Вопросы, связанные с недвижимостью, актуальны всегда. Сейчас они тем более интересны, учитывая активизацию многих замороженных строительных площадок, прошедшую девальвацию и углубление интеграционных процессов с Россией. О текущем положении дел в отрасли в интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» рассказала агент по недвижимости компании «Абсолют» Ирина Архипова.
- Существует мнение, что рынок недвижимости после кризиса 2009 года оживился. Так ли это?
-Действительно, можно сказать, что за последние два года рынок немного восстановился, и строительные компании запустили несколько проектов. Хотя в основном они достраивают старые объекты, которые были заморожены еще после кризиса 2008-2009 годов. При этом можно утверждать, что объем продаж квартир как на первичном, так и на рынке вторичного жилья упал.
С объемом продаж снизились и цены, особенно это стало заметно после девальвации. Причем если девальвация обесценила тенге на 20%, то цены на некоторые объекты (и коммерческие, и земельные участки) упали даже на 30%. Что можно связать с тем, что многие закрывают бизнес. Это происходит по разным причинам. Некоторых бизнесменов пугают определенные сложности в экономике Казахстана, другие уезжают из-за украинских событий…
На мой взгляд, сейчас в стране наблюдается третья волна эмиграции из Казахстана. По моим наблюдениям, люди в основном предпочитают уезжать в Россию, восстанавливают семьи; часть богатых казахстанцев, конечно, уезжает в дальнее зарубежье. В связи с этим на рынок попадает большое количество недвижимости, из-за чего предложение оказалось выше спроса.
В свою очередь строительные компании сделали интересный маркетинговый ход – они продают новостройки по «старым ценам». Дело в том, что у них расчет происходит в тенге, потому они и пишут, что сумма в тенге не поменялась. Но, пересчитав сумму в долларах, мы увидим, что цены намного ниже. Похожая ситуация и на рынке вторичного жилья, где цены также упали до 20-30%. Если же говорить не об Алматы, то в Астане, Караганде и Усть-Каменогорске, где работает наше агентство, цены упали еще больше.
- Если цены падают, то не тормозит ли это новое строительство? Как текущая экономическая обстановка и девальвация повлияли на строительный сектор?
- Многие строительные компании отдали свои объекты на достройку фонду «Самрук Казына» из-за отсутствия финансов. Среди них, к примеру, уже введенный в эксплуатацию комплекс «Солнечный Квартал», которой простоял восемь-девять лет в режиме «стройки». Сейчас он продается за $1500. Или же многострадальный ЖК «Шанырак» на перекрестке Наурызбай батыра и Шевченко, который строили 10 лет, и только сегодня он вводится в эксплуатацию (цена $2000).
Интересен парадокс: строительные компании закупают большую часть своих стройматериалов за рубежом, то есть после девальвации цены на них выросли. Следовательно, и цены на квартиры должны подняться, чтобы окупить себя. Но рынок диктует свое, и компании не то что оставляют прежние цены, они снижают их. К примеру, метр в ЖК «Ария» в районе «Казахфильма» до девальвации стоил $2300. Это была цена застройщика, но сегодня они не могут продать площади даже за $2050. Дом построен, но он фактически пуст.
Я не могу назвать проект, который бы запустился в последнее время – все достраиваются. Есть предложения, и лакомые кусочки земли для строительства в городе, но нет средств, чтобы строить. И это при том условии, что на рынок уже заходят новые инвесторы.
- А если смотреть по отдельным сегментам, то какую динамику цен мы можем наблюдать? Скажем, если разделить его на жилую и коммерческую недвижимость?
- Для бизнесмена снизить цену проще, чем для собственника жилья. Все дело в том, что у последних часто ничего нет, кроме одной квартиры, поэтому они за нее держатся, а цену уступают скрепя сердце. Бизнес на подобную ситуацию смотрит по-другому. Например, предприниматели просили раньше полтора миллиона, а теперь готовы отдать свою площадь за один миллион. Учитывая, что часть предпринимателей не видит перспективы развития бизнеса в Казахстане, то для них предпочтительнее «вытащить» из бизнеса миллион, чем через полгода не получить ничего. Поэтому если анализировать совершенные после девальвации сделки, то мы увидим, что продавцы коммерческой недвижимости уступают треть цены.
Продавцов жилого сектора можно разделить на две категории. Первые не корректируют цену согласно рынку, поскольку им некуда торопиться. Их логика такова: «Недвижимость кушать не просит – пять лет стояла и еще постоит. Я хочу получить свою цену». Вторые пытаются продать быстро. Например, ипотечники, которые испытывают проблемы с платежеспособностью. Они продают в срочном порядке, чтобы рассчитаться с давящим на них банком. Есть еще те, кто должен срочно уехать, и из-за этого они готовы на снижение цены.
