Из-за высоких ставок вознаграждения в розничном портфеле банков доля ипотеки опустилась до 29%, подсчитал Ranking.kz.
Банковская ипотека тяжело усваивается населением. За семь месяцев текущего года объем выданных займов на строительство и приобретения жилья составил всего 144,3 млрд. тенге. Для сравнения, только за июль на потребительские цели граждан банки выдали кредитов на 200 млрд. тенге. По текущему году (выданные кредиты за период январь-июль 2013) сумма потребительских кредитов в 7,5 раз превысила розничную ипотеку.
Половина ипотечных займов сидит в Алматы и Астане - 49% от всего розничного ипотечного портфеля банков РК (417 млрд. тенге). 434 млрд. ипотечных займов поделили между собой 14 областей. Активно развивающаяся столица удерживает ипотечный рынок от стагнации. В целом по Казахстану годовой рост объема ипотечных займов составил 9% (на 90 млрд. тенге), в Астане объем ипотечных займов вырос на 20% (на 24,8 млрд. тенге).
Банки пытаются адаптировать кредиты на приобретение жилья под разные бюджеты, в том числе и под тех клиентов, кто не имеет накоплений. Это ипотека без первоначального взноса. На жилищном рынке для клиентов без капитала есть альтернатива: либо жить в арендованной квартире, либо долгосрочно расплачиваться с банком за собственное жилье. Заемщик берет ипотечный кредит, покупает квартиру и помесячно оплачивает банковский долг, сумма которого эквивалентна арендованному жилью.
Стартовые условия для заемщика: помимо ипотечной квартиры он должен представить дополнительный ликвидный залог - это недвижимость, либо банковский вклад. Также у заемщика должны быть стабильные доходы, превышающие среднемесячную казахстанскую заработную плату.
Ипотеку без первоначального взноса предлагают 12 банков. Сумма займа определяется от стоимости приобретаемой недвижимости. Самая популярная верхняя планка по размеру ипотечного займа – 80% от суммы приобретаемой недвижимости (8 банков). Народный банк и Сбербанк довели максимум займа до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Некоторые банки вводят ограничения по сумме займа. Диапазон максимальной суммы от 25 до 250 млн. тенге. Интересно, что самую крупную ипотеку дает сравнительно небольшой индийский банк PNB – 250 млн. тенге сроком до 25 лет и только для жителей Астаны и Алматы.
Длина ипотечного кредита один из определяющих факторов для заемщика, не имеющего накоплений. Кредит на десятилетия снижает ежемесячную нагрузку на бюджет, но увеличивает конечную стоимость ипотеки. На казахстанском рынке самый популярный максимум по срокам – 20 лет. Самая длинная ипотека также у Народного банка и Сбербанка – 30 лет. Ежемесячная оплата основного долга по займу в 20 млн. тенге по двадцатилетнему плану обойдется в 83,3 тыс. тенге, по тридцатилетнему – 55,6 тыс. тенге.
Впрочем, основной вес в ипотечных расходах – вознаграждение банку. Это самое слабое звено казахстанской ипотеки.
Годовая эффективная ставка вознаграждения зависит от срока займа. Самые низкие ставки по коротким кредитам (без учета кредитов до года) - по трехлетней ипотеке эффективная ставка составляет 14,99%. По данному продукту наименьшую цену предложил AsiaCredit Bank – 12,7%, но в дополнительное обеспечение для приобретения недвижимости он берет только жилую недвижимость. По десятилетнему кредиту средняя эффективная ставка на рынке 15,15%. По двадцатилетнему кредиту – 15,44%. Самый длинный ипотечный кредит на рынке, на 30 лет, от Народного банка обходится в 14,6% годовых, а средняя в 14,89%.
Итого. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в 20 млн. тенге при среднерыночной процентной ставке в 15,44% по двадцатилетнему кредиту составит 263,4 тыс. тенге, по тридцатилетнему – 237 тыс. тенге (если потребитель оплачивает кредит равными долями за весь период). Для сравнения среднемесячная заработная плата в Казахстане на август 2013 года составила 110 тыс. тенге, а в Астане и Алматы – 162,6 и 141,5 тыс. тенге, соответственно.
При более низкой ежемесячной нагрузке тридцатилетнего займа, итоговая сумма переплаты составит 326,6% (20 млн. тенге – сумма основного долга + 65,3 млн. тенге вознаграждение банку ). По двадцатилетней программе переплата для заемщика составит 216% (43,2 млн. тенге).
Еще один психологический барьер в ипотеке без первоначального взноса – риск потерять квартиру, поставленную в дополнительный залог. Вывести из банковского залога жилье можно только в том случае, если сумма оплаченного долга покрывает сумму, которая указана в банковском договоре о первоначальном взносе. Кроме этого на заемщика ложатся разовые затраты на оформление кредита: 1-2% от суммы займа и страховка.
При таких весьма нелояльных условиях, казахстанская ипотека, очевидно, недосягаемый финансовый инструмент для населения со средним уровнем платежеспособности. В итоге, ипотечное кредитование уходит на обочину кредитного рынка Казахстана.
Если рассматривать июльские реперы по ежемесячным объемам выдаваемых кредитов, то мы можем констатировать антирекорд по масштабам ипотеки. В июле 2013 года доля ипотеки в выданных кредитах населению составила всего 10% (24 миллиарда тенге ипотечных займов против 213 миллиардов прочих розничных займов).
В целом же за последние семь лет доля ипотечных займов в розничном портфеле БВУ РК опустилась с 35 до 29%.
