60% наших соотечественников хотят жить в малогабаритных квартирах
Такое мнение в СМИ высказал председатель правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» Болат Палымбетов. В результате фонд планирует строить «нормальные, качественные квартиры с небольшими площадями», и стоимость такой «однушки» в 30-35 «квадратов» обойдется в $37-38 тыс.
В каких же квартирах завтра будут жить казахстанцы? Возможно ли будет приобрести квартиру по привлекательной цене? Эксперты высказывают различные точки зрения по этому поводу и выделяют ряд проблем в отношении государственных жилищных программ.
По мнению специалистов компании «ТАМ Курылыс», на сегодняшний день действительно наивысшим спросом пользуются дома и квартиры небольшой площади и, конечно, по приемлемой цене. «Компания «ТАМ Курылыс» работает на рынке жилья уже более 6 лет и за это время прошла несколько этапов перестройки рынка – от больших коттеджей свыше 200 кв. м до домов площадью 45-96 кв. м с небольшим участком земли», – поясняет Екатерина Моисеева-Ильина, начальник управления и развития «ТАМ Курылыс». По ее мнению, сегодня потребителям больше нравятся отдельно стоящие дома с прилегающим участком, нежели жилье в многоквартирном доме. «Так, у нас наибольшей популярностью пользуются коттеджи 86 кв. м и 96 кв. м», – приводит пример г-жа Моисеева-Ильина.
Специалисты считают, что на рынке недвижимости сегодня должно предлагаться несколько разных продуктов. «Жилые комплексы – соответственно 1-, 2-х, 3-хкомнатные квартиры и коттеджные городки – модная тенденция всего мира, представленная преимущественно домами и коттеджами 80-120 кв. м. Причем обязательно с участком земли, ведь чем большую площадь занимает коттеджный городок, тем доступнее цена на жилье и больше перспектив развития», – полагает эксперт.
При этом строители считают, что частный бизнес способен удовлетворить немалую часть спроса на жилье. «Мы считаем, что основная доля рынка должна уходить на реализацию бизнес-проектов, это некое самообеспечение для страны, то есть государство должно активно участвовать в обеспечении населения жильем комфорт-класса, но за счет бизнес-проектов. Это дает, во-первых – развитие бизнес-ресурсов, что демонстрирует высокий экономический потенциал, во-вторых – рабочие места и повышение уровня квалификации, в-третьих – соблюдение качества строительства, в-четвертых – минимальные вложения со стороны государства – доступные коммуникации и инфраструктура», – поясняет Екатерина Моисеева-Ильина. По мнению эксперта, при таком раскладе строительный бизнес будет предлагать решение жилищного вопроса, выгодное для всех сторон.
А как же государственные программы? О невпечатляющих результатах одной из них недавно заявил глава Счетного комитета Омархан Оксикбаев, сообщив, что в рамках программы «Нурлы кош» из построенных 3 тыс. 223 квартир незаселенными сроком более года остались 622 квартиры стоимостью 2,6 млрд тенге. «Предложенный в программе механизм выкупа жилья через систему жилищных строительных сбережений оказался неэффективным. Из-за низкой степени трудоустроенности участников программы из 1760 договоров, заключенных с «Жилстройсбербанком», проблемными являются 1553 договора с задолженностью в сумме более 1 млрд тенге. В этой связи вопрос возврата в республиканский бюджет средств, затраченных на строительство в рамках программы, положительного решения не находит», – приводят цитату главы ведомства информагентства.
«В стране сегодня одновременно действует несколько госпрограмм, направленных на решение жилищного вопроса. Опыт стран бывшего соцлагеря и других развивающихся экономик говорит о том, что подобное распыление усилий нежелательно. Особенно при нашем качестве взаимодействия государственных институтов», – считает Олег Алферов, директор консалтинговой компании «Qncepto». По его мнению, эффективней было бы реализовывать одну, продуманную, понятную гражданам программу. Эксперименты в жилищной сфере, по мнению эксперта, оправданы при условии, если их результаты подвергает системному анализу уполномоченный орган – агентство по делам строительства и ЖКХ. На сегодня целостной оценки эффективности программ, реализованных в последнее десятилетие, не сделано.
