На фоне снижения курса национальной валюты по отношению к доллару члены Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) решили отказаться от номинирования цен на недвижимость в валюте. Подобные меры должны позволить стабилизировать рынок недвижимости и динамику цен за квадратный метр. «Теперь цены на новое жилье членами АЗК будут устанавливаться только в национальной валюте, чего также будут требовать от других участников рынка. Ассоциация намеревается пересмотреть отношения с поставщиками строительных материалов и услуг с целью стимулировать последних на повышение приоритета национальной валюты», – объяснил сложившуюся ситуацию на днях Айдын Рахимбаев, председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана.
При выборе поставщиков приоритет будет отдаваться тем из них, в отношениях с которыми исключено ценообразование, построенное на долларовом эквиваленте и имеющее максимальное казахстанское содержание. Переход на тенговое ценообразование на рынке недвижимости должен будет позволить стабилизировать его.
Последовали примеру РФ
Казахстан, судя по всему, решил последовать примеру России. Северный сосед в свое время тоже пошел этим путем, отказавшись от долларового ценообразования на недвижимость, тем самым пытаясь адаптировать рынок под новые реалии. Однако этот сценарий мало помог девелоперам и участникам рынка. На фоне нестабильности рынок недвижимости как консервативный инструмент становится менее привлекательным как для инвесторов, так и для единичных покупателей.
В Казахстане этот шаг можно считать лишь формальной мерой. «Судя по всему, это не более чем маркетинговый ход застройщиков на фоне перехода Национального банка к политике плавающего курсообразования. Возможно, они ожидают развития ситуации по российскому сценарию. Как показала российская практика, инвестиции в жилую недвижимость в период нестабильности на финансовом рынке не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от обычной рублевой потребительской инфляции», – объясняет Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ».
Согласно статданным РФ, по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в РФ выросли менее чем на 5%. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период.
«В целом подобное поведение цен на недвижимость не вызывает удивления: они напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит – к доходам населения, которые номинированы в рублях и снижаются на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Также в отличие от, например, автомобилей, недвижимость нельзя экспортировать и продать за рубежом», – говорит Нигматуллин.
На стороне покупателя
Любое прогнозирование на рынке недвижимости осложняется скоростью изменения ситуации в масштабе страны. В случае если курс более-менее выровняется, то последствия будут не особенно серьезными. Можно предположить, что переход на тенговое ценообразование позволит сдержать цены. Конечно, они будут расти, но уже не темпами девальвации тенге. В этом случае колебания курса уйдут на второй план.
«Задача дедолларизации как таковая формальными мерами, такими как отказ от «у.е.», не достигается. В этом нет иллюзий ни у строителей, ни у хлебопеков. Иностранная валюта используется в расчетах цен на недвижимость не из умысла извлечь дополнительную прибыль. Причина в другом: слишком стремительно меняется стоимость и покупательная способность национальной валюты. Это обнуляет доверие к национальной валюте. Это затрудняет принятие решений, возможность планирования, повышает уровень издержек и рисков. Нестабильность курса национальной валюты делает задачу дедолларизации недостижимой. Не в строительной отрасли – в экономике в целом», – говорит Олег Алферов, директор консалтинговой компании Qncepto.
Эксперт считает, что переход на нацвалюту является сигналом трем адресатам. Первыми из них являются застройщики. Ведь они заверили государство в готовности следовать новой денежно-кредитной политике, проявлять гибкость в формировании цен в рамках госзаказа и прилагать все усилия к тому, чтобы не снижать доступность квадратного метра для казахстанцев. Вторыми являются непосредственно покупатели жилья. С переходом на тенговое ценообразование им четко дали понять, что цена на жилплощадь не будет корректироваться пропорционально плавающему курсу. Увеличение цены будет, но постепенным и не в темпах роста доллара относительно нацвалюты.
«На фоне снижения покупательской способности застройщики действительно не спешат повышать тенговые цены. Баланс спроса – предложения сегодня на стороне покупателя. Наконец, третья аудитория – это подрядчики и кредиторы. Они еще раз убедились в том, что застройщики переходят из режима экономии в режим жесткой экономии и на фоне снижения доходности намерены более интенсивно работать над снижением себестоимости», – говорит Алферов.
Рычаг дедолларизции
Сегмент жилой недвижимости, по мнению аналитиков, будет находиться под влиянием двух разнонаправленных факторов. Первый – сокращение объемов ипотечных покупок со стороны граждан, второй – влияние текущей ситуации на спрос, так как повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах.
«Если говорить о перспективах дедолларизации в строительном секторе, путь к ней лежит через обеспечение доступности тенгового финансирования участников стройиндустрии – индивидуальных инвесторов в лице граждан, застройщиков, производителей стройматериалов», – говорит Алферов.
В таких условиях становится очевидным, что только коммерчески успешные проекты без долговых обязательств смогут позволить себе возросшую стоимость риска. Что касается инфляционного таргетирования, сдерживания роста себестоимости и динамики цен за квадратный метр, о которых также говорил Рахимбаев, то переход на национальную валюту в расчетах за недвижимость на них абсолютно никак не скажется, так как в этом отношении он является по своей сути техническим.
«В номинальной валюте стоимость активов останется неизменной, просто произойдет «отвязка» от доллара, который из-за повышенной волатильности на местном финансовом рынке стал неподходящей валютой для расчетов», – говорит Нигматуллин.
Единственным источником тенговой ликвидности остается государство, ему же принадлежит главный рычаг дедолларизации. Похоже, что масштабное фондирование банковской системы в нацвалюте – это как раз то, что могло бы обеспечить экономический рост и радикально ослабить роль инвалюты по отношению к отечественной. Это же и является единственным способом освободить застройщиков и производителей стройматериалов от валютных кредитов, а покупателей жилья – от валютной ипотеки. Пока же экономика продолжает существование в условиях тенгового голода, который длится уже не первый год.
