Казахстанский рынок ритейла продолжит расширяться, а известные европейские, турецкие и российские бренды в скором времени пополнят прилавки торговых центров. Вместе с тем, особенно быстрыми темпами начнет развиваться mass fashion, который рассчитан на среднего потребителя. Об этом в интервью «Капитал.kz» рассказал Ержан Уразбаев, директор департамента аренды молла «Апорт».
- Скажите, пожалуйста, как Вы можете оценить рынок ритейла в Казахстане? Как обстоят дела с ритейлом в регионах?
- Рынок ритейла в стране только начинает зарождаться. К примеру, за последние год-полтора к нам на рынок Казахстана зашла компания Al Hokair Group, которая привела на рынок бренды Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bears, Accessorize, Aldo Shoes, GAP и многие другие. Всего от этой компании в сегмент зашли 15-20 брендов. Эти бренды получат свое развитие до середины следующего года, то есть по каждому бренду будет по два-три магазина в Алматы и Астане. В следующем году Al Hokair Group будет заводить на наш рынок еще около 15 брендов. Еще из международных компаний на казахстанский рынок заходит Azadea Group, которая вначале будет представлять порядка 7 брендов. Эта компания имеет около 40 брендов в своем портфолио.
В Казахстане развиваются и местные ритейлеры, но их очень мало. На рынке присутствует местная компания Almeo Group, занимающаяся fashion-ритейлом. Union Space представляет порядка более 5 брендов, среди которых следует отметить большие магазины – New Yorker, Mexx, Motivi и т.д.
Я думаю, что в Казахстане активно начнет развиваться mass fashion, потому что рынок молодой и недостаточно насыщен, то есть слабая конкуренция и небольшой выбор для любителей одеваться модно, а наши люди, сами знаете, очень модный народ. «Барахолка» по-прежнему продолжает делать большие обороты. Но на открытых рынках продажи будут падать из-за того, что появляются новые, концептуальные магазины, с хорошим дизайном, ассортиментом и качеством обслуживания. Нужно отметить приход на рынок LC Waikiki. Компания будет открывать в Алматы около 3 магазинов больших форматов. С появлением подобных качественных магазинов потребители сведут к минимуму свой выбор на открытых рынках, где отсутствуют комфортные условия. В свою очередь, рост оборотов в торговых центрах с каждым годом будет увеличиваться, и это будет зависеть от качественного набора арендаторов данных ТЦ.
Приоритетными городами для развития ритейла в Казахстане остаются Алматы и Астана. Это связано с тем, что на Алматы и Астану приходится больше половины оборотов всей страны. Рынок регионов, конечно, интересен. Однако, пока не заполнена чаша Астаны и Алматы, регионы всегда будут отходить на второй план.
- Какие ниши на рынке ритейла еще не до конца заняты?
- С ростом экономики страны, а также ежегодного прироста розничного товарооборота, в Казахстане хорошо растет средний сегмент, но и эта ниша заполнена лишь на треть. Когда люди говорят, что у нас есть конкуренция – они сильно ошибаются. Рынок ритейла Казахстана еще совсем молод, об этом часто повторяют наши иностранные партнеры. Если пройтись по торговым центрам в стране, можно увидеть слабый и неподготовленный персонал, непонятные и неконцептуальные магазины, плохой ассортимент, слабое обслуживание, неинтересное предложение товаров. А, к примеру, в Турции клиенту предложат чай с конфетами и сделают все, чтобы он купил их продукт.
Самый главный показатель плохой конкуренции – это отсутствие на рынке качественных брендов по доступным ценам. Передел на рынке одежного ритейла начнется с появления таких гигантов как H&M, Uniqlo и т.д. Увидев их обороты, наши ритейлеры поймут, что означает настоящая конкуренция. Можно отметить появление на нашем рынке российского гиганта розничной сети по продаже спортивных товаров «Спортмастер».
- Молл «Апорт» в свое время отказал сети «Строймарт» в аренде площадей. По каким принципам Вы решаете сотрудничать с арендаторами или нет? Какие условия выставляются?
