Решить вопрос «10 соток под ИЖС» поручил президент Казахстана Нурсултан Назарбаев на расширенном заседании правительства в пятницу, 9 сентября.
Глава государства говорил о создании инженерных коммуникаций на предназначенных для отвода землях и о привлечении частных застройщиков.
«Нужно сконцентрировать ресурсы на подготовке инженерно-социальной инфраструктуры, снижая затраты для частных застройщиков при строительстве жилья. Пусть скажут спасибо, мы 30% строительства жилья берем на себя. Это позволит привлекать больше частных инвестиций, сокращая долю финансирования из бюджета, и человек получит свой дом», – сказал Нурсултан Назарбаев.
Глава государства привел в пример одну из строительных компаний, которая в Астане и в Алматы «строит целые деревни». «Может быть, по этой части пойти? То есть дать деньги строителям, объявить народу: «Вы хотели? Вот вам десять соток, построили по такому-то архитектурному проекту, покупайте. В этом вопросе будем давать кредит или как-то по-другому помогать…», – сказал президент.
Можно ли говорить о том, что между государством и гражданами в земельном вопросе появится еще одно звено – частные застройщики, и формат «10 соток» преобразуется в формат «10 соток плюс дом»? Эксперты прокомментировали, какие риски в этом есть, в том числе с точки зрения интереса строительных компаний – возникнет ли он, особенно если создание инженерных коммуникаций станет частично или полностью их задачей.
Что «зацепит» застройщиков?
«Любой частный застройщик заинтересован в строительстве при должном уровне спроса и рентабельности. В период кризиса, когда объемы строительства обеспечиваются только государством, естественно, любое предложение от него является положительным моментом для отрасли», – считает Галим Хусаинов, генеральный директор BRB INVEST.
Безусловно, инженерные сети и их потенциальная мощность – это один из ключевых моментов, поскольку они могут создавать обременения, которые значительным образом увеличивают стоимость проекта, продолжает экономист Евгений Кочетов. С индивидуальным жилищным строительством, по его словам, немного проще, так как отопление может быть автономным. Но это не снимает вопросы водоснабжения и канализации.
«В то же время важна инфраструктура. Проект станет рыночно привлекательным тогда, когда проложат дороги, построят социальные объекты», – считает эксперт. И это, по его словам, необходимый минимум.
Кто возьмет коммуникации на себя?
Согласятся ли строительные компании самостоятельно возводить инженерные коммуникации либо государство должно часть расходов взять на себя? Этот вопрос может стать одним из ключевых, поскольку сейчас государство, по сути, не успевает строить коммуникации, очереди за земельными участками слишком большие.
Евгений Кочетов отмечает: все зависит от места строительства, но коммуникации – дело крайне дорогостоящее. «В сегодняшних условиях для частных застройщиков это может быть интересно в том случае, если их работа будет ограничена благоустройством проектируемого участка», – уверен эксперт.
Комментируя вопрос, Галим Хусаинов отмечает, что, судя по тому, о чем говорилось на расширенном заседании, будут меняться принципы поддержки отрасли от прямого финансирования к стимулированию спроса. «Это достаточно разумная и более эффективная мера по сравнению с прямым финансированием», – оценивает эксперт.
В такой ситуации, по его мнению, все будет зависеть от качества строительства, цены и спроса. «Если цены реализации будут позволять вкладывать в себестоимость стоимость коммуникаций, то строительные компании будут строить и сети. Если государство хочет получить дешевое жилье, то, чтобы снизить стоимость строительства, коммуникации должны возводиться за счет государства», – представляет свое видение эксперт.
Нужен работающий механизм
Нурсултан Назарбаев подчеркнул, что, так как индивидуальное жилищное строительство напрямую связано с возможностями государства обеспечивать выделяемые земли инженерной инфраструктурой, правительству необходимо продумать механизм возвратности средств.
Галим Хусаинов отмечает, что коммуникации – это коммунальная собственность, которая в будущем должна быть передана на баланс коммунальных хозяйств и ее стоимость будет возвращаться через тарифы коммунальных служб.
Евгений Кочетов указывает на то, что есть рабочий механизм, в том числе через Жилстройсбербанк Казахстана и акиматы. «Государство проводит тендер на выбор застройщика, финансируя строительство в определенных лимитах в зависимости от региона. Подобное делает в рамках своих продуктов и Жилстройсбербанк Казахстана. Можно использовать этот механизм», – считает эксперт.
Также, по его мнению, можно подключить банки второго уровня, разработав механизм, подобный поддержке отечественного автопрома (льготные кредитные ставки, – прим. ред.). «Варианты есть. Сегодня ведь существует возможность и самостоятельного строительства на землях под ИЖС. Главное, чтобы земли были», – уверен Евгений Кочетов.
Вместе с тем, учитывая текущую экономическую ситуацию, эксперт отмечает, что необходимо подумать над финансовыми условиями для населения. «Нужен работающий механизм рассрочки, ипотеки», – заключает собеседник.
Риски, выходящие за рамки
Строительные компании в свою очередь также могут столкнуться с рисками. Например, не исключены проблемы с реализацией жилья, может возникнуть проблема выкупа этой недвижимости. И это уже вопрос эффективности всего механизма предоставления земельных участков населению.
«Возможно, будет установлена слишком низкая цена выкупа. Все зависит от того механизма, который будет предложен», – говорит Евгений Кочетов.
В конкурентном поле, «подкрепляемом» стимулированием спроса, частным компаниям предстоит продавать жилье на рыночных условиях. «Это хорошо в том смысле, что конкуренция всегда обеспечивает качество и оптимальную цену реализации», – комментирует Галим Хусаинов.
На его взгляд, самым острым вопросом для строительных компаний все же будет останется вопрос строительства инфраструктуры – будет ли государство сдавать объекты в положенные сроки.
Зачем еще нужны частные застройщики?
Если посмотреть на вопрос участия застройщиков с другой стороны, не только с точки зрения привлекательности и выгод для них, то можно отметить, что у строительных компаний есть несколько преимуществ перед частными лицами, которые могут быть полезными в этом деле. Это скорость строительства, соответствие строительным нормам и удешевление за счет объема, перечисляет Галим Хусаинов.
«Существует множество технологий строительства, и частные лица в зависимости от своих возможностей будут возводить жилье различной категории. В Казахстане не развито регулирование частных индивидуальных застройщиков, и это может вызвать в будущем определенные проблемы – эстетические и технические», – говорит собеседник.
На его взгляд, государству для застройки участков, выделяемых под ИЖС, нужно привлекать строительные компании. Это обеспечит единообразный с точки зрения эстетики внешний вид, соответствие строительным нормам, скорость строительства.
Надежда на экономсегмент
А что касается удешевления процесса, то, по мнению Галима Хусаинова, это также вопрос выбора технологий строительства, коих сегодня огромное количество. В качестве примера он приводит каркасную технологию, использующуюся в западных странах: «У нас почему-то она не приветствуется на государственном уровне, хотя такая технология дешевле и позволяет возводить жилье быстрее».
По мнению эксперта, альтернативные технологии будут применяться по мере стимулирования спроса и строительства инфраструктуры, и это позволит удешевить строительство и вовлечь больше строительных компаний в процесс.
Евгений Кочетов считает, что сегодня есть надежда только на жилье экономкласса (4 класс). «В этом сегменте и нужно строить. Есть варианты в ИЖС это сделать. Это формат таунхаусов, дуплексов. В экономсегменте можно работать и с различными материалами, тем самым снижая себестоимость», – уверен эксперт.
