорог. Спецтранспорт для очистки септиков туда просто не ездит. Представляете, что бывает после обильных дождей, таяния снега? То же самое будет и на новых участках, если их будут выдавать гражданами неподготовленными.
– Если между гражданами и государством появится дополнительное звено - застройщики, ускорит ли это процесс предоставления 10 соток под ИЖС?
– Однозначно ускорит, очереди будут продвигаться намного быстрее. Единственное, нет определенности, как это будет выглядеть на деле. Например, если участок будет выдаваться с домом, то гражданам, возможно, нужно будет выкупать дом. А это уже не статья 50 Земельного кодекса, это еще не отражено в Земельном кодексе.
Возможно, потребуется предоставление гражданам кредитов на строительство, пересмотр критериев оценки залогового имущества, разработка правовых основ ипотеки земли. Все это должно быть. Но этого, увы, нет. И, кстати, не должно быть разницы и в зависимости от регионов: везде должен быть единый подход – либо только земля, либо дом с землей.
– Глава государства говорил о необходимости координации действий акиматов и министерства сельского хозяйства. Спрос на земли есть вокруг больших городов, «поэтому надо дать возможность акимам законодательно эту землю забрать, если она используется не по назначению». Какие риски вы видите в том, что местным исполнительным органам будет дана возможность законодательно забирать землю, если она используется не по назначению?
– Я считаю, что надо начинать не с изъятия земли под нужды ИЖС, а с правильного градостроительного планирования. Нормы, позволяющие изымать земельные участки, уже есть в казахстанском законодательстве (статьи 92,93 Земельного кодекса), местные исполнительные органы и так наделены этими полномочиями. Нет смысла усиливать эти нормы, если градостроительная работа построена неэффективно. В Лондоне, Париже проекты генеральных планов разрабатывают на 10 лет вперед, с резервированием для конкретных нужд. А что происходит у нас в столице? Очередь на землю превышает 108 тыс. человек, на территории города – полигон ТБО и накопитель сточных вод. Об это нужно было думать еще в 2000-е годы, когда разрабатывался проект Генерального плана города.
Президент говорит: ничего плохого в том, что горожане живут в окрестностях города, нет. Верно! Для того чтобы строить дома по единому проектному решению, необходимо территорию в радиусе 30 км от черты города в Астане и Алматы признать зоной особого градостроительного регулирования, ограничить там отвод и предоставление земель районным властям. И это нужно было сделать еще 10-15 лет назад.
Недавно завершила работу Земельная комиссия, одним из предложений был выкуп земель для государственных нужд для целей ИЖС. Разумное предложение. Но обидно то, что мы разумные предложения делаем тогда, когда вопрос получил социальную окраску. Нет у нас работы на опережение, и это плохо.