В соответствии с этим сделки сегодня происходят в основном с теми, кому необходимо реализовать недвижимость в определенные сроки. На таких-то клиентов и рассчитывают покупатели. Они просят нас: «дайте реального продавца, которому нужно продать сегодня, а не через полгода. Потому что я реальный покупатель».
- Если же рассмотреть рынок с другой точки зрения, через сегменты первичного и вторичного жилья, то какие здесь вы наблюдаете изменения?
- Сегодня стоимость нового/первичного жилья колеблется от класса зданий. Муниципальное жилье стоит до $1000-1200 за кв. метр. К примеру, в ЖК «Премьера», который находится около рынка «Алтынорда», цена за квадратный метр колеблется в районе $700-800. Комплексы в верхней части города стоят дороже – ЖК «Хан-Тенгри», расположенный около гольф-курорт центра «Жайляу», продается примерно за $1500. А предложения застройщика на AFD-Plazaколеблются от $2300 до 3300 в зависимости от места расположения и вида из окна. Ну а стоимость жилья премиум-класса может достигать и $7000 за квадрат.
Что же до цен на вторичное жилье, то и здесь большой разброс. В микрорайоне «Орбита» – $1500/кв, в Медеуском районе (по пр. Достык) – от $2000 -3000. Здесь все зависит от большого количества факторов – этажность, расположение, планировка, состояние и т.д.
Между тем можно отметить, что и у нового, и у старого жилья есть свои плюсы и минусы. Так, новостройки, в отличие от муниципального жилья, популярнее, так как у последнего страдает качество. К тому же в новых квартирах площадь идет по современным стандартам. К примеру, в центре города, в Медеуском районе, квартира стоит от $2000-3000. Но там маленькие квартиры, судите сами – площадь двухкомнатной – 60 кв. м, а трехкомнатной – 80 кв. м. Тогда как в новостройке при цене $1500-2000 за квадрат общая площадь той же трехкомнатной квартиры будет 120-150 кв. м. Но при этом нужно помнить, что общая сумма за квартиру, естественно, получается дороже. Плюс ко всему в новостройках они сдаются в черновой отделке, а значит, клиенту придется еще сделать ремонт (порядка дополнительно $500 на отделку одного метра). Так что выгоднее взять вторичное жилье где-нибудь в центре.
В целом, сейчас благоприятное время для покупки недвижимости – как жилой, так и коммерческой.
- А если говорить об этой сфере в общем, то какие тренды вы могли бы выделить?
- В нашей сфере трудно говорить о таком понятии, так как это не индустрия моды, недвижимость все-таки покупают лишь по необходимости. Каждый покупатель подходит к вопросу, исходя из своего бюджета. Скажем, категория элитных клиентов (у кого на покупку есть два-три миллиона долларов) берет в основном закрытые VIP-городки, клубные дома (где 20-30 семей), коттеджи или посольские городки (невысокие дома в два-три этажа в верхней части города по проспекту Достык).
Среди новостроек для среднего класса – популярно все, что стоит по проспекту аль-Фараби, например, «Коркем Тау». И поскольку спрос каждого покупателя зависит от финансовых возможностей, предпочтений по городу, от других факторов (близость от работы, школы и т.д.), то проследить какие-то закономерности нельзя.
- Новой реальностью для Казахстана стала наша тесная интеграция в рамках ЕАЭС и Таможенного союза. Как вы думаете, отразились ли эти изменения на казахстанском рынке недвижимости?
- Сегодня жители Казахстана никак не ощутили на себе те плюсы, которые пророчили Таможенному союзу. В том числе и в сфере недвижимости, так как уровень благосостояния людей не вырос. ТС, возможно, будет эффективен только тогда, когда малый и средний бизнес окрепнет и будет излишек финансов, чтобы покупать жилье. Но при этом и на ценах Таможенный союз не отразился.
Дело в том, что ценообразование в Казахстане привязано к доллару, а в России совсем другая система счисления цен на жилье. У них расчеты идут только в рублях. Их цены не могут сравниться с казахстанскими. Наши колеблются в зависимости от изменения курса доллара. Квартира как стоила до девальвации три млн рублей, так и стоит.
Казалось бы, казахстанская недвижимость в этих условиях должна стать хорошим объектом для инвестиций, однако и этого не происходит. Нужно помнить, что по нашим законам иностранцам без вида на жительство запрещено покупать недвижимость в Казахстане. Иностранные компании в основном не покупают, а снимают недвижимость в аренду, не оформляя право собственности. Рынок этот уже достаточно освоен, и число сделок по аренде фактически никак не изменилось. И вот тут девальвация сыграла им на руку, поскольку они рассчитываются в тенге. Скажем, если ставка 3 тыс. тг/кв. м. в переводе на доллары равнялась $20, то теперь эта же площадь обходится им в $15.