- Для нас, как для девелоперов, есть две важных составляющих – это продажи на квадратный метр и процент конверсии (соотношения людей, зашедших в магазин и сделавших покупки). К примеру, если процент конверсии высокий и объем продаж на квадратный метр составляет не менее $5-6 тыс. в год, то бренд для нас очень интересный, и проект будет жить, и мы готовы взять часть рисков по продажам на себя. Основное условие – это процент от оборота с минимальной фиксированной ставкой аренды. Мы, как девелоперы, своевременно получаем свою аренду, а арендаторы получают возврат их инвестиций. Всего нам пришлось расторгнуть контракт с 7-10 арендаторами.
Что касается сети «Строймарт», возможно, запуск проекта был ранним и несвоевременным. Данный проект должен больше пользоваться уже сформированными потоками, нежели привлекать этот поток к нам. Мы сделали вывод, что им не подходит наш проект по причине дороговизны аренды и не выгоден нам в составе молла. Мы решили расторгнуть контракт и двигаться дальше. Вместо этой площади мы решили поставить аквапарк на 8 тыс. кв. м и fashion-галерею порядка 13,5 тыс. кв. м. С точки зрения бизнеса и прибыли, данные проекты будут намного интереснее. К примеру, аквапарк откроется уже в ноябре этого года. В Центральной Азии аналогов этому проекту пока не существует.
- То есть не каждый желающий может разместиться в молле?
- Нужно быть подходящим для нашей концепции. Наш приоритет – модные, концептуальные магазины, приносящие доход.
После открытия второй очереди в молле «Апорт» будут представлены порядка 80 магазинов всемирно известных брендов, пять-шесть из них будут флагманскими магазинами больших форматов, порядка 800-2000 кв. м. На сегодняшний день дефицит торговых площадей составляет порядка 10 тыс. кв. м, а одно вакантное место мы имеем на трех арендаторов. Первый этаж у нас сдан на 100%, а второй – на 65%. Свою очередь ждут магазины техники, экстремальный парк развлечений, магазины все для дома и модной одежды. Они, скорее всего, появятся в третьей очереди молла.
- По Вашему мнению, какие трудности возникают у нынешних торговых центров? Как удается справиться с конкуренцией и оттоком покупателей?
- Несмотря на то, что мы находимся не в черте города, ставки аренды в молле такие же, как и в городе. Многие этому удивляются. Я считаю, что для нас не важно, где продавать. Главное – это выполнять поставленную цель.
У некоторых торговых центров есть большая проблема – они не вникают в рынок ритейла, не погружаются в бизнес арендаторов и не хотят знать их проблем. Когда сдается площадь в аренду, нужно знать, что хочет арендатор.
Мы предлагаем процент от оборота и таким образом часть риска по продажам берем на себя, предоставляя возможность арендатору развить свой бизнес в наших стенах. Мы ставим минимальную фиксированную ставку или берем с арендатора процент от оборота, в зависимости оттого, что больше. Но не ставим для себя конечной целью просто сдать площадь в аренду. Мы не просто сдаем в аренду площади, мы консультируем своего арендатора, делаем анализ рынка, подсказываем стратегию развития, владея информацией, мы помогаем арендатору выбрать оптимальный путь развития собственного бизнеса.
- Что же тогда произошло с супермаркетами, которые потеряли свои позиции на рынке?
- Не нужно быть профессионалом, чтобы оценить, что какой-либо супермаркет начнет рано или поздно терять свои позиции. Когда заходите в магазин и не находите ваших любимых товаров, соответственно вы перестаете посещать его, это если сказать простыми словами.
Я думаю, что центры потеряли позиции только потому, что была использована неправильная стратегия и ассортиментная матрица, неудачная логистика и т.д. Ошибок можно избежать, но все зависит от своевременности принятия решения, от качества управления, можно бесконечно перечислять факторы, из-за которых сокращаются продажи. Однако стоит отметить, что это сложный бизнес. В рознице каждая деталь может поднять обороты: оборудование, освещение, ассортимент, удобства, логистика, товары и т.д. Но самое важное – это профессионализм людей.