«Да, есть программы. Сейчас готовится новая. Но я не слышу внятных ответов на краеугольные вопросы. Какая модель жилищной политики оптимальна для страны? Жилстройсбережения? Субсидии застройщикам и покупателям? Частно-государственное партнерство, которое активно практикует «Самрук-Казына»?» – задается вопросами Олег Алферов. Он отмечает, что программа жилстроительства на 2011-2014 годы содержит массу здравых оценок, но целостной картины состояния сектора не дает. «Пока что жилищная политика представляет собой лоскутное одеяло, покрытое тонким слоем ассигнований. Ни одна из реализуемых программ не финансируется должным образом – средства распыляются неравномерно, в зависимости от лоббистских возможностей оператора, будь-то ЖССБК, Агентство по делам строительства и акиматы, или «Самрук-Казына», – считает глава «Qncepto».
Эксперт выделяет две основные причины низкой эффективности существующих программ. Первая – недофинансирование, так как масштабы госпрограмм несоразмерны реальной потребности граждан в жилье и их платежеспособности. Вторая – качество реализации. Механизм жилстройсбережений, по мнению аналитика, малодоступен и бюрократизирован. «Опыт «Самрук-Казына Недвижимость» оказался более успешным как раз потому, что на волне кризиса на его проекты были выделены более значительные ресурсы, и был привлечен более профессиональный менеджмент. Отсюда сложившееся доверие к фонду, о котором свидетельствуют новые объемы вверенных ему ресурсов в рамках предложенной программы «Доступное жилье-2020», – поясняет г-н Алферов.
При этом эксперт указывает на то, что инициатива фонда это не жилищная панацея и сам ФНБ «Самрук-Казына» так ее не позиционирует. Во-первых, среднегодовые объемы инвестиций фонда в период до 2020 года, вероятно, составят 68 млрд тенге. Это 21% сегодняшних суммарных инвестиций в жилищное строительство, если брать за основу итоги 2011 года. С учетом роста общих объемов вложений в сектор и фактора инфляции, г-н Алферов предполагает, что этот вклад будет таять.
«Во-вторых, фонд в лучших корпоративных традициях стремится к поддержанию определенного уровня доходности. Адресатами его усилий являются казахстанцы с доходом выше среднего. Задачи удовлетворения жилищных потребностей широких слоев населения он не ставит. Эта роль отводится ЖССБК и акиматам как операторам программ социального жилья», – поясняет директор «Qncepto».
Тем не менее вопрос доступности даже жилья бизнес-класса, возводимого под контролем «Самрук-Казыны», будет играть решающую роль. Не случайно глава агентства по делам строительства и ЖКХ предложил фонду снизить стоимость за счет строительства жилья 4-й категории комфортности. «Именно в ценовых параметрах госпроектов кроются традиционные риски», – считает эксперт.
В госпрограмме жилстроительства на 2008-2010 годы была заложена цена квадрата 56515 тенге. С учетом коэффициента сейсмичности в Алматы она достигала 71774 тенге. В период действия программы себестоимость строительства в среднем по республике выросла на 8,26%, в Алматы – упала на 11%. Средняя стоимость продажи нового жилья на свободном рынке также сократилась на 4,12%.
Эксперт предлагает оценить разницу в стоимости социального жилья согласно программе на 2008-2010 годы и действующему документу на 2011-2014 годы. Так, по Алматы цена поднята с 71,8 до 142,5 тыс. тенге, то есть фактически вдвое, по республике – с 56,8 до 90 тыс. тенге, то есть на 59%. «Хотелось бы понять логику удвоения стоимости жилья, возводимого с участием акиматов и с привлечением бюджетных средств, на фоне падения рыночной стоимости и себестоимости строительства… Как известно, в рамках программы «Самрук-Казыны» предельная стоимость будет еще выше», – отмечает г-н Алферов.
Не видят значимых факторов для снижения стоимости жилья и частники, при этом здесь, наоборот, говорят о дороговизне стройматериалов. «Мы считаем, что цены на жилье в ближайшие несколько лет снижаться не будут по нескольким причинам. Первое: стоимость строительных материалов и работ на протяжении последних лет выросла в разы, второе: затраты на обеспечение коммуникациями прилегающих к жилым комплексам территорий очень высоки, так что застройщики, снизив цены на жилье, не смогут окупить своих затрат», – отмечает начальник управления и развития «ТАМ Курылыс». Однако, в случае активного участия государства в подведении коммуникаций и благоустройстве прилегающих участков, эксперт не исключает снижения цен на недвижимость.
