Фото: Руслан Пряников
Обзор ипотечного рынка за первые семь месяцев текущего года представили в Ассоциации финансистов Казахстана (АФК).
Ключевые тенденции
- На ипотечном рынке отмечается двузначное падение выдачи новых займов на фоне роста ставок по льготным программам Отбасы Банка и изменения условий их выдачи, а также ограничения бюджета «7-20-25» на 2023 год до 100 млрд тенге (по 25 млрд тенге на каждый квартал).
- Выдача новых ипотечных займов за январь-июль текущего года составила 850 млрд долларов, что на 19,3% или 205 млрд ниже аналогичного показателя за 2022 год (1,1 трлн тенге).
- Одновременно наблюдается заметный рост доли рыночных программ БВУ до 25% с показателя 9% по итогам 2022 года.
- В то же время доля льготной программы «7-20-25» в выдаче новых займов упала до 5,7% во втором квартале с 9,4% в первом и 21,5% по итогам 2022 года. Ограниченность льготных ресурсов при высоком спросе актуализирует задачу по повышению эффективности их использования (удовлетворение всего спроса невозможно).
- Между тем концентрация в ипотечном портфеле снижается: если ранее практически весь портфель был распределен между четырьмя крупными участниками, то теперь их количество возросло до пяти (активно растет доля Фридом Банка).
- Несмотря на некоторое ужесточение финансовых условий, реальные ставки на рынке все еще остаются в глубоком минусе (−7% по «7-20-25»; −3,2% по рынку), подогревая интерес к госпрограммам.
- Качество портфеля остается высоким и обусловлено как ростом портфеля, так и большими требованиями к заемщикам по объему первоначального взноса.
- После бурного роста в 2020–2022 гг. изменение цен на жилье приблизилось к динамике реальных доходов граждан, нивелируя дальнейшее накопление дисбаланса на рынке жилья.
- Однако двузначные темпы роста сохраняются на рынке аренды, который нуждается в выводе из «серой зоны» (включение в налогооблагаемую базу).
- На фоне высокого роста номинальной зарплаты платежи по ипотечным займам сохраняются ниже 50% от зарплаты (тек. 38%).
- Сделки купли-продажи жилья в значительной мере коррелируют с объемами изъятий средств из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. С предоставлением с 1 июля текущего года пенсионерам права на использование всей суммы своих пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий заметен рост обоих показателей.
Резюме
После довольно сильного перегрева и продолжающегося сокращения льготных программ (свернуты «Баспана Хит», «Орда»; до 100 млрд тенге в год ограничено финансирование «7-20-25») ипотечный рынок возвращается к своему естественному устойчивому росту.
Соответственно, двузначное снижение выдачи новых займов в текущем году — вполне закономерное явление, в особенности с учетом роста ставок и ужесточения условий выдачи крупнейшим игроком на рынке — Отбасы Банком.
Ограниченность льготных ресурсов при высоком спросе актуализирует задачу по повышению эффективности их использования. Возможно, целесообразнее было бы направить существующее льготное финансирование на улучшение социальной инфраструктуры (строительство школ, больниц, детских садов), по аналогии с льготным автокредитованием (средства будут направлены на обновление автобусных парков вместо предоставления возможности приобрести авто ограниченному количеству граждан).
Неудивительно, что в таких условиях восстанавливается роль коммерческой ипотеки, доля которой возросла в выдаче новых кредитов до каждого четвертого займа. В то же время в портфеле ипотечных кредитов приостановился рост доли Отбасы Банка (тек. 59%).
В качестве позитивного явления на рынке следует отметить и приближение изменения цен на жилье к фундаментальному фактору — динамике реальных доходов граждан, что нивелирует дальнейшее накопление дисбаланса на рынке жилья.
Однако двузначные темпы роста сохраняются на рынке аренды, который нуждается в выводе из «серой зоны», в особенности с учётом предпринимаемых правительством мер по расширению налоговой базы.
Вместе с тем некоторое оживление сделок по купле-продаже жилья в июле-августе текущего года во многом обусловлено предоставлением пенсионерам права на использование всей суммы своих пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий (в июле изъято 30 млрд тенге против 10 в июне).
